29 oct 2020

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SEGÚN EL BANCO DE ESPAÑA

Las socimis, clave para el control de los precios de la vivienda

La creciente presencia de las sociedades de inversión en el mercado de alquiler frenará los precios de venta, según el servicio de estudios

Eduardo López Alonso

Anuncios de pisos en alquiler en una inmobiliaria de Barcelona.

Anuncios de pisos en alquiler en una inmobiliaria de Barcelona. / FERRAN NADEU

El servicio de estudios del Banco de España prevé que la mayor inversión de las socimis en el mercado inmobiliario residencial debería llevar a un aumento de la oferta de vivienda de alquiler y la moderación general de los precios. Según el útimo informe de la institución, aunque las inversiones de las socimi se han concentrado en los últimos años en el segmento comercial, "en los últimos años se ha observado un aumento del peso del negocio residencial, especialmente en las grandes áreas metropolitanas". Como consecuencia, el informe concluye que "en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años, lo que podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda".

Las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas de trato fiscal ventajoso cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. El capital social mínimo debe ser de cinco millones de euros, el 80% de la cartera de activos debe estar formada por inmuebles para alquiler y deben estar en cartera tres años como mínimo, y el reparto de beneficios entre los pártícipes (un mínimo de 50) debe provenir en un 80% de las rentas del alquiler.

El informe del Banco de España se muestra favorable al desarrollo de las socimis, al ensalzar que "han contribuido a ampliar la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. En particular, estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles, en términos de diversificación de riesgos (por la posibilidad de invertir en carteras con distintos inmuebles), profesionalización de la gestión y escalabilidad".

Según el informe, los datos apuntan a que los riesgos financieros para el sistema por la participación de las socimis son "limitados", al entender que "la exposición directa de los bancos españoles (a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos) a las socimis es reducida, tanto en valores absolutos como en términos de su peso en los balances bancarios". Además destaca que su estructura empresarial es más sólida que la de los fondos de inversión inmobiliaria frente a crissi bursátiles o de sector, "ya que las socimis no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman". Esto impide que en una situación de pánico inversor o caída de precios inmobiliarios puedan retirarse fondos de manera rápida como en el caso de los fondos o los depósitos bancarios. 

Según el informe del Banco de España, el volumen de activos de las socimis se ha ampliado desde 100 millones de euros en el 2013 a 46.000 millones al cierre del 2019. Del mismo modo, la capitalización bursátil ha experimentado un incremento muy significativo, aumentando en 27.000 millones de euros durante el mismo periodo, lo que equivale al 2% del PIB. La capitalización bursátil de las socimis españolas en relación con el PIB se situaba a finales del 2019 por encima de la observada en Alemania o Italia para instrumentos similares, si bien aún se encuentra por debajo de los niveles de Estados Unidos, Bélgica, Reino Unido, Japón o Países Bajos.

El sector de las Socimi españolas está profundamente concentrado en unos pocos vehículos de gran tamaño que coexisten con un nutrido grupo de pequeñas sociedades. En términos de capitalización bursátil, a finales del 2019 las cinco mayores Socimi representaban el 65% del valor bursátil total de estas sociedades (y concentraban también alrededor del 65% de los activos inmobiliarios del sector), y tenían un tamaño medio 32 veces superior al de las 85 sociedades restantes (3,5 millones de euros, frente a 110 millones de euros).