La justicia europea avala devolver al cliente los gastos hipotecarios "abusivos"

Todas las cantidades abonadas en concepto de gastos de constitución y cancelación de hipoteca, en relación a una cláusula contractual declarada abusiva, deben ser devueltos al cliente salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos. Así lo señala el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en una sentencia dictada este jueves en respuesta a una batería de preguntas remitidas por varios juzgados españoles.

Concretamente, el fallo intenta aclarar las dudas planteadas por el juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca y el juzgado de Primera Instancia nº6 de Ceuta en relación a la directiva sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores. El primero de ellos se refiere a un contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado en el año 2000 con CaixaBank por 81.000 euros que imponía en dos cláusulas el pago de una comisión de apertura del 1% (811,37 euros), a pagar en una sola forma en el momento de la firma de la escritura, así como el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca.

¿Qué se puede reclamar sobre los gastos de la hipoteca tras la sentencia del TJUE?

Dieciocho años después, en marzo de 2018, el prestatario acudió a los juzgados solicitando la declaración nula de las dos cláusulas, debido a su carácter abusivo así como la devolución de todas las cantidades pagadas a cuenta de ello, y el caso terminó ante el tribunal europeo. Lo mismo que el segundo caso, un contrato celebrado entre dos consumidores y el BBVA en julio de 2011, y que, según el juez español, incluía una cláusula que estipulaba que todos los gastos de formalización y de cancelación de la hipoteca corrían a cargo del prestatario. 

Resoluciones contradictorias

La mayoría de la jurisprudencia española considera que las cláusulas de este tipo son abusivas y, por consiguiente, nulas pero las resoluciones de los tribunales y la aplicación del criterio del Tribunal Supremo ha sido diferente y contradictorio generando inseguridad jurídica y dudas. El alto tribunal español dictaminó, en el 2015, una distribución salomónica de los gastos que suponía su reparto entre clientes y entidades. A raíz de la polémica surgida, el Parlamento decidió obligar a la banca a cargar con todos los gastos, excepto el de tasación para evitar que la entidad sea quien elige al valorador del inmueble.

El TJUE se pronuncia también sobre la cláusula de apertura de la hipoteca y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Recuerda en su sentencia que debe entenderse que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de "objeto principal del contrato", según la directiva, son las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio no están incluidas en dicho concepto. En consecuencia, que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este.

La corte comunitaria añade que un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato. Así, señala que es el juez de Mallorca quien debe apreciar si la cláusula que impone una comisión de apertura constituye un componente esencial del contrato de préstamo hipotecario, pero insiste en que dicha comisión no puede considerarse una prestación esencial de la hipoteca solo por estar incluida en su coste total.

Acudir a los tribunales

La Justicia de la UE precisa, además, que el derecho comunitario no se opone a limitar el tiempo en el que un consumidor pueda acudir a los tribunales para exigir la devolución del dinero abonado como pago de una cláusula abusiva declarada nula, siempre que ni el momento en que ese plazo comience a correr ni su duración imposibiliten en la práctica o dificulten excesivamente el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar la devolución. La corte añade que el plazo de prescripción de cinco años incluido en el Código Civil (10 en Catalunya) no parece imposibilitar el ejercicio de los derechos de los ciudadanos afectados.

El TJUE asegura que el plazo de prescripción parece empezar a correr a partir de la conclusión y no de la firma de un contrato de préstamo hipotecario que contiene una cláusula abusiva, extremo que debe comprobar el juez. La sentencia constata, igualmente, que la directiva europea se opone a que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula abusiva.

El tribunal se pronuncia también sobre el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y da a entender que le corresponde pagar al cliente. O en todo caso, remite a la legislación nacional para determinar a quién le tocaría pagarlo. En el caso de España, antes del 2018, la ley determinaba que ese gasto correspondía al prestatario. Si bien en el 2019 se modificó la legislación.