Joan Clos: "Hay que crear suelo específico para alquiler asequible"

Tras ser alcalde de Barcelona, ministro de Industria, embajador en Turquía y director ejecutivo del programa de las Naciones Unidas para los asentamientos humanos (ONU-Habitat), Joan Clos (Parets del Vallès, 1949) afronta un nuevo reto: impulsar el mercado del alquiler. Y en especial el asequible, como presidente de la recientemente creada Asociación de Propietarios de Vivienda de Alquiler (Asval), que agrupa a las principales promotoras y pequeños arrendadores. "Somos un lobi  sí, pero que queremos a ayudar a la Administración a llevar a cabo su programa, no a no hacerlo", sentencia

-¿Cuál es su objetivo?

-Promover el crecimiento del mercado de alquiler en toda España. En estos momento, el arrendamiento supone el 22% del total del mercado vivienda, mientras que el promedio de Europa es del 35%. Y en primera instancia, creemos que sería extraordinariamente positivo para la economía española llegar como mínimo al promedio de la UE, por no hablar de los países más dinámicos que están en una tasa del 40%.

-¿Habría que poner límite al precio de los alquileres?

-Esto está muy probado a nivel internacional, está más que debatido y comprobado: En momentos de crisis una congelación de precios puede servir para resolver una fase aguda, pero a medio y largo plazo, lo que hace es distorsionar el mercado, generar economía sumergida y bajar los estándares de mantenimiento. Los países con mercados estables no optan por la congelación de precios.

-Y ¿cuál es su propuesta?

-El incremento del peso del alquiler en España. Este es el primer objetivo. Pero hay un segundo: para que esto sea posible y viable se tiene que resolver la cuestión de la vivienda asequible porque, si no es así, es muy difícil que haya un mercado de alquiler que funcione. Y las soluciones que ayudan para una cosa no necesariamente ayudan para la otra. Son dos objetivos totalmente distintos desde el punto de vista de lo que hay que hacer.

-¿Qué diferencias?

-Para hacer vivienda de alquiler hay que tratarla desde la óptica de su modelo de negocio y considerar su fiscalidad, seguridad jurídica y todo lo que permita que haya un mercado de alquiler. El segundo aspecto es la vivienda asequible, la que está por debajo del precio de mercado. Esta no se puede hacer si el Estado no colabora o pone recursos, forma parte de una política pública del estado del bienestar. En este segundo apartado nos ofrecemos para hacer colaboración público-privada porque hay muchos países de Europa donde esto se hace: vivienda púbica con participación privada. Es el Estado el que tiene que decidir cómo hacer vivienda sostenible, el mercado no la hace. De hecho este es uno de los fallos de mercado: por sí mismo no desarrolla vivienda asequible en cantidades suficientes para cubrir las necesidades.

-¿Lo está haciendo alguna Administración hoy?

-La que más se acerca, con sus propias peculiaridades, es el País Vasco, del que se pueden adquirir muchos ejemplos.

-¿Defiende un modelo como el de las autopistas?

-Una de las formas que han probado otros países son los modelos concesionales o de derechos de superficie a largo plazo. En España, estos se ha hecho con las autopistas, las nucleares, los pantanos y otras infraestructuras. Hay una gran abanico de prácticas de derecho concesional, pero no hay experiencia suficiente en concesión para vivienda. Seguramente se tiene que desarrollar un modelo 'adhoc' para difundir la práctica del derecho concesional para vivienda protegida.

-¿Por qué no se ha desarrollado aquí?

-Como en España hemos tenido una política pública centrada básicamente en promocionar la propiedad, incluso en la vivienda pública, nos encontramos en que no hay mucha experiencia de construir vivienda pública de alquiler. En países que habían tenido grandes parques de vivienda de alquiler, como Reino Unido, Margaret Thatcher cambió el régimen y lo cedió en propiedad. En cambio en países centroeuropeos y nórdicos han continuado manteniendo un gran paquete de vivienda de alquiler.

-¿Es posible?

- El modelo español ha funcionado relativamente bien hasta ahora, en que ha surgido, ante una necesidad fruto de la crisis del 2008, nos hemos encontrado sin estoc de vivienda de alquiler, pero la tradición de vivienda de alquiler para que luego a los 15 o más años sea adquirida por el arrendatario no ha sido en general negativo, sino relativamente existoso, lo que pasa es que ahora no funciona. Ahora tenenos un doble problema: tenemos que cambiar de modelo y resolver la crisis aguda de falta de vivienda de alquiler.

"Ahora tenemos un doble problema: tenemos que cambiar el modelo y resolver la crisis aguda de falta de vivienda de alquiler"

-¿Y no lo puede hacer el sector público?

-Si tuviera dinero sí. El problema es complejo. La primera tentación es buscar suelo barato, pero suele estar lejos del centro de las ciudades y se hacen viviendas en algún régimen de protección y alejada y eso es insostenible desde el punto de vista medioambiental. La ONU y los expertos recomiendan que la vivienda asequible se haga donde se necesita, no donde el suelo sea barato.

-Y ¿cómo hacerlo? 

-Hay que crear edificabilidad para esta tipología de vivienda allí donde se necesite. Y eso se hace a través del urbanismo. Ahí es donde los ayuntamientos adquieren un rol fundamental. En España, en política de vivienda tienen competencias el Estado a través de los mecanismos de financiación y regulación, las autonomías; y además, con el componente urbanístico, los ayuntamientos. Por tanto, hay que hacer vivienda asequible donde se necesita con la colaboración explícita de los tres niveles de administración. De aquí viene que sea tan enrevesado conseguir desencallar esta política pública, porque normalmente en la práctica cotidiana cada administración cree que su deber es hacer viviendas y el problema es que no hace falta que lo hagan sino que deberían arbitrar el marco jurídico y regulatorio para que se pueda hacer una política de vivienda asequible. El Estado cree que tiene que hacerlo porque tiene la SEPES, también tienen sus instrumentos para hacer viviendas las autonomías y los ayuntamientos, también. A todo el mundo le gusta inaugurar viviendas pero esta no es la solución para resolver el problema de la vivienda asequible.

-¿Cuál es la solución?

-Hay que estructurar la regulación que la haga factible. Mi propuesta es crear una nueva categoría de suelo público que se denomine "vivienda protegida", que sea suelo dedicado exclusivamente a este tipo de vivienda y que sea demanial, que no se pueda vender. Y la vivienda se tiene que poder construir en colaboración público-privada en régimen de concesión o en régimen de derecho de uso, pero con una nueva categoría de vivienda que lo haga inalienable. Eso es fundamental, pero para que sea inalienable tiene que ser demanial. Por tanto hay que crear una nueva figura en el ordenamiento jurídico que se llame

"vivienda protegida", que es una nueva categoría de equipamiento colectivo. Eso sacaría de la ecuación el precio del suelo, cuyo peso depende del lugar. El problema de la vivienda no es homogéneo por lo tanto la solución tampoco puede serlo..

-¿Se puede resolver tan fácilmente el tema de la edificabilidad? 

-Para edificar donde se necesita no hace falta comprar el suelo sino crear nuevo, edificabilidad nueva a través de la regulación urbanística.

"Nos ofrecemos para hacer vivienda en régimen de concesión o de derecho de uso como en otros países de Europa"

-¿Lo han propuesto ya?

-Se ha explicado a las administraciones y lo ven con buenos ojos. Estamos teniendo una gran respuesta y nos piden colaborar, pero hay que cambiar algunas leyes y con urgencia. Hay lugares en los que los ayuntamientos o las autonomías ya lo pueden hacer. Ahora estamos en una fase intensa de diálogo con las administraciones de todo nivel proponiendo soluciones para incrementar el mercado de alquiler y, específicamente, para ofrecer colaboración público-privada.

-Volviendo a la financiación...

-El segundo aspecto más importante es la financiación. En la medida en la que el sector público, con alguna excepción, tiene pocos recursos, el sistema más realista y pragmático es hacerlo en concesión negociada.

-Y ¿el resultado?

-Como he dicho antres, serían en torno a un millón y medio más de viviendas para alquiler en toda España y a precios por debajo del mercado porque se sacaría el componente del suelo de la ecuación y además allí donde se necesita. Y para hacerlo así hay que cambiar la regulación y la edificabilidad. Ya se ha demostrado que se puede variar la edificabilidad. Por ejemplo, en Barcelona el 22@ y se hizo con un plan especial en el que el Ayuntamiento aprueba la edificabilidad en los distintos solares, todo queda bajo el control público. La edificabilidad es una decisión política, es un convenio político, no un hecho de la naturaleza.

-¿Qué entienden por vivienda asequible?

-Por debajo del precio de mercado, pero además hay que buscar una mezcla de estructura social en estos edificios, como se hace en Singapur o Austria. Hay que hacer política de vivienda, es decir definir el tipo de habitantes que quieres que se instalen… pero hay que buscar mezcla social porque si no se crean guetos. Y no se pueden hacer grandes promociones o polígonos de viviendas porque tienden de una forma espontánea a derivar en guetos. Edificios relativamente pequeños y soluciones arquitectónicas que eviten la homogeneidad. Y en la medida de lo posible, distribuirlos por todo el territorio del municipio, por ejemplo con un cierto porcentaje en cada distrito. Mezcla social y mezcla territorial.

-¿Cómo encaja aquí el alquiler ocasional o vacacional?

-Hay que regularlo. No hay más remedio, en la medida en que cree problemas sociales. Es otro fallo de mercado. El mercado hay que dirigirlo, creo que el neoliberalismo radical, con las dos crisis, la del 2008 y la actual, hay que replantearlo. La fe ciega de que la mano invisible del mercado arreglará los problemas de la vivienda es naïf. El sector público tiene que vigilar. No tiene que ser excesivamente intervencionista, pero en lo esencial ha de ser efectivo. Es lo que se ha hecho en el 22@: nadie se pasa de edificabilidad y la Administración no está todo el día encima.

"No puede haber financiación a largo plazo sin seguridad jurídica"

-No hemos acabado con el problema de la financiación...

- La financiación está vinculada con la seguridad jurídica. No puede haber financiación a largo plazo sin seguridad jurídica. Merece más la pena parar 10 minutos y hacer una regulación que pueda durar décadas que improvisar legislación en reacción a una crisis. El capital no se atrae si no hay seguridad jurídica. Si la hay, hay capital más que suficiente para participar en este sector porque hay mucho capital que se conforma con una rentabilidad baja a cambio de seguridad (fondos de pensiones, pero también otros carteras financieras que quieren un componente de seguridad). Hay solución, pero se necesita cambiar de paradigma de cómo se hace la política de vivienda púbica de alquiler en España y abrir un nuevo campo que se llame "vivienda de alquiler asequible" que tenga un peso en el mercado de entre el 10% y el 15% del total. Y eso es muy importante para la productividad de la economía española porque uno de los problemas que tenemos con tanta propiedad es la dificultad de la movilidad laboral. Si aumenta el mercado de alquiler aumenta la productividad de la economía española. Y es que siempre que se pueda, por motivos del cambio climático, hay que vivir cerca de donde se trabaja. Además, la crisis de paro actual necesita urgentemente que se acelere la creación de empleos y la construcción es de los que más rápidamente responde a este llamamiento y además con un multiplicador más alto, por todas las industrias asociadas.

-¿Ha afectado la crisis a la relación propietario-inquilino? 

-Como la mayoría son particulares, se acaba en acuerdos. Detectamos que las ayudas del covid-19 no están llegando fluidamente a quienes las podrían utilizar por exceso de requisitos, pedir créditos, firmar moratorias, compromisos de devolución sin saber si se seguirá teniendo empleo... la naturaleza de la crisis hace que muchas de las medidas sean escasas y demasiado burocratizadas.

-Y ¿qué solución habría?

-El Gobierno debe destinar un fondo de 750 millones al año para ayudar a los 350.000 hogares que viven actualmente de alquiler y que están en situación de vulnerabilidad económica. Estas familias tienen una tasa de esfuerzo del 49% de sus ingresos para pagar el alquiler. Hay que cambiar esta situación y ayudarles, sin ninguna duda. Con este complemento público que pedimos, estas familias vulnerables disminuirían el esfuerzo hasta el 30% para el pago del alquiler por lo que tendrían más renta disponible para destinar a otros gastos familiares.

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