El 22@ concentra el 60% de la inversión en oficinas de Barcelona

¿Qué fue primero: Barcelona o el 22@? Todo el mundo conoce la respuesta cronológicamente. Pero la que se dan los inversores en el sector inmobiliario no ofrece el mismo resultado. Primero, el 22@; luego, Barcelona. No ocurre en ninguna otra ciudad europea, según destacan los expertos del sector. Pero el distrito tecnológico por excelencia es ya la primera zona de inversión en oficinas en la ciudad. En el 2019, casi el 60% del dinero se ha concentrado en esa zona--incluido del frente marítimo--, en la que destacan ocho operaciones. El interés de los inversores por el barrio no es nuevo, viene creciendo en los últimos años, hasta el punto de que se ha pasado del 18%  (140 millones invertidos sobre 792 en la ciudad) que se produjo en el 2015, hasta el 57% (884 millones sobre 1.559 millones) registrado durante el año que ya acaba.

"El 2019 ha sido la culminación de un proceso que se inició en el 2000 con la nueva planificación de lo que tenía que ser el 22@. Antes del 2000 era una zona industrial degrada y se definió como un área nueva y diferente", comenta Xavier Güell, responsable de inversiones en Catalunya de CBRE, una de las consultoras inmobiliarias, que vienen registrando los volúmenes de inversión en Catalunya. El sector tiene perfectamente identificado el fenómeno: "El distrito 22@ acaba el año con un 'boom' de operaciones y plenamente consolidada como un 'hub' de la industria tecnológica", ha destacado Anna Gener, consejera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona.

El caso es que 20 años después de su planificación, el distrito es un lugar paradigmático en el sentido de que ha conseguido crearse una marca propia. "Algo que es muy difícil de conseguir", precisa Güell. "Crear una marca propia y reconocida en Europa es algo que solo se hace teniendo buenas ideas y que contemplen lo que es el mundo empresarial del presente y del futuro necesitan", agrega.  

Detrás de los arrendatarios

Los inversores van detrás de los arrendatarios: donde los hay, hay inversores. Y el 22@ tal como se ha estructurado y como ha evolucionado en los últimos años ha acabado atrayendo a empresas de todo el mundo, particularmente a las enfocadas hacia el sector tecnológico. ‘start-ups’ y ‘e-commerce’.  Pero, no solo a estas. También ha provocado que se trasladen compañías como el Despacho Cuatrecasas, así como representantes de otros sectores productivos más tradicionales. 

Destacan los especialistas que se ha producido un efecto llamada muy potente, que ha atraído a los inversores. El distrito registra un nivel de absorción muy elevado, lo que combinado con un nivel de ocupación también notable en los edificios de mayor calidad, arroja mínimos de disponibilidad. "De manera que está todo prácticamente lleno", acota Güell. De hecho, puede haber edificio semiindutriales con baja calidad y mayor disponibilidad en el barrio, pero los mejor equipados no tienen vacantes. Este es el motivo por el que se produce otro fenómeno que es inexistente en otras ciudades españolas: los prealquileres. Las empresas están dispuestas a cerrar preacuerdos a dos años vista, incluso cuando los edificios no tienen ni licencia para hacerse con un espacio en el barrio. "Y esto no ocurre en ningún otro lugar de España y puede que tampoco en muchas ciudades europeas", destaca el ejecutivo de CBRE. 

Cuando coinciden estas circunstancias, se genera un efecto de atracción para los fondos que quieren invertir donde el riesgo es relativamente bajo. En los últimos tres o cuatro años, los operadores se han fijado en el 22@ por los indicadores que tiene. Y se ha transformado en  un área de inversión que está en el radar de todos los fondos internacionales: están dispuestos a no dejar pasar la oportunidad, si la encuentran. "El problema es que no es tan fácil invertir", cuenta Güell.  Y lo hacen mediante lo que se denomina venta avanzada ('forward purchase'). El edifico se vende antes incluso de que llegue a construirse. Se paga una parte por avanzado y el resto en el momento de la entrega. La modalidad también admite precios diferentes en función de si el vendedor se encarga de prealquilar el edificio, con lo que el comprador lo adquiere ya con inquilinos o asume el riesgo de comprar un edificio sin ocupación. 

"Si no se hubieran hecho estas operaciones, el volumen de inversión habría sido menor, porque no habría habido suficientes edificios para alcanzar las ratios de inversión que se han realizado", apunta Güell. Hay fondos de inversión, denominados 'core' que no quieren asumir ningún riesgo y prefiere que el edificio esté ya ocupado aunque el precio de la operación pueda ser más elevado.

Dos décadas de ventajas para un distrito especializado

El interés por parte de los inversores internacionales por invertir en Barcelona o en Madrid es general. Pero el  22@ está por encima de esas mismas ciudades. Y existen algunas factores básicoss que consideran los posibles interesados. Uno es la ubicación. Si el distrito se hubiera construido igual en otra zona de la ciudad no  hubiera tenido el mismo éxito. Está a15 minutos de las mejores playas urbanas de Europa. No hay otras zonas continentales comparables. "En 15 minutos en bici cualquiera puede plantarse del 22@ en las playas cercanas", explica Xavier Güell, de CBRE. A la hora de atraer talento es una gran ventaja. La ubicación es estratégica. También porque tiene líneas de metro que conectan con el resto de la ciudad y está relativamente cerca del centro de Barcelona.  

Otro factor es el planeamiento. El planeamiento previsto en el 2000 ya incluía edificios de tamaño considerable, con altura y plantas grandes. Su escasez en otras zonas de Barcelona se ha convertido en un problema. Asimismo, los nuevos formatos de oficinas son de elevada calidad, lo que permite competir con otras ciudades europeas.  "La combinación de edificios modernos con naves industriales con alto interés arquitectónico genera espacios interesantes, que pueden fomentar la creatividad. Se ha animado también el patrimonio arquitectónico de la zona".  

Un tercer factor es, sin duda, la especialización del barrio. "Cuando se crea una zona pensando en una tipología de actividad futura se puede convertir en un reclamo potente, porque estás intentando atraer a esas empresas de futuro". Asimismo, cuando las firmas tecnológicas han comenzado a incorporarse al distrito han ejercido un efecto llamada. Y el gran factor diferencias es que si la planificación se inició hace 20 años, "Se llevan dos décadas de ventaja con respecto a cualquier otra ciudad que quiera copiar el modelo", concluye Güell.