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CLÁUSULAS ABUSIVAS

El Supremo impide al banco los desahucios con menos de 12 meses de impago

Va más allá del TJUE que anuló las cláusulas de vencimiento abusivo de préstamos hipotecarios al aplicar la nueva ley hipotecaria

Refuerza los derechos de los consumidores pero permite al banco volver a demandar en los procedimientos sobreseídos

Ángeles Vázquez

Una oficina de Kutxabank en Barcelona hace publicidad de sus hipotecas.

Una oficina de Kutxabank en Barcelona hace publicidad de sus hipotecas. / FERRAN NADEU

El Tribunal Supremo ya ha decidido cómo debe aplicarse en España la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que el pasado mes de marzo declaró la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios. Entre los efectos acordados por unanimidad por el pleno de la Sala de lo Civil figura que los bancos no podrán acordar el desahucio si los impagos no suponen un incumplimiento grave del contrato, lo que se determinará en función de la extensión del préstamo y del número de cuotas abonadas y las que no se han pagado.

Para fijar ese criterio el Supremo se remite a la ley hipotecaria que entró en vigor el pasado mes de junio, que es más beneficiosa para el consumidor que la legislación de 2013. Ello significa dar un paso más respecto a lo acordado por la justicia europea en su sentencia de 26 de marzo y en tres autos en los que resolvía las cuestiones prejudiciales en las que jueces españoles le planteaban sus dudas. La jurisprudencia europea prevé expresamente la posibilidad de aplicar la última reforma legislativa, como ha hecho ahora el alto tribunal.

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, promulgada después de la polémica decisión del propio Supremo de que siguiera siendo el cliente quien pagara los impuestos de las hipotecas, introdujo criterios más restrictivos a la hora de proceder a realizar embargos. Consisten en que el cliente debe haber dejado de pagar la hipoteca y la cuantía que sumen las cuotas impagadas  equivalgan, como mínimo al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se deja de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca. Esa cuantía debe alcanzar el 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se deja de pagar durante la segunda mitad. El banco además debe pedir al cliente que pague su deuda con un plazo de un mes e informarle de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.

No hay contrato sin garantía

El Supremo "entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco)". Por eso no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía es ilusoria. De ahí que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía supondría la nulidad total del contrato.

Esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo o la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria.

Para evitar esa nulidad total del préstamo, el TJUE estableció que la cláusula abusiva fuera sustituida por la disposición legal prevista para las cláusulas de vencimiento anticipado, que fija en tres meses de incumplimiento el mínimo para ejecutar el embargo. El Supremo considera más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, al ser la vigente y ser más beneficiosa para el consumidor.

Nuevo criterio

La instrucción que ha dado la Sala Primera para los miles de procedimientos paralizados en los juzgados a la espera de que se pronuncie la justicia europea pasa por tres escenarios en función de si es anterior o posterior a la ley de 2013. Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberán ser sobreseídos sin más trámite.

Aquellos en que el préstamo se dio por vencido después de su entrada en vigor por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberá dilucidarse si el incumplimiento del deudor reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia. De no ser así también deberá ser sobreseídos.

Para garantizar los derechos de los bancos el Supremo introduce, no obstante, una prevención: podrán revocar esos archivos a través de la interposición de una nueva demanda por la ley hipotecaria de 2019 en vigor.