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cambios en el crédito

La banca acelera la adaptación de su cartera hipotecaria a la nueva ley

Los diferenciales han aumentado de forma generalizada aunque las entidades asumen los gastos de constitución

El sector se vuelca en la oferta de crédito para vivienda a tipo fijos que ya representa el 60% de la contratación

Max Jiménez Botías

Campaña hipotecaria de Bankia.

Campaña hipotecaria de Bankia.

Algunos bancos han decidido apostar por el volumen --conseguir el mayor número de clientes posible-- y otros se han decantado por el precio, pero prácticamente todo el sector financiero español ha decidido adaptar su cartera de créditos hipotecarios y avanzarse a la entrada en vigor de la le hipotecaria el próximo 16 de junio. Y, como recientemente apuntaba el Banco de España, el nuevo cambio legislativo no le va a salir más barato al usuario, si bien, las entidades han optado –en general– por ajustar la oferta y por tanto el precio a cada cliente que, eso sí, no tendrá que hacer frente a los gastos de constitución  del crédito (tasación y apertura a parte).

Desde que el Tribunal Supremo publicó en octubre su polémica sentencia sobre el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que dio origen al cambio legislativo que aún debe entrar en vigor, las hipotecas han pasado por una montaña rusa: desde la paralización de firmas, hasta las subida de precios, pasando por un retroceso posterior par parte de algunas entidades y, al final, una subida generalizada, aunque limitada.

De hecho, el Banco de España señaló recientemente que la nueva ley encarecerá los créditos inmobiliarios. Y se refería, particularmente, a que la limitación de las comisiones para la amortización anticipada de un préstamo "podría propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos", especialmente en el caso en los que se aplica este tipo. Cabe recordar que la normativa obliga a las entidades a limitar al 2% del capital amortizado la comisión máxima en el caso de que el cliente cancele la hipoteca de forma anticipada en los 10 primeros años de vida, y del 1,5%, a partir de los 11 años. Antes de esta ley, el banco y el cliente pactaban esta comisión.

Ajuste de precios al alza

"Hemos observado cierto ajuste de los precios al alza de entre 10 y 15 puntos básicos en los diferenciales", afirma Juan Manuel Pedregal, director de producto de financiación del Banc Sabadell. En octubre del 2018, las ofertas más favorables registraban un diferencial del 0,89%. Algunas ahora marcan el 0,99%. Pero ese ajuste llega a ser incluso más elevado en algunos casos. "El diferencial mínimo está en el 1%, pero lo más frecuente es que alcancen el 1,20% o el 1,30%", apuntan fuentes de Bankia. De una u otra forma, lo cierto es que las hipotecas que se comercializan ya en el mercado español no tienen mucho que ver con las que publicitaban a en noviembre pasado. En la oferta a 30 años de Bankinter, el tipo de interés era del 2,25% y ahora es del 3,35%; Sabadell ofrece ahora el 2,5% cuando hace cinco meses cargaba el 3,45%, CaixaBank no ha modificado el tipo del 3,15%, Santander lo ha subido y Bankia lo ha reducido. 

De todo ello, se deduce que las entidades han optado por una estrategia diferente, aunque sobre todo en apariencia. En la práctica, la oferta puede ser tan diferente como clientes acuden a la entidad en busca de un préstamo. "En nuestro caso no ha habido acción reacción: hemos asumido los gastos de las hipotecas como parte de las reglas del juego. Y hay que rentabilizarlas por otra vía, que es la captación de nuevos clientes, explican en Bankia, un entidad que acaba de lanzar una gran campaña publicitaria de sus créditos para vivienda en la que pretende ponderar la claridad de las cláusulas de sus hipotecas  -"No puede haber letra pequeña", dice el eslogan-, para el producto que ofrecen sin comisiones y que asume las condiciones de la nueva norma legislativa

Se impone el tipo fijo

El sector ha apostado por la hipoteca a tipo fijo. Para la mayor parte de las entidades esta modalidad representa el 60% de la contratación. Es el caso de CaixaBank, que en octubre apostó por una hipoteca a tipo fijo en la que el cliente podía conocer anticipadamente la cuota mensual, «lo que permite una mejor gestión de su economía familiar y estabilidad en el pago mensual sin riesgo de subida por cambios en el tipo de interés», explican fuentes de la entidad. No tienen comisión de apertura y estudio, tienen unas características definidas para que el cliente no se preocupe de la cuota e incorpora la nueva ley por lo que se refiere a los gastos asociados con la hipoteca (tasación, notaría, registro, gestoría y IAJD). La entidad solo financia el 80% del valor de la garantía cuando se trate de la vivienda habitual.

Las mejores ofertas de los bancos están a la vista. El tipo de interés que se ofrece en sus webs y campañas es el mejor que puede conseguir el cliente. Y ese solo lo obtendrá en el caso de que se ajuste a las condiciones que marca la entidad, principalmente vinculaciones: nómina, seguros, fondos de inversión y otras. En este aspecto existen diferentes políticas comerciales. En la mayor parte de los casos, esas vinculaciones, particularmente la nómina significa un ligero descuento, que acerca el precio al de la oferta. En el caso de los seguros, sin embargo, el cliente ya no está obligado por la ley a contratar un seguro de la entidad financiera, podría optar por el de otra entidad sin que eso supusiera un coste añadido, pero los bancos priman los suyos propios. "No es nuestro caso. Nosotros asesoramos al cliente en el seguro, aunque no bajamos el diferencial si lo contratan", explican en Bankia.

El mercado opta por precios a medida

No solo las grandes entidades bancarias están preparando su ofertas hipotecarias, "Algunos bancos explican que siguen trabajando como hasta ahora, aunque eso no impide que se estén adaptando en aspectos como la cobertura de los gastos. Abanca ha anunciado recientemente que se hará cargo del 100% de los gastos de notario, registro, gestoría, IAJD y tasación si la hipoteca se formaliza con la entidad", explican fuentes de Credimarket, una plataforma financiera que incorpora toda la oferta del mercado. Abanca antes cubría a medias con el cliente los gastos de notaría y el de gestoría, mientras que el de tasación lo cubría el cliente. En este caso concreto el cambio no significa un encarecimiento. El precio, de momento, se ha rebajado en las hipotecas mixtas, variables y fijas a 20, 25 y 30 años.

Sobre la evolución general de los precios de las hipotecas, Credimarket detecta de enero para acá un cierto encarecimiento de los intereses. "No podemos generalizar, cada entidad la ha aplicado en función de su cartera. Encontramos algunas que han encarecido solo las variables, otras que dentro de estas solo un tramo (o el fijo inicial o el variable posterior vinculado al euríbor), otros que las fijas, o las mixtas", destacan fuentes de la plataforma, que por otra parte apunte que algunos bancos están haciendo hipotecas más "a medida", en función del porcentaje de financiación o de los ingresos del futuro titular. Y a menos porcentaje de financiación o ingresos más elevados, menos interés.

Temas: Hipotecas