La recuperación económica revaloriza los hoteles de cinco estrellas un 10%

La llegada de turistas en los últimos años alcanzó ritmos de crecimiento históricos gracias a la crisis de los países del Mediterráneo que, si bien han empezado a recuperar a sus turistas en el último año, hizo crecer de forma significativa las zonas más turísticas de España. Esto, unido al impulso doméstico por la recuperación de la economía en los últimos cinco años ha dado sus frutos en la valoración de los hoteles españoles, en concreto de los de cinco estrellas, que se han revalorizado un 10% de media en 2018, según el informe Mercado hotelero 2019, elaborado por la tasadora inmobiliaria Tinsa.

El estudio analiza los datos sobre valor e inversión por habitación obtenidos de más de 6.000 establecimientos hoteleros entre los años 2000 y 2018 y concluye que si bien los hoteles de cinco estrellas se han visto especialmente beneficiados por la recuperación, no han corrido la misma suerte los de cuatro estrellas (4%), ni los de tres, que incluso registraron una caída del 7% de su valor. "Esto lo achacamos a la mayor sensibilidad de las categorías superiores al ciclo, un periodo recesivo puede afectar a los de tarifa mayor pero en tanto se recupera la economía y la capacidad de la demanda, los hoteles de 5 estrellas reaccionan antes", explicó el director servicio de estudios de Tinsa, Rafael Gil.

El valor por habitación –el valor medio de un activo a partir de ingresos y gastos de la explotación del negocio entre el número de habitaciones- se sitúa en los 171.625 euros en los establecimientos de cinco estrellas, un 33% más que los de cuatro estrellas (128.604) y el doble que los de tres estrellas (83.217). Así, por áreas geográficas, los hoteles de cinco estrellas de la costa mediterránea son los que han tenido un mejor comportamiento en el año 2018 con un revalorización del 22%, hasta los 184.574 euros por habitación, seguidos cinco estrellas de las islas (19% hasta los 190.232 euros) y de los de cuatros estrellas en las zonas urbanas (4% hasta los 129.284 euros).

Sin embargo, en términos generales, los hoteles de playa registraron en 2018 en todas las categorías un valor por habitación superior al de los establecimientos urbanos con una diferencia del 27% en los cinco estrella, del 2,3% en los de cuatro y del 6% en los de tres estrellas.

Barcelona tiene los 'cuatro estrellas' de más valor

Los hoteles de cuatro estrellas de la ciudad de Barcelona han mantenido en los últimos tres años un valor por habitación cercano a los 300.000 euros por habitación, un 66% superior a los establecimientos de esta categoría madrileños que se sitúan en los 180.000 euros. Entre los motivos, el informe de Tinsa señala hacia la moratoria hotelera de la capital catalana. "No sabemos en qué porcentaje es la causa, pero la moratoria hotelera en Barcelona ha afectado a los hoteles porque afecta al precio, y todo lo que afecta al precio tiene su repercusión en el valor", explicó el director del servicio de estudios de Tinsa.

Sobre los hoteles de cinco estrellas, Tinsa no conoce la diferencia puesto que no cuenta con datos representacivos de Madrid y Barcelona, explicó Gil. En cualquier caso, y a pesar de la diferencia en el valor, ambas ciudades tiene valores superiores a la media nacional de establecimientos urbanos que se sitúa en torno a los 128.000 euros. 

La inversión se estanca

El informe también refleja que las cifras de inversión necesaria en la construcción de un hotel –coste de ejecución material por habitación, con honorarios y gastos, y sin la valoración del suelo- están estancadas. Así en los establecimientos de máxima categoría, la inversión media por habitación fue menor al 55% del coste de la habitación, una proporción que aumenta hasta un 60% y un 70% en los hoteles de cuatro y tres estrellas, unas cifras que contrastan con la proporción entre valor e inversión en la década del 2000 que llegó a superar el 70% en todas las categorías. "La evolución de las tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles por encima de lo que lo ha hecho el coste de reposición, aumentando así la rentabilidad de la inversión", sostuvo Gil.