Las hipotecas nuevas cada vez son más caras que las antiguas

El precio de las nuevas hipotecas se mueve en niveles históricamente bajos desde el 2016. Sin embargo, los nuevos hipotecados cada vez tienen que pagar una cuota más elevada en comparación con quienes firmaron en el pasado. El tipo medio de los nuevos créditos para la compra de vivienda se situó en noviembre (último mes con datos oficiales del Banco de España) en el 2,018%, frente al 1,21% del total de hipotecas en vigor. Una diferencia de 0,807 puntos que viene aumentando desde hace años: el alza desde noviembre del 2015 alcanza el 47%.

Una hipoteca media de 125.000 euros a 30 años que se revisara en noviembre tenía una cuota mensual de 414,22 euros. En cambio, un crédito nuevo ese mes suponía un abono de 463,15 euros, el 11,8% más. La creciente diferencia entra ambos prueba que los bancos están intentando compensar con un encarecimiento de los nuevos créditos el menor rendimiento que obtienen por los antiguos a causa de la caída de los tipos oficiales.

Se hace aún más patente al analizar la TAE (Tasa Anual Equivalente) de las nuevas operaciones, que suma al interés las comisiones y otros gastos: en noviembre, tras la polémica del impuesto de actos jurídicos documentados, subió al 2,28%, el máximo del 2018. Prueba de ello es también que las hipotecas a tipo fijo, más seguras pero más caras, han pasado en cinco años de ser menos del 10% del total a rondar el 40%.

Brecha variable

Los tipos del saldo hipotecario se mueven directamente en relación con los movimientos del euribor al que más del 90% de los créditos sigue vinculado, pero en las nuevas operaciones la relación no es tan directa ya que las entidades modulan su precio en función de sus necesidades de cada momento. Así, el BCE encareció el dinero del 2,25% al 4,25% entre diciembre del 2005 y julio del 2008 y la brecha de tipos entre operaciones antiguas y nuevas se estrechó. Es decir, los nuevos clientes consiguieron cada vez unas condiciones menos desfavorables que los antiguos.

El banco central comenzó a bajar tipos de forma más o menos sostenida en diciembre del 2008 y el abaratamiento se dejó sentir antes en los nuevos préstamos, ya que las cuotas de los antiguos tardan normalmente un año en volver a calcularse. En el 2009 y el 2010, de forma excepcional, los nuevos clientes pagaron incluso menos que los antiguos. A partir del 2011 la situación se revirtió, y desde el 2016 -año en que los tipos oficiales bajaron al 0% y el euribor entró en negativo- la brecha se está ensanchando.

Encarecimiento leve

La diferencia de precio, además, va a seguir agrandándose. Las hipotecas antiguas se están encareciendo, pero muy leve y lentamente. El euribor comenzó a subir a partir de febrero del 2018, después de marcar un mínimo histórico del -0,191%. En septiembre, el indicador empezó a ser más elevado que el de un año antes, con lo que las cuotas de las hipotecas antiguas comenzaron a encarecerse, pero mínimamente. En diciembre, se situó en el -0,129%, apenas 0,061 décimas por encima que doce meses antes.

Bankinter estima que acabará el 2019 en el -0,1% y cerrará el 2020 en el 0,5%. El servicio de estudios de Mapfre, por su parte, cree que entrará en positivo como muy pronto a final de este año, y no por los tipos oficiales (el mercado no cree que suban hasta el 2020) sino por las "dificultades" del sector financiero. "No esperamos grandes mejoras o cambios en los próximos 12 meses. No va a ayudar a los bancos a generar márgenes e ingresos más elevados", resumió hace unos días Luigi Motti, responsable de análisis de instituciones financieras de Europa, Oriente Medio y África de Standard & Poor's.

Protección o exclusión

Ante esta perspectiva, los bancos prevén seguir encareciendo los nuevos créditos. "No queda otra alternativa. Hace un año calculábamos una curva de tipos mala en el 2018 y en recuperación en el 2019. Ahora todo se ha retrasado al menos un año", argumenta un directivo de uno de las principales entidades. A ello se suma la decisión del Gobierno de que el sector asuma el pago del impuesto de actos jurídicos documentados y la nueva ley hipotecaria, de próxima aprobación, que le obliga a abonar la mayoría del resto de gastos de constitución del crédito.  

"La ley hipotecaria debería favorecer el acceso a la vivienda a los colectivos con salarios bajos y se ha hecho todo lo contrario. Lo estamos viendo: están subiendo los precios. Sin ahorro previo, dos nóminas, carrera profesional y apoyo familiar será complicadísimo comprar en Madrid y Barcelona. Va a proteger a la gente porque no va poder acceder a la vivienda", criticó hace unos días Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

Bankinter, por su parte, ha sido esta semana la primera entidad que ha reconocido públicamente el impacto en las hipotecas del cambio en el impuesto. La entidad ha sostenido que la guerra de precios para ganar negocio ha terminado ("La presión a la baja en los diferenciales se ha contenido, aunque tampoco hay presión para subirlos"). Además, ha explicado que no ha variado el tipo y condiciones de sus créditos, pero ha reconocido que ahora admite menos rebajas en los mismos durante la negociación con los clientes y que hace "menos excepciones" en el pago de la comisión de apertura, lo que en la práctica supone que los nuevos hipotecados tienen que pagar más que antes.