El Supremo avala dividir gastos de notaría y escritura entre banco y cliente

Nada hizo más daño al prestigio el Tribunal Supremo que la brutal división de su Sala de lo Contencioso al pronunciarse sobre quién debía pagar el impuesto por actos jurídicos documentados (AJD) de las hipotecas. Su cambio de doctrina, en apenas 20 días, para volver a la tradicional, a favor del banco, fue un esfuerzo totalmente inútil tras la aprobación por el Gobierno de un real decreto que daba la vuelta a la situación. Ahora, de forma mucho más pausada, la Sala de lo Civil ha vuelto a pronunciarse sobre hipotecas. Entre otras medidas establece que los gastos de notaría se dividan entre banco y cliente, un criterio que se mantendrá hasta la aprobación de la nueva ley hipotecaria que atribuye a la entidad todos los notariales y registrales, menos la tasación.

El pleno de la Sala Primera del Supremo ha dictado cinco sentencias en las que declara que los pagos que han de hacerse a terceros, como los notarios, y no al prestamista deben abonarse, con independencia de que se haya declarado nula la cláusula que atribuía al prestatario la totalidad de los gastos; el abono se hará según la normativa vigente al firmar el contrato. Los magistrados de lo Civil insisten en lo acordado por sus compañeros de Contencioso: es el cliente quien debe pagar el impuesto de AJD en las hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del real decreto de noviembre, lo que veta cualquier duda sobre retroactividad.

El Supremo también ha estudiado la posible abusividad de la cláusula que establece una comisión de apertura de un préstamo. Dice que "no es ajena al precio del préstamo", porque la entidad está obligada a informar sobre ella al potencial prestatario. Suele ser uno de los extremos con los que se publicitan las hipotecas y que son determinantes para que el cliente determine el sacrificio económico que le supondrá suscribirla. De ahí que el alto tribunal considera "superado o cumplido" el control de transparencia que requiere.

Cancelación, al cliente

Respecto al gasto notarial, el Supremo explica que interesa a las dos partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura deban dividirse por la mitad, al igual que su modificación. En cambio, la cancelación de la hipoteca corresponde al cliente y las copias de las escrituras, a quien las pida. Como para el Supremo la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, es él quien debe pagar la inscripción de la hipoteca.

Frente a lo establecido por algunos juzgados, como el de Primera Instancia 18bis de Málaga, que ese mismo mes condenó a una entidad por los AJD de una hipoteca de 2014 al entender que la nueva disposición del Ejecutivo "es tácitamente retroactiva" y "resuelve una laguna interpretativa", según informa Efe, el Supremo precisa que "esa norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solo es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene retroactividad alguna".

Según las estimaciones, en una hipoteca de 150.000 euros para la que se obtiene un préstamo por valor de 120.000 euros, los gastos de formalización alcanzarían cerca de los 3.000 euros, de los que apenas el 10%, unos 300 euros de media, corresponden a la notaría o registro.