Barcelona y Madrid, responsables de la subida de precios inmobiliarios desde el 2014

El crecimiento de los precios de la vivienda en España se ha centrado casi de forma exclusiva en Madrid y Barcelona en los últimos cuatro años, desde el inicio de la recuperación. El  resto de poblaciones han experimentado generalmente variaciones muy discretas, por debajo de lo que los fundamentales de la economía explicarían, según pone de manifiesto un estudio realizado por Sociedad de Tasación con datos desde el 2014 al 2018. El promedio de todas las capitales pasa de 1.994 euros por metro cuadrado a final del 2014 a 2.348 euros a final de 2018, lo que supone una variación del 17,8% desde mínimos. No obstante, si se ignora la influencia de Madrid y Barcelona, la evolución del valor medio del resto de capitales se sitúa cercana a la que ha experimentado el producto interior bruto (PIB) de España en el mismo periodo 2014-2018, entorno al 15% en ese periodo.

El estudio incorpora el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias. E incluye indicadores de rentabilidad del alquiler. La rentabilidad media para el ciclo 2014-2018 ha mantenido un ritmo creciente desde el 5,5% en el año 2014 al 8,1% en el 2018, un incremento del 46%, más del doble del experimentado por los precios de compraventa en el mismo periodo.

El año 2014, el primero del periodo analizado, fue el último año del ciclo de descenso en los precios de la vivienda que se inició a finales del 2007. En este mismo año, el índice de confianza inmobiliaria (ICI) se situó con 44,5 puntos, por debajo del punto medio de equilibrio (50), y la capacidad de endeudamiento (95) era insuficiente para la adquisición de una vivienda media.

Madrid y Barcelona, motores de crecimiento

Teniendo en cuenta que habitualmente los ciclos del mercado inmobiliario tienen una duración de entre siete y ocho años, el análisis de la primera mitad del ciclo actual aporta algunos detalles a considerar: el año 2015 es el del inicio de la recuperación del sector, con Madrid y Barcelona como motores de rebote. Para el periodo 2014-2018, en Madrid el valor medio de los precios de la vivienda nueva pasó de 2.663 euros por metros cuadrado en diciembre del 2014 a 3.404 euros en diciembre del 2018, lo que supone un incremento de 27,8% para el periodo. En el caso de Barcelona, se pasó de 3.129 euros en diciembre del 2014 a 4.178 euros en diciembre del 2018, representado un ascenso del 33,5%. En el conjunto de España, la evolución es sensiblemente inferior. Evolucionó desde los 2.030 euros a 2.348, lo que implica un crecimiento del 15%. 

Durante el año 2015 hubo 14 capitales de provincia con incrementos nulos o negativos. En este mismo año el ICI superó por primera vez el punto de equilibrio con un salto importante: pasó del 44,5 del 2014 a un 52,5 en 2015. Por el contrario, la capacidad de endeudamiento siguió siendo insuficiente,

situándose en 96 a cierre del año 2015.

En 2016 continuó la fase de crecimiento de los precios medios de la vivienda nueva iniciada en el ejercicio anterior, siempre liderados por Barcelona Madrid. En este mismo año, ninguna capital de provincia sufrió ningún descenso, y hubo cuatro capitales en las que la subida fue superior al 3% (Barcelona, Madrid, Guadalajara y Palma de Mallorca). En 2017 ya eran nueve las capitales de provincia cuyos precios crecieron por encima del 3%. A las cuatro capitales que ya crecieron en el año anterior se le sumaron San Sebastián, Málaga, Sevilla, Las Palmas y Zaragoza.  A cierre del 2017 aún había 16 capitales de provincia que seguían con crecimientos por debajo del 1%.