Barcelona es la ciudad española con las viviendas nuevas más caras

El precio de la vivienda nueva en España creció el 5,4% en el 2018. Y Barcelona consiguió el dudoso honor de consolidarse como la ciudad más cara con un precio de 4.178 euros el metro cuadrado, seguida por San Sebastián y Madrid a cierta distancia (3.515 euros el metro cuadrado y 3.404 euros, respectivamente), según el último informe de Sociedad de Tasación. Los autores del estudio apuntan, no obstante, que "en Madrid y Barcelona se aprecia cierta fatiga en el ritmo de subida de los precios, que en el caso de Barcelona pasa del 10,6% anual en el primer semestre al 8,1% en el segundo". En el caso de Madrid, el ritmo de crecimiento de los precios ha pasado del 8,5% al 7,5%. Si se descuenta la influencia de Madrid y Barcelona en la estadística de valoración, el precio medio de las capitales de provincia creció el 2,8% en el 2018. 

Los modelos predictivos elaborados por Sociedad de Tasación avanzan que en el 2019 la evolución del precio de la vivienda nueva se situará, en promedio, en una horquilla de entre 4,5% y 5% de crecimiento, "siempre que las variables fundamentales de la economía española y el contexto internacional no sufran alteraciones de consideración por causas ajenas al mercado inmobiliario".

El estudio, basado en el análisis de precios de venta de viviendas nuevas en 400 municipios, constata que el precio medio de la vivienda nueva en España alcanzó los 2.348 euros el metro cuadrado, el 2,8% más que hace seis meses, lo que significa algo menos que el alza anotada en el primer semestre. Según este estudio, el precio medio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia fue de 211.300 euros. En Barcelona, el precio de los pisos suele ser algo más del doble que la media española.

Salarios insuficientes

El seguimiento del precio de vivienda nueva es clave para comprender en su conjunto los mercados de suelo y de alquiler a nivel local, especialmente en lo que respecta a tendencias. El estudio detecta que en comunidades autónomas como Baleares, Catalunya y Madrid, los niveles salariales son insuficientes para la adquisición de una vivienda, con índices de accesibilidad de 51, 92 y 94 respectivamente. Según los autores del informe, la capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda disminuyó en el 2018. El índice de accesibilidad elaborado por Sociedad de Tasación ha disminuido ligeramente en los últimos 12 meses. Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España actualmente se sitúa en 102 puntos, dos puntos menos que en el año 2017, aunque la media estatal se mantiene por tercer año consecutivo por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio.

Sociedad de Tasación calcula que son necesarios una media de 7,6 años de sueldo para acceder a una vivienda de tipo medio en España. Según su Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, mantiene su tendencia de crecimiento y se situó en 7,6 años en el último trimestre del 2018, lo que supone dos meses y medio más de esfuerzo que hace un año para comprar la misma vivienda.

Este indicador se calcula a nivel de Comunidad Autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales estimados a partir de los últimos publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial. Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 15,4 años. En sentido opuesto, La Rioja sigue siendo la región donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,8 años.

La rentabilidad media del alquiler llega al 8,12%

La rentabilidad del alquiler en España alcanzó en el 2018 el 8,12% con un crecimiento anual del 3,84%. Un año más, Sociedad de Tasación incorpora a su estudio el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias. El informe incluye indicadores de rentabilidad del alquiler, desarrollados por Urban Data Analytics (UDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que ha estudiado el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión. Según UDA, la rentabilidad media en el alquiler en España alcanzó el 8,12 % a finales de 2018, frente al 7,29% del año anterior.

Por provincias, Huelva (9,61%), Toledo (8,82%) y Valencia (8,57%) alcanzaron las cifras de rentabilidad bruta en el alquiler de más altas. Por el contrario, Vizcaya con una rentabilidad del 5,72%, seguido por Álava 5,75% y La Coruña con un 5, 91% de rentabilidad bruta respectivamente son las provincias que ofrecen menores rentabilidades en el alquiler. En la comparativa anual de las rentabilidades brutas en el alquiler, destacan las provincias de Granada, Guipúzcoa y Pontevedra con una variación anual respecto a diciembre de 2017 de 15,6%, 15,3% y 13% respectivamente. Por el contrario, las provincias de Barcelona, La Rioja y Baleares presentan variaciones negativas de –6,9%, -6,2% y -3,4% respectivamente.

En el estudio de mercado no se han considerado, por su singularidad, las viviendas unifamiliares, las viviendas usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 metros cuadrados o superiores a 160 metros cuadrados. Tampoco las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio (entre ellas los áticos con terrazas).