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legado de la crisis

La banca seguirá vendiendo pisos con fuertes descuentos los próximos tres años

Las entidades ofrecen sus inmuebles con rebajas del 40% sobre su valor contable y del 64% sobre el original

El elevado 'stock' y las dificultades de acceso a la vivienda por los precios les presiona a seguir con las ofertas

P. Allendesalazar / M. J. Botías

Edificio en construccion en la zona del Fòrum.

Edificio en construccion en la zona del Fòrum. / FERRAN NADEU

Diez años después del estallido de la crisis, la banca todavía sigue tratando de deshacerse de la pesada mochila de ladrillos que esta le dejó, como demuestra la puesta en venta por parte de Bankia esta semana de más de 2.000 inmuebles con descuentos de hasta el 40%. Gracias a estas rebajas, las entidades han logrado reducir sus activos inmobiliarios adjudicados, los recibidos por el impago de los créditos, un 39,5% desde el máximo de 96.000 millones de euros alcanzado en junio del 2012 a los 58.000 millones del cierre del 2017. Pero pese a esta mejora, el sector todavía va a seguir ofreciendo fuertes descuentos durante los próximos dos o tres años, según estiman los expertos.

La agencia de calificación Fitch apuntaba hace unos días que los activos, por otra parte de "baja calidad", continuarán "sufriendo grandes depreciaciones" a medio plazo debido a que el exceso de oferta "solo se está absorbiendo gradualmente", con un 'stock' sin vender que permanecerá por encima de las 400.000 unidades durante los próximos dos años. A ello se suma, añadía, los crecientes problemas de los ciudadanos para poder adquirir los inmuebles: los salarios han subido menos de un 1% entre el 2014 y el 2017, frente a un alza del 18,3% de los precios.

"Eliminar un 'stock' como el acumulado es complicado. De hecho, ahí está la Sareb, que desde su origen cuenta con un calendario aproximado de 15 años para desinvertir los activos. La parte más importante se ha colocado y este resto más complicado se colocará fundamentalmente en los próximos 2-3 años. Aún así, quedará un resto que tendrá que reconvertirse de algún modo: suelo y propiedad en localizaciones más complicadas de colocar", abunda Santiago Carbó, catedrático de economía de CUNEF y director de estudios financieros de Funcas.

64% desde la tasación

Entre los fondos de inversión que compran estos activos hay "cierta preocupación", como señalaba José María Montalvo, catedrático de economía de la Universitat Pompeu Fabra, el pasado mayo. Estas firmas temen que el encarecimiento de la vivienda haya provocado que los precios estos estén alcanzado el "nivel máximo asumible por las familias". Además, está por ver el efecto sobre los precios que tendrá la salida al mercado de los grandes paquetes de activos traspasados por los grandes bancos (Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell) a fondos (que luego los venden y alquilan con rentabilidades de entorno al 15%).

Las entidades están vendiendo los activos con descuentos del 64% respecto a su tasación inicial (según Fitch) y de en torno al 40% respecto al valor en libros al que los tienen contabilizados tras asumir su depreciación. Eso sí, las rebajas son muy diferentes según el tipo de comprador. Las grandes carteras de activos problemáticos (adjudicados y también créditos) se traspasan con rebajas medias de entre el 60% y el 70%. En cambio, la venta a particulares se realiza con rebajas muy inferiores, aunque puntualmente se lancen campañas como la de Bankia.

Presión pública

En realidad, a los bancos les resulta más rentable vender los activos uno por uno. Las grandes provisiones que las autoridades les han forzado a reservar hacen que puedan desprenderse de ellos con rebajas de entre el 40% y el 50% sin sufrir pérdidas, con lo que un descuento menor les supone plusvalías. Sin embargo, los reguladores y supervisores les presionan desde hace años para acelerar el proceso. De ahí que la venta de esos grandes paquetes haya pasado de los 51.000 millones del año pasado a cerca de 80.000 millones en lo que va de año.

Las autoridades tienen "especial interés" en que las entidades se deshagan de estos activos, como subrayó el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, hace unos días. Por una parte, ha argumentado el supervisor, absorben recursos humanos y económicos. Y por otra, generan incertidumbre sobre la calidad de los activos, lo que encarece su financiación. Ambos efectos combinados, ha concluido, disminuyen su capacidad de dar créditos.

Ganchos comerciales puntuales

Las últimas campañas comerciales tienen más de comercial que de estrategia empresarial. Tanto la Sareb como Bankia ponen en el mercado carteras de inmuebles que en su mayor parte no son nuevas. Tampoco la cifra es elevada: 4.000 inmuebles en el mercado equivale a un mínimo porcentaje de, por ejemplo, los 140.000 inmuebles que una inmobiliaria como Solvia tiene en el mercado a la venta. O los 30.000 que una firma como Anticipa (Blackstone) gestiona. "Campañas comerciales como esa tiene un impacto muy limitado en el mercado a efectos de la competencia", comentan fuentes de una gran inmobiliaria.

Pero en el fondo se trata de qué estrategia desarrolla la sociedad en cuestión. Algunos propietarios dan prioridad al precio sobre el tiempo y desarrollan una política de precios metódica que se ajusta a la evolución del mercado. No realizan grandes campañas comerciales, pero se ocupan de ajustar precios día a día.

Apuntan en el sector que no todas los ‘servicers’ (gestores inmobiliarios de los bancos) actúan de la misma forma y que algunos no modifican su política de precios de forma continuada, pero llega un momento en que deciden ajustarla. Cuando eso ocurre pueden llegar a reducir hasta un 40% los precios anteriores. Pero esos cambios tan radicales suelen coincidir con zonas geográficas en las que el mercado no se mueve demasiado, puesto que en las zonas geográficas donde hay demanda, los precios se adaptan más rápidamente a la dinámica del mercado. Donde los pisos no tienen salida es lógico que los precios se modifiquen con mayor lentitud.