¿De quién son los hoteles en España?

El desarrollo turístico español de los años 60 permitió poner las primeras piedras de una industria hotelera en la que se ha sustentado el 'boom' vacacional español. Y la industria del hospedaje ha crecido al ritmo que lo ha hecho la aportación del sector al producto interior bruto (PIB). Pese a que se trata de un sector muy atomizado, caracterizado en sus comienzos por un gran número de establecimientos en manos de pequeños tenedores que compaginaban la gestión hotelera con la propiedad del inmueble, lo cierto es que el despegue turístico también ha propiciado un cambio sustancial en la misma estructura patrimonial hotelera.

¿De quien son los hoteles en España? "En los años 60 el 100% de los establecimientos eran de los propios gestores", explica Bruno Hallé, consultor de Magma Hospitality. "Ahora solo el 36% de los hoteles son propiedad de los hoteleros que se ocupan de ellos, el resto, un 64%, pertenece a grupos cuyo negocio no es regentar hoteles", agrega. Entre los propietarios de toda la vida se mantienen grupos como Meliá, Riu, Iberostar, Hotusa y Catalonia, entre otros. Pero incluso en este grupo se combina la propiedad con la gestión de establecimientos que pertenecen a tercero. En todo caso, los hoteleros históricos representan menos de un tercio en las operaciones de nuevas inversiones que se realizan en el sector en España. Los grandes fondos internacionales, los inversores locales y las socimis se han convertido en los grandes propietarios del sector.

En el 2017 se invirtieron en la compra de establecimientos 3.907 millones de euros --se suman a inversiones similares en los últimos tres años (unos 10.000 millones)-- y solo un 20% de esas operaciones fueron realizadas por los hoteleros tradicionales, el mayor volumen de operaciones correspondieron a los inversores locales e internacionales, cuyo principal interés es la rentabilidad de la piedra en la que invierten, ya que la gestión hotelera la ceden a terceros. La mayor parte de la inversión --como muestra el gráfico adjunto-- correspondió a los fondos internacionales, con Blackstone a la cabeza, London & Regional, AXA y Benson Elliot. Socimis e inversores, como HI Partners (ahora Blackstone) o Portobello Capital se suman a los compradores.

2018 mantiene la tendencia

La tendencia no ha cambiado durante el 2018. El último informe de Colliers International refleja operaciones realizadas por valor de 1.800 millones de euros en el primer semestre de este año. Los inversores internacionales han sido, de nuevo, los protagonistas de las compras. "Si bien muchas de estas han tenido lugar en el contexto de operaciones de tipo corporativo, los orígenes y motivaciones de compradores y vendedores han sido muy diversos", precisa el informe.

Destaca así la adquisición por parte de Hispania de siete hoteles (1.708 habitaciones) propiedad de la cadena Alua con un valor de activos de 165 millones de euros y con los que lograba aplicar el 100% de la capacidad de inversión comprometida inicialmente por sus accionistas. Menciona, asimismo, la adquisición del 16,56% de Hispania por parte de Blackstone. Gracias a esta operación suma a su inversión previa en HI Partners una participación en 46 nuevos hoteles y tres suelos para desarrollos hoteleros.

Grandes operaciones

Se incluye en este capítulo la adquisición por parte de la socimi Atom, (Bankinter), de una cartera de 15 hoteles y más de 3.700 habitaciones; así como la materialización de la estrategia diseñada por el grupo Accor (siguiendo los pasos de otras cadenas internacionales) de separación de la gestión y propiedad de los hoteles. Dicha operación culminó con la venta, en el mes de junio, de una participación del 57,8% de su vehículo AccorInvest a un grupo de inversores liderado por los fondos soberanos de Arabia Saudi (PIF) y de Singapur (GIC). Dentro de la cartera adquirida se incluían 11 hoteles (1.572 habitaciones) ubicados en España y operados bajo las enseñas Novotel e Ibis.

Cabe mencionar también la adquisición por parte de Blackstone al Banco Santander del 50% de todo el riesgo inmobiliario procedente de Banco Popular y que incluía una significativa cartera de hoteles adjudicados. Y también la reciente adquisición por parte de Minor Hotel Group de una participación del 29,81% en NH, a través de la cual ha pasado a ser, indirectamente, propietario de 11 hoteles de NH ubicados en España (1.790 habitaciones).