La burbuja del alquiler suelta aire

Cuando José Luis Arrese, primer ministro de Vivienda de Franco pronunció su conocida frase: "Queremos un país de propietarios, no de proletarios", en Catalunya existían 542.930 viviendas en régimen de alquiler y solo 232.890 en propiedad. Tras 61 años, en el 2011, las viviendas en régimen de arrendamiento se mantenían en 582.700, mientras que las registradas en propiedad habían alcanzado ya los 2,36 millones. Está claro que la voluntad política encontró su cauce legislativo en una normativa restrictiva del alquiler que cuenta con precedentes históricos desde 1920 y que culmina con la reforma de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) del 2013 que establece la duración del contrato en tres años, pero no elimina el control del alquiler.

El efecto legislativo sobre la evolución del mercado del arrendamiento resulta particularmente cruel en Barcelona, ciudad en la que en el 2011 había menos viviendas en régimen de arrendamiento (205.910) que en 1950 (260.170), según pone de manifiesto el último número de la revista de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona sobre el mercado inmobiliario de la ciudad. De hecho, en Barcelona, el 93,1% de las viviendas principales estaban ocupadas en régimen de alquiler en 1950, cifra que se redujo al 30,1% en el censo del 2011. Y que sigue sin ser mucho mayor siete años después.

Destaca el informe de la Cambra que la pérdida del mercado de alquiler en siete décadas "se explica por la política de control del precio del arrendamiento iniciada en los años 20, con la congelación absoluta de los precios". Pese a que en 1985 se inició un proceso de desregulación con la aprobación del decreto Boyer, la liberalización no se aprobó hasta la LAU de 1994". La consecuencia de una legislación restrictiva se manifiesta en un parque de alquiler mínimo en el país, toda vez que la iniciativa pública no ha contribuido a suplir la falta de interés de la iniciativa privada. Cabe mencionar que en Barcelona el 24% de las viviendas están aún afectadas por las leyes de control del alquiler anteriores a la LAU de 1994.

El caso es que las políticas restrictivas en la regulación de los arrendamientos, "ha desincentivado la nueva construcción para ceder en arrendamiento". Y, asimismo, la falta de oferta ha llevado al incremento de precios de los nuevos contratos, y, a la vez, a un deterioro de los núcleos de las ciudades, donde se concentra el parque con los alquileres más antiguos. Coincide esa situación con la falta de políticas públicas encaminadas a dar la vuelta al grave problema de oferta que se ha generado en el país. En este sentido, el informe concluye que se "se está creando un auténtica crisis de acceso a la vivienda". Y destaca la urgencia de adoptar una estrategia de crecimiento del parque de vivienda en la región metropolitana de Barcelona para evitar un grave problema de acceso al alojamiento de la población, especialmente grave para las familias con rentas medias y bajas".

Desequilibrio entre oferta y demanda

El desequilibrio entre la oferta y la demanda es tan evidente que incluso la supuesta burbuja de precios en el mercado del arrendamiento parece perder aire. Pues, al final, no es tanto una cuestión de precios como de capacidad del parque: "Llega un momento en el que los precios no se pueden pagar, porque la demanda no pueda afrontarlos y no se pagan, con lo que se produce un estancamiento", ha destacado Óscar Gorgues, responsable del Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.

Subraya esa teoría, la evolución de los precios registrados por la propia Cámara durante el primer semestre de ese año en el que solo se ha registrado una subida del 0,38%, hasta los 848 euros de media , solo tres euros por encima del cierre del 2017. La Cámara de Barcelona registra solo una parte (25%) de los depósitos de los contratos firmados que se registran en el Icansol. Además en sus estadísticas se elimina los contratos de menos de 300 euros y los de más de 4.000. Como consecuencia sus cifran medias suelen estar algo por debajo de las Incasol, que para el 2017 determinó un precio medio para Barcelona de 887 euros. Pero al margen de las cifras absolutas, las medias reflejan la tendencia del mercado. Y hasta el momento, la contención de precios que ya se empezó a notar en el 2017 parece confirmarse con los datos provisionales del 2018.