Las nuevas sociedades inmobiliarias se olvidan de las viviendas de alquiler

La ley que desarrolla el régimen de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) se introdujo en España a imagen y semejanza de los 'reits' (Real Estate Investment Trust) estadounidenses, cuyo objetivo era potencial el alquiler --particularmente el de vivienda--, para lo cual se crearon estos instrumentos cotizados con un régimen fiscal favorables para la sociedad. La ley española especifica que el objeto de etas sociedades es "la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros". El problema es que la implantación de estos instrumentos de inversión se ha olvidado en cierta medida de la vivienda de alquiler, frente al desarrollo de otras modalidades de inversión en el mercado inmobiliario español. Prueba de ello es que de los 12.221 millones de euros en el que están valorados los activos de las 44 socimis que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), solo 2.674 millones corresponde a activos destinados al arrendamiento de viviendas, y representan poco más del 20% del total.

El grueso de la inversión de las socimis son oficinas, centros comerciales, locales, hoteles y naves industriales. Estos instrumentos inversores se ahorran en impuestos 260 millones de euros este año, gracias al régimen favorable con que fueron dotados en su creación en el 2009. Pero los beneficiarios principales de esas buenas condiciones tributarias serán los grandes fondos y los inversores internacionales que constituyen la propiedad. Más del 60% de los accionistas son extranjeros Y, en su mayor parte, "han buscado sociedades enfocadas a otras actividades del sector inmobiliario", afirma Antonio Fernández, presidente de Armabex, asesor registrado que se encarga de sacar a cotizar en el MAB estas inmobiliarias.

Gran socimi de la vivienda

Es cierto, que las socimis han dinamizado el sector de la construcción en España, cuyo peso en el PIB y en el empleo es muy importante. Desde el sector hacía años que se reivindicaba que España tuviera este tipo de sociedades a través de las cuales se canalizan las inversiones de los grandes fondos internacionales, muchos de ellos fondos de pensiones. Si bien es cierto que esta figura es beneficiosa, también es cierto que no han aparecido socimis en el sector de la vivienda residencial de alquiler, y esto es un problema porque debería haberse promovido desde el Gobierno. "El Ejecutivo podría haber llamado al sector y a los bancos para pedirles que hicieran una gran socimi del mercado de alquiler, pero probablemente no se hizo porque ya estaba el 'banco malo' (la Sareb). Y es una lástima porque ha sido una oportunidad perdida", explica un alto directivo de una de las grandes socimis.

Para algunos expertos, el problema no es tanto cómo se diseñó la ley y los efectos fiscales que implica, puesto que todas las socimis, tanto las dedicadas a la vivienda como a la logística se benefician por igual de la norma: "La cuestión es que en España no hay tradición de alquiler y no hay grandes inversores con un gran parque de vivienda", explica Ramon Gil, abogado de Cuatrecasas, especializado en el sector inmobiliario. El gran propietario del estoc de viviendas de este país como consecuencia de la burbuja inmobiliaria es la banca. Y los bancos se han quitado de encima los activos. "Los han vendido a los fondos de inversión, Y estos, a su vez, se ocupan de vender sus carteras en lugar de arrendarlas", agrega. En pocos casos, como es el de Anticipa (Blackstone) se han decidido por construir una gran cartera para el arrendamiento. 

Sociedades que llegan al mercado

Algunas de estas sociedades han constituido sus socimis. La primera de Blackstone fue Albirana Properties, una firma que comenzó a cotizar en el MAB en marzo y gestiona 5.000 viviendas. Este año tienen que llegar Pegarena y Tourmalet, sociedades ya constituidas y que tienen como propietarios finales a diversos fondos de Blackstone. La Sareb acaba de sacar su sociedad de alquiler a cotizar la suya, Témpore, con más de 1.500 viviendas para el alquiler.

Se reconoce en el sector que no es lo mismo gestionar un parque de viviendas de alquiler de 5.000 unidades, con todos los problemas que eso conlleva --mantenimiento, morosidad o conflictividad social-- que gestionar un parque de hoteles de alquiler, como hace Hispania con el grupo Barceló, donde se da por descontado que el arrendatario pagará y la gestión del activo prácticamente quedará en sus manos. Aunque también queda claro que el beneficio social de las socimis de vivienda es mucho más evidente que el de las que invierten en otras actividades.