29 may 2020

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CAMBIO LEGAL

Las hipotecas podrán pasar a tipo fijo gratis desde el tercer año

Economía trata de "incentivar" ese cambio y los consumidores le acusan de favorecer a la banca

Las entidades estarán obligadas a ofertar el crédito sin productos vinculados obligatorios

P. Allendesalazar / Madrid

Anuncio de una oferta de hipoteca de una sucursal de Barcelona.

Anuncio de una oferta de hipoteca de una sucursal de Barcelona. / DANNY CAMINAL

La reforma hipotecaria que el Gobierno prepara desde el año pasado tiene como objetivo "evitar que se siga incrementando el número de pleitos" tras años de condenas a los bancos por abusos como las cláusulas suelo. Así lo ha afirmado este lunes el Ministerio de Economía al presentar el anteproyecto que enviará al Congreso después del verano. El Ejecutivo ha ido "más allá" en defensa de particulares y autónomos de lo que fija una directiva europea del 2014 que debería haber incorporado a la normativa española el 2016. Pero al mismo tiempo, ha aprovechado para tratar de provocar un cambio de calado en el mercado hipotecario.

La norma, así, no se limitará a facilitar el cambio del tipo de las hipotecas de variable (el 95% del total) a fijo como anunció el ministro Luis de Guindos, sino que lo quiere "incentivar". Si el cliente pacta con su banco actual o con otro esa conversión, la entidad solo podrá recibir como compensación un 0,25% del capital pendiente de pago durante los tres primeros años de vida del crédito, y a partir de entonces será gratis. Además, los aranceles de notarios y registradores se bonificarán en un 90%.

El Gobierno, además, va a limitar la compensación que puede recibir un banco si el hipotecado amortiza el crédito total o parcialmente por adelantado. Si es a tipo variable, ahora paga el 0,5% del capital pendiente en los cinco primeros años y luego el 0,25%. El Gobierno lo quiere reducir al 0,5% en los tres primeros años, al 0,25% entre el tercer y quinto año, y luego al 0%. Si el crédito es a tipo fijo, actualmente no hay límites y se van a fijar en el 4% hasta el décimo año y en el 3% a partir de entonces. Lo más importante es que los porcentajes se aplicarán sobre el capital amortizado, no el pendiente de pago.

Desahucios más difíciles

Economía también va a endurecer el trámite para iniciar un desahucio. Actualmente, las entidades puedan declarar el vencimiento anticipado del crédito si el cliente deja de pagar tres cuotas. Con la nueva norma, será necesario que no haya abonado el 2% del total del crédito o nueve cuotas en la primera mitad de la vida del préstamo y el 4% o 12 cuotas en la segunda mitad.

Asimismo, las entidades ya no podrán ofrecer solo una hipoteca vinculada a la contratación de otros productos. Tendrán que presentar dos presupuestos: el del crédito solo y otro combinado con otros productos para que el cliente compare qué precio le interesa más. Además, se va a fijar la tasa de demora en tres veces el interés legal del dinero y se va establecer el derecho a convertir una hipoteca en divisas al euro

Dos veces al notario

En la fase de contratación, los bancos tendrán que entregar a los interesados un mínimo de siete días antes de la firma del contrato documentación sobre la oferta, advertencias de las cláusulas "sensibles" (las que hayan tenido muchas sentencias en contra) que pueda incluir, un escenario de evolución de tipos y un desglose de los gastos de formalización y de quién lo pagaría.

Con toda esta documentación, el cliente deberá acudir a un notario de su elección. Este, de forma gratuita, deberá comprobar que ha recibido toda la información y explicarle las cláusulas. El particular deberá firmar un documento acreditando que lo ha entendido todo y el notario lo guardará como un acta.

Críticas de consumidores

Para firmar el contrato, banco y cliente deberán acudir a otro notario, que comprobará que se han seguido todos los procedimiento anteriores y se asegurará que el contrato no incluye ninguna cláusulas de las que hayan sido declaradas nulas por los tribunales (habrá un registro oficial de estas para facilitarles el trabajo). Si los notarios y los registradores no cumplen con todo estos trámites, serán sancionados.

La asociación de consumidores Adicae ha acusado a Guindos de una "descarada connivencia" con la banca para "reconducir todas las hipotecas posibles a tipos fijos" y ha asegurado que el papel que se dará a los notarios solo busca "proteger a la banca de las reclamaciones".