20 sep 2020

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BURBUJA INMOBILIARIA

Cómo funcionará el índice de referencia de los precios de alquiler

El sector inmobiliario recela de la posibilidad de que el indicador pueda reflejar el valor real de los inmuebles

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS / BARCELONA

Carteles de alquiler en un edificio del centro de Barcelona.

Carteles de alquiler en un edificio del centro de Barcelona. / DANNY CAMINAL

El nuevo Índice de Referencia de Precios de Alquiler debe ser una referencia para el mercado de arrendamiento en Catalunya. Y aunque hay dudas sobre si un indicador de este tipo puede reflejar la realidad con fidelidad, lo cierto es que ya hay antecedentes en otros países que funcionan, como Francia (París) y Alemania (Berlín). De hecho, el indicador se construirá a partir de los precios medios que ya registra el Incasol, la entidad en la que se inscriben los contratos de alquiler que se formalizan legalmente en Catalunya. Se trata de una referencia de transacciones y no de ofertas, por lo que es más fiable que otros indicadores.

Esos precios indicativos deberán ser sometidos al tamiz de la superficie del piso, la ubicación, la antigüedad, los trabajos de conservación realizados, la accesibilidad, la eficiencia energética y también si está amueblado o no. "Esos elementos darán el precio de referencia, pero también un abanico que incluirá el precio mínimo y el máximo que servirá para cada caso", ha explicado Carles Sala, secretario de Habitatge de la Generalitat. Es decir, cuando se quiera conocer si una oferta está dentro o fuera de mercado se podrá saber, a través de la web que se habilitará una vez aprobado el decreto, si está en la franja correcta o no.

Sala destaca que se está trabajando en la metodología para determinar los valores con un alto grado de objetividad. Ese aspecto es el que más preocupa al sector promotor. Diferentes agentes de la industria del ladrillo han mostrado su escepticismo sobre la posibilidad de que pueda definirse con suficiente detalle los precios medios. "No hay dos artículos [pisos] idénticos y no es lo mismo una calle de l'Eixample que otra", ha comentado Joan Oller, presidente de los API de Catalunya. En su opinión, los precios que publica el Incasol reflejan bastante la realidad del mercado, pero acaban siendo una media de un fenómeno que es disperso. "Y puede acabar siendo un nido de conflictos", ha agregado.

"Si son capaces de hacerlo y lo hacen bien, lo aplaudiremos. Pero es que será muy complicado. No tiene nada que ver un piso nuevo que el propietario cuida y lo mantiene en buen estado que otro que no se mantiene", ha comentado Elena Massot, consejera delegada de la inmobiliaria Vertix. Uno de los problemas que observa es que "tenemos un parque de alquiler que está muy deteriorado. Y no es lógico penalizar a quien, precisamente, tiene sus pisos en condiciones", ha agregado.

CASTIGO Y BENEFICIO

Una vez establecido el índice -lo que debe producirse inmediatamente después de que se apruebe el decreto en un par de meses-, los pisos que se anuncien con precios por encima deberán incorporar un aviso que lo destaque y también tendrá que hacerse constar en el contrato. A la vez, se establecerán incentivos al propietario que alquile por debajo: preferencia para acceder a las ayudas a la rehabilitación, por ejemplo. Por contra quien alquile por encima, no podrá acceder a beneficios como los del 'aval lloguer', que son ayudas públicas en caso de que el propietario tenga que instar un desahucio por impago del alquiler.

La Generalitat insta a la participación de otras administraciones -local y estatal- en este sistema de beneficios. Propone bonificaciones y penalizaciones fiscales a través del IBI o el IRPF. Este aspecto "puede resultar clave para el éxito de índice", reconocen fuentes de la patronal inmobiliaria. Particularmente, si una ciudad como Barcelona se decide a ponerlas en práctica. La teniente de alcalde del Área de Derechos Sociales en el consistorio barcelonés, Laia Ortiz, ha celebrado la iniciativa y ha reivindicado que "el índice ha de ir acompañado" de la "posibilidad real" de intervenir y regular los alquileres en Barcelona..Ha destacado, además, que la iniciativa "abre un camino de trabajo" para llegar a tipificar "qué es un alquiler abusivo" y que esto tenga "consecuencias".