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giro del ciclo inmobiliario

Las administraciones catalanas estudian cómo limitar los precios del alquiler

Generalitat y Ayuntamiento de Barcelona buscan fórmulas para evitar una nueva burbuja

El Observatori de l'Habitatge establecerá referencias de precios en el área metropolitana

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS / BARCELONA

Un hombre consulta los anuncios de una inmobiliaria de Barcelona. 

Un hombre consulta los anuncios de una inmobiliaria de Barcelona.  / ELISENDA PONS

Las administraciones catalanas se plantean limitar el precio del alquiler para evitar que se produzca una nueva burbuja inmobiliaria. Tanto la Generalitat como el Ayuntamiento de Barcelona y instituciones de otro nivel, como la Diputación de Barcelona y el Área Metropolitana estudian fórmulas parecidas a las que ya se aplican en ciudades europeas, como París o Berlín, que marcan unos precios de referencia en determinadas zonas para evitar que la presión de la demanda dé demasiado impulso a los precios.

Este es uno de los 18 puntos relativos al mercado de la vivienda que aborda el grupo de trabajo constituido por la Secretaria d'Habitatge de la Generalitat. Participan en él diferentes agentes públicos y privados relacionados con el sector y analiza aspectos para desarrollar, primero un 'libro blanco' y luego una legislación catalana sobre la materia. "Sería una ley de arrendamientos urbana (LAU) catalana que habría que ver cómo podría llegar a aplicarse en Catalunya, ya que las competencias son estatales", ha explicado el secretari de HabitatgeCarles Sala.

Entre los temas que se debaten, la ampliación de la duración del contrato de alquiler y la limitación de las rentas son los que pueden tener mayor repercusión desde el punto de vista del interés público. "Analizamos el sistema alemán y el francés en su conjunto para y ver qué supondrían en el contexto catalán y de qué manera podrían impactar en el mercado", recalca Sala.

En su opinión se trata de establecer un cierto equilibrio en el mercado, e impedir que restricciones de precio provoquen, como efecto no deseado, que los pequeños propietarios decidan desprenderse de sus viviendas porque no les compense alquilarlas por esas mismas limitaciones. O que los precios de compraventa vayan por un lado y los del alquiler por otro. "Hay que tener cuidado en cómo se aplica para preservar el equilibrio entre arrendatarios y arrendadores", ha comentado el responsable de promoción y desarrollo de SolviaFrancisco Pérez, que también participa en el grupo de trabajo.

Según la Generalitat, la legislación actual es desequilibrada. "Está pensada más para las entidades financieras que para los propietarios que tienen pisos en alquiler", considera Sala. Además, para un propietario es una mala noticia que se le vaya un arrendatario. "Que se haya reducido el periodo de garantía a tres años más uno de permanencia no da ningún tipo de seguridad. Hay que ir a buscar contratos más estables en el tiempo. Es una característica en estos países que tienen limitación de rentas, y que también tienen contratos de duración prácticamente indefinida", agrega.

Catalunya, sin embargo, se encuentra con problemas de competencia para llevar a cabo una iniciativa como esta. Por esa razón, el Govern se plantea introducir una LAU catalana. "Pero tendría una duración limitada, ya que sería contestada de inicio por el Gobierno central y acabaría en el Tribunal Constitucional", apunta Sala. En su opinión, en función de las conclusiones que salgan del grupo de trabajo en el primer trimestre del 2017 habría que "intentar modificar la LAU española". 

PRECIOS DE REFERENCIA

"Limitar los precios del alquiler es una cuestión urgente", considera Josep Maria Montaner, concejal d'Habitatge del Ayuntamiento de Barcelona. Suben los alquileres ha desajustes en la oferta y la demanda y, "es imprescindible dignificar el alquiler", pero los procesos del mercado lo dificultan e incluso están provocando una cierta expulsión desde el centro de la ciudad hacia la periferia. "La única posibilidad es adoptar modelos como los de París o Berlín de cierto control", agrega.

En este sentido, el Ayuntamiento, que también participa en el grupo de trabajo de la Generalitat, se plantea establecer unos precios de referencia a través del Observatori de l’Habitatge. Tal como ocurrió en París antes de establecer la norma. "De esta forma, los propietarios saben a qué precio pueden alquilar en función de la vivienda y su ubicación y los inquilinos también tienen este elemento de referencia para la negociación", subraya.

El consistorio barcelonés considera que la situación actual es un poco caótica y que no beneficia a nadie. Las reglas de juego no están muy claras. "Hemos sido pioneros en España al decir que hay que regular, de una manera u otra los alquileres, pero eso lo tiene que hacer el Estado, aunque no tenemos demasiadas esperanzas en que se pongan a ello" considera Montaner.

Las fórmulas de control de precios de París y Berlín

Los modelos de control de los precios de alquiler en Francia y Alemania parten de iniciativas legislativas de ámbito estatal. En París se introdujeron a través de la ley de arrendamientos urbanos y en Berlín mediante una reforma de los artículos del Código Civil que regula los alquileres urbanos. A través de esas normas se transmite a los entes locales la capacidad de analizar los mercados de las ciudades afectadas, y a partir de esta información, determinar posible limitaciones de precios.

La ley francesa tiene un precedente en 1984, pero la última renovación se hizo en el 2015. Establece límites a los precios en el momento en el que produzca una renovación del contrato por parte del inquilino. Actualmente Francia dispone de dos normativas que limitan precios y ceden la capacidad de aplicarlas a los ayuntamientos. Lo hace a través de un organismo denominado Observatorio del Alquiler que fija precios de referencia en las zonas saturadas.

En Alemania la fórmula es bastante parecida. La ley es de ámbito estatal, pero cede a los Estados federales la posibilidad de aplicarla. En Berlín se aplica con efectos del 1 de junio del 2015. La norma solo rige para nuevos contratos de alquiler y para zonas que hayan sido calificadas "de tensión", por el fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda.

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