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EL MODELO SE RESQUEBRAJA

Alemania: ¿un sistema inmobiliario modélico?

Tras años de estabilidad del parque, Alemania afronta un importante aumento de la especulación y de los precios de los inmuebles que afecta a los más vulnerables

Carles Planas Bou

Alemania ha sido en los últimos años el referente de un mercado inmobiliario equilibrado entre la oferta de pisos de alquiler y de compra y la demanda de ambos, pero este modelo empieza a hacer aguas. El mercado inmobiliario alemán es particularmente curioso porqué, al contrario que España, durante muchos años ha estado protagonizado por una cultura de alquiler muy superior a la de otros países de la Unión Europea. Con un 52,5% del parque de viviendas habitadas en régimen de propiedad en el 2014, Alemania es el país comunitario con esta ratio más baja, mientras que la mediana asciende al 70,1%. En el caso español, el porcentaje se eleva hasta el 78,8% según cifras del Eurostat del 2015.

Tras el final de la Segunda Guerra Mundial, Alemania era un país con un paisaje marcado por los edificios en ruinas. En 1946 un censo mostró que se necesitaban crear hasta 5.500 millones de inmuebles. La Alemania del Oeste puso en marcha un plan durante la década de los 50 y 60 para que sus ciudadanos pobres pudiesen acceder a una vivienda asequible. La débil situación económica de los alemanes, de sus bancos y del mercado hipotecario lanzaron a la población a un sistema de alquiler mucho más accesible.

A diferencia de España, Alemania nunca ha incentivado la compra de vivienda y ha tejido un mecanismo más equilibrado entre propietarios y arrendatarios. La lentitud con la que históricamente han crecido los precios de los inmuebles en el país, propiciada por la exigencia de unos altos depósitos de los que exigen un crédito que alinean los préstamos al valor de la hipoteca en lugar de un valor de mercado inestable, y la aversión al riesgo de la banca alemana, que ha encarecido el acceso a estos préstamos, también han contribuido a reforzar la cultura de alquiler.

MÁS COMPRA, MÁS ESPECULACIÓN

Pero tras esta imagen idílica del mercado inmobiliario también han aparecido inquietantes problemas. A pesar de su larga tradición de alquiler en los últimos años el mercado alemán ha empezado a invertir la tendencia propulsada por la constante llegada de migrantes al país. Cada año llegan a Berlín hasta 40.000 nuevos residentes. El aumento de la demanda ha captado el interés de inversores que han puesto su foco en grandes ciudades como la capital. Un fenómeno que, según denuncia la Asociación de Arrendatarios de Berlín, la ha llevado a convertirse en una especie de El Dorado inmobiliario. Según el informe inmobiliario del Gobierno, la venta de diferentes inmuebles en un único paquete creció un 15% en el 2015 mientras que el volumen del precio de esas transacciones se disparó un 51%.

El aumento de la compra de inmuebles ha abierto la puerta a la especulación con los precios, algo que está tensando la situación del mercado alemán. Ese boom en los precios ha sido particularmente notorio en las siete grandes ciudades alemanas: Hamburgo, Düsseldorf, Colonia, Fráncfort, Múnich, Stuttgart y Berlín. En estas, el creciente interés de jóvenes y extranjeros ha hecho que del 2004 al 2015 el precio de las propiedades se haya disparado un 27,8% y el del alquiler, un 31,2%. En el último año el precio de la vivienda en las grandes urbes ha crecido un 14,5%. Ese encarecimiento del precio de la vivienda es especialmente problemático para las clases medias y bajas. Según el el Fondo Monetario Internacional (FMI), Alemania es el cuarto país del mundo en el que el precio de la vivienda crece más rápido en relación al sueldo de sus ciudadanos.

Los principales beneficiarios de esto son los propietarios de inmuebles. Han visto revalorizadas sus propiedades y han aprovechado para hacer negocio. Los 23.300 millones de euros registrados en transacciones de propiedades residenciales durante el 2015, que suponen un récord histórico, ilustran ese beneficio. La compañía inmobiliaria Vonovia, el mayor propietario de Alemania, ha crecido tanto que en septiembre del año pasado fue aceptada para entrar en el DAX, el índice de referencia de la bolsa alemana. Según han alertado el Deutsche Bank y el Commerzbank, los dos principales bancos del país, este fenómeno abona el terreno para una posible burbuja inmobiliaria. Aún así el FMI ha intentado disipar la tensión argumentando que ese disparo de los precios “refleja una tibia respuesta de la oferta de vivienda ante un oleaje de demanda”.

PROTESTAS CIUDADANAS, RESPUESTA DEL GOBIERNO

Después de las protestas ciudadanas por el incremento de los precios de la vivienda y del alquiler, especialmente explotados en las zonas más de moda de grandes ciudades como Berlín, el Gobierno federal introdujo en junio del 2015 una cláusula limitando el incremento de los precios a hasta un 10% por encima de las tasas locales. La nueva ley también prohibió a los propietarios dejar pisos vacíos con el fin de poder especular. Berlín y Múnich, las dos ciudades donde el precio del alquiler se ha disparado más agresivamente, y después Hamburgo fueron las primeras en aplicarla.

A pesar de que se trató de una medida pionera en Europa para intentar paliar la creciente especulación con los precios de la vivienda - que ha derivado en otros problemas sociales como la gentrificación - un informe publicado en mayo por la Asociación de Arrendatarios de Berlín aseguró que en la capital la ley no había tenido un efecto real en la moderación de los precios. Eso se debe a las dificultades para conocer las tasas locales y a que para detectar los casos se necesita que los inquilinos denuncien a los propietarios. Según el Instituto de Investigación Económica de Colonia más del 90% de los inquilinos pagan precios superiores al 10% de las tasas locales establecidas en la ley. El modelo alemán no es, ni mucho menos, un sistema ajeno a las turbulencias del mercado.

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