30 mar 2020

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LOS CENTROS DE NEGOCIOS

El centro de Barcelona ha perdido 70.000 metros de oficinas en cuatro años

El aumento de valor de los locales comerciales ha forzado el cambio de uso de muchos inmuebles de paseo de Gràcia y Diagonal

El 22@ y plaza Europa desarrollan nuevos proyectos terciarios con un volumen de 96.000 metros cuadrados

Max Jiménez Botías

Vista de varios edificios del 22@.

Vista de varios edificios del 22@. / JOAN PUIG

La 'milla de oro' de Barcelona ha perdido algo más de 70.000 metros cuadrados de oficinas en tan solo cuatro años. La obsolescencia de los edificios que poblaban el centro de la ciudad pero, sobre todo, la presión del incremento de valor de los establecimientos comerciales de esas zonas han provocado una diáspora de inmuebles terciarios hacia otras áreas de Barcelona. El Distrito del 22@ plaza Europa han resultado beneficiados por esa dispersión de inmuebles, hasta el punto de que se han convertido en los nuevos 'centros terciarios' de la ciudad.

El auge del nuevo centro

En el distrito del  22@ hay 80.000 metros cuadrados en construcción que serán operativos en los próximos dos años.  Destacan cuatro proyectos: dos en construcción y dos que están esperando licencia. La inmobiliaria Castellvi desarrolla el proyecto Luxa. Son tres edifico, uno de 7.000 metros cuadrados, otro de 10.000  metros y un tercero de 4.000 metros sobre rasante. Son edificios muy preparados tecnológicamente. Castellvi puso el suelo y el promotor es Stonewege. "Entran en un momento de mercado perfecto. Porque no hay proyectos que puedan albergar empresas grandes", explican fuentes inmobiliarias.

El fondo británico Benson Elliot vendió a Colonial 24.000 metros sobre rasante. Conocido como 'Parc Glòries' es un proyecto diseñado para convertirse en un emblema de la ciudad. Contará con 17 pisos de altura, diseñados por Battle & Roig. El  edificio, ubicado en el corazón del más nuevo y moderno distrito de negocios de Barcelona, estará listo en el 2018.

La pérdida de oficinas en el centro -70.000 metros cuadrados representan el 10% de la superficie disponible total de Barcelona y su entorno más cercano- ha sido sustituida básicamente por espacios comerciales, hoteles y edificios residenciales y en algunos casos por la combinación de algunas de estas actividades. Mientras que las empresas que tenían sus oficinas en el centro de la ciudad se han visto expulsadas hacía las zonas de nueva centralidad, como se las denomina en el sector inmobiliario.

"Lo cierto es que el valor capital de los espacios comerciales, pero también de los hoteles, supera de largo el valor de las oficinas", afirma Lindy Garber, responsable del área de oficinas en Barcelona de la consultora CBRE, que ha realizado los cálculos sobre desplazamientos de usos inmobiliarios. Esa circunstancia ha provocado que el centro de negocios tradicional de la ciudad se haya ido vaciando de ese tipo de actividades para ser reemplazadas por otras.

Hoteles y edificios residenciales, pero sobre todo, comercios han sustituido a las oficinas. En muchos casos no se ha modificado el uso de todo el edificio, ha bastado con convertir la primera planta o la planta altillo en espacio comercial. Las grandes marcas de moda no han escatimado por tener presencia en esa zona. "El valor de una planta baja con altillo en paseo de Gràcia o Diagonal puede ser superior al 50% del valor total del edifico", comenta Garber. 

NUEVOS PROYECTOS

La diáspora en el centro ha provocado el auge de las zonas de nueva centralidad. Si bien, el sector financiero reniega de ese término, pues, de hecho, considera que se trata ya de centros de negocios que comparten el calificativo 'prime' con el tradicional centro. Sin ir más lejos, entre el 2016 y el 2018, esas zonas pondrán en circulación en el mercado 96.300 metros cuadrados de oficinas. En parte, se trata de proyectos llave en mano, lo que quiere decir que se construyen para un inquilino ya predeterminado. Pero otros de esos proyectos se ponen en marcha con un nivel de ocupación mínimo, con la expectativa de que el mercado provea la demanda.

La crisis inmobiliaria llegó en un momento en el que todavía había edificios en construcción en la ciudad. Hasta el 2010 no se paró de construir. Cuando la oferta se encontraba en un nivel elevado, se congeló la demanda. Y esa situación se ha mantenido así hasta el 2014, cuando de nuevo se reactiva de la demanda de oficinas, en la medida en que la recuperación económica comienza a despuntar. "En los últimos dos años se han absorbido un gran número de edificios, sobre todo en las zonas de nueva centralidad", comenta Lindy.  

En junio del 2000 se aprobó el Plan 22@ con el objetivo de atraer a empresas tecnológicas, energéticas, medios de comunicación o diseño que impulsasen la economía del conocimiento en torno a ese distrito. Se destinaron más de cuatro millones de metros cuadrados de superficie (115 manzanas) a la creación de oficinas o actividades productivas, combinadas con zonas verdes, vivienda pública o zonas culturales como el Museo de Arte Contemporáneo Vila Casas. Esa zona ha visto llegada de compañías como T-Systems, Indra, Telefónica, Endesa, Agbar, G-Star Raw, Estudi Arola, Morera Design, Mediapro, Barcelona TV o RNE.

Todavía hay suelo en 22@: pero ya hay que distinguir la zona 'prime' y la que no lo es. Diagonal-Glorias se ha consolidado como el eje principal. Por contra, la zona de Pujadas y algunas otras manzanas con bastante suelo todavía no son suficientemente atractiva para desarrollar. "Hay mucha diferencia entre el 'front marítim', con la torre Mapfre y Diagonal, y luego el resto", comenta Garber.