La recuperación de la vivienda

La falta de oferta de vivienda nueva ha provocado que la segunda mano se haya convertido en la estrella del mercado inmobiliario. Esa situación debería ser un campo abonado para el desarrollo de la rehabilitación como un nuevo puntal para la recuperación de la actividad en España. Sin embargo, no acaba de desarrollarse. Procesos administrativos engorrosos y falta de recursos son algunas de las razones que dificultan la progresión, como se pone de manifiesto en el debate organizado por el PERIÓDICO DE CATALUNYA y el Consorci de la Zona Franca de Barcelona, en el que han participado el secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Julio Gómez-Pomar; el presidente del Col·legi d'APIS de Barcelona, Joan Ollé; el consejero delegado de Renta Corporación, David Vila; el director de promoción y desarrollo del Solvia, Francisco Pérez; el director general de la Associació de Promotors de Barcelona, Joan Marc Torrent, y el responsable del área inmobiliaria del CZFB, Francisco Sensat. Como coanfitrión participó Josep María Pons, director general de Barcelona Meeting Point.

Entre el 2012 y el 2016, la Administración central ha destinado 2.800 millones a las políticas de vivienda. Se han centrado en ayudas al alquiler, en la rehabilitación y en la regeneración del parque actual. En rehabilitación, se han renovado unas 80.000 unidades, según explica el secretario de Estado de Infraestructuras. «El problema es que las políticas de vivienda van dirigidas a personas y zonas de renta baja y es difícil que estas personas hagan un gran esfuerzo para rehabilitar porque ese proceso exige cofinanciación», apunta.

La duplicidad administrativa es uno de los aspectos que más preocupa al sector. «Barcelona desarrolla la rehabilitación como cree conveniente. La Generalitat lo hace a su manera. Hay tres formas distintas de hacer las cosas, lo cual crea una gran incertidumbre a los agentes que llevan a cabo las operaciones», considera Ollé. En este sentido, agrega Vila: «Los proyectos deben tener encaje en el marco regulatorio actual, pero cualquier corrección o mejora en los plazos de licencias, seguro que ayuda». La cuestión es cómo se encajan las grandes operaciones, la regeneración urbanística. «Esta es la faceta más importante y es donde hay que volcar esfuerzos, y los agentes privados no lo podemos hacer solos, hay que buscar un sistema de colaboración público-privada» defiende Torrent.

Quizá porque, como dice Francisco Pérez, «ha desaparecido un tejido empresarial que tenía capacidad técnica y financiera para hacer operaciones de gran tamaño».

«El Consorci se plantea, específicamente incidir en la renovación urbana. Proyectos como el de La Marina, que llevamos a cabo, es un ejemplo de ese tipo de actuación, en la que se impulsa la actividad económica se genera empleo», destaca Sensat.

SITUACIÓN

Una participación del 9% del PIB

La crisis ha llevado al sector construcción-inmobiliario a tener un peso en el producto interior bruto (PIB) español por debajo del 5%. Lo deseable «sería que alcanzará el 9% del valor añadido bruto y hasta el 10,5% en la creación de empleo», destaca Gómez Pomar. En todo caso, está por ver si la dinámica actual del mercado se mueve en esa dirección, después de tres años de crecimientos importantes. «Notamos una cierta ralentización; este año el crecimiento no será igual que el del año anterior», considera Ollé. Además, se mueven, sobre todo, las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y algunos «polos de atracción», pero el resto no.

La situación del sector aún es de mínimos lo que da gran margen de crecimiento. «Estamos en valores muy pequeños de producción. En época de máximos se llegó a edificar hasta 126.000 viviendas. La previsión para el 2016 es que estemos en las 8.000 viviendas iniciadas en Catalunya, será un incremento del 40% con respecto al 2015, pero en valor absoluto es un número bajo a razón de la demanda que puede tener Catalunya », destaca Torrent.

Pese a esa situación, la desigualdad de oferta y demanda en zonas diferentes provocan situaciones que en algunos casos pueden considerarse de pequeñas burbujas. Desde una visión general, «no se puede considerar una burbuja una situación en la que la producción de vivienda nueva es de mínimos», afirma Pérez. Otra cosa es que la presión de los compradores extranjeros, y la de la fuerte demanda en el mercado de alquiler estén generando ya tensiones de precios en zonas específicas. Y esto genera tensiones en algunas ciudades, con respecto a la evolución de precios.

«Estamos ante una ventana de crecimiento de cuatro o seis años», afirma Vila. El sector se mueve en un dinámica de crecimiento, ¿hasta dónde? «Hay muchas versiones que apuntan hacia las 100.000 viviendas iniciadas, aunque podemos pensar en las 200.000 o incluso más», vaticina Vila.

ALQUILER

Los cambios sociales impulsan el mercado

El cambio de paradigma en el mercado de alquiler y los nuevos usos sociales generan también una mayor demanda de vivienda para el arrendamiento, lo que, a larga, contribuirá a cambiar el mercado inmobiliario español.

«El mundo occidental renuncia a la propiedad y prefiere pagar por el uso. Y pasa con todo tipo de activos, desde el coche a la vivienda», destaca Gómez-Pomar. Desde el punto de vista de la Administración, la cuestión es generar un parque de vivienda adecuado. Además, hay que hacer una legislación que incorpore lo que ocurre en la calle. «En Barcelona, por ejemplo, los alquileres turísticos distorsionan el mercado y debería profundizarse en la regulación de ese fenómeno», agrega.

Pero no es el único aspecto a considerar. «El 80% de los españoles quiere comprar. Saber que la vivienda es suya», afirma Ollé. «Además, la legislación actual tiene ciertas rigideces, como el contrato por tres años que afecta al mercado de alquiler», agrega.

Aunque según Vila, las proporciones de compra y alquiler no son tan diferentes a las medias europeas (70% de compra y 30% de alquiler), el parque actual se antoja reducido. Es el 17% en general y el 30% en las grandes ciudades, según pone de manifiesto Pérez, para quien, si hay que revisar la situación actual, hay que hacerlo bien. «Si tenemos fondos internacionales que quiere venir a crear parque de alquiler, necesitan que el marco regulatorio sea estable y claro». Recuerda asimismo que el marco legal actual tiene defectos, como el plazo de tres años de los contratos.

El caso es que con una nueva mentalidad o sin ella, la realidad es que acceder al mercado de compra, sobre todo para los jóvenes, se ha complicado enormemente. Las entidades financieras han incrementado los requisitos de solvencia para acceder a la adquisición de vivienda. «Los jóvenes deben tener ahorrado el 20% del valor de la vivienda más un porcentaje del 12% adicional destinado al pago de la fiscalidad de la transacción», afirma Torrent.

VIVIENDA SOCIAL

La 'okupación', el primer problema

Un parque de alquiler más ajustado a las necesidades sociales implica además un mejora del parque social. Los promotores lamentan que se les obligue a incluir un determinado porcentaje de vivienda protegida en sus planeamientos indistintamente de las zonas en las que se construya. Pero también es cierto que el parque social representa tan solo el 2% del total, destaca Pérez. «Puede aumentarse si hay colaboración público-privada. Montar fundaciones con dinero de ambos para hacer desarrollos». El estoc de vivienda que ha acabado en manos de los bancos representa el colchón que no se encuentra en el mercado. «Administramos un parque de 10.000 viviendas y unas 4.000 son de mercado. El resto de las 6.000 son un mix entre vivienda asequible con alquileres de entre 100 y 200 euros y pisos okupados. De estos tenemos muchos, lo que genera muchos problemas».

En este sentido, el secretario de Estado plantea que «se debe tener toda la fuerza para sacar a alguien que ocupa de forma ilegal una vivienda, pero tiene hay que poder darle otro tipo de vivienda». Destaca que «hay ayudas a la construcción de viviendas para el alquiler, pero puede que no sean suficientes».

No todos los agentes comparten la idea de un parque social, «Es un error», afirma Ollé. Hay que ayudar a las personas con problemas, pero no con un parque específico. Otra cosa es la okupación: «Hay un sentimiento de impunidad frente a esta situación. Crece la okupación para especular y la okupación por deporte, porque lo hemos permitido».