El fin de la burbuja inmobiliaria amenaza el crecimiento de EEUU

El presidente de EEUU, George Bush, declaró junio el mes nacional de la propiedad de casas como una forma de reconocer la importancia de ser propietario de una vivienda e incentivar a los estadounidenses a primar la compra por encima del alquiler. La decisión de Bush se entiende en el contexto de la crisis inmobiliaria, pero la concienciación no es muy necesaria, ya que poseer una casa, junto a un coche, forma parte del ADN del estadounidense, hasta el punto de que un 70% de la población es propietaria de un inmueble.

Aunque solo fuera por eso, la actual crisis del mercado hipotecario y, en general, de la construcción --con la primera caída del precio desde 1929--, sería ya grave de por sí. Pero es que, además, arrastra a las bolsas y amenaza, en palabras del presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, el crecimiento económico.

Esta es la historia de una burbuja en un sector, el de la construcción, que supone el 5% del producto interior bruto (PIB) de EEUU. Todo iba fantástico en los primeros cinco años de la década. Un mercado laboral sólido daba a los consumidores poder adquisitivo. Los constructores construían, y los precios al alza de la vivienda eran asumidos por los compradores gracias a las hipotecas.

EL PEOR DE LOS CASOS En EEUU, las hipotecas financian el 80% de la vivienda. Así saber que, en el peor de los casos, eso es lo que habría que sufragar con la venta de la casa daba tranquilidad a los compradores, ya que el alza continua de los precios aseguraba que se podría cubrir la deuda. Entre el 2002 y el 2004 empezaron a alzarse voces de que aquello no podía continuar así, que tarde o temprano los tipos de interés subirían y los precios alcanzarían su techo. Pero la construcción era uno de los motores económicos del país.

Entre el 2005 y el 2006, cuando la burbuja ya se hinchaba a un menor ritmo, los bancos y las empresas crediticias empezaron a buscar nuevas formas de captar clientes. Un año antes, en el 2004, el entonces presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, recomendó nuevas formas de hipoteca que sustituyeran a las tradicionales de tipo de interés fijo, ya que así los consumidores ahorrarían dinero. La respuesta del mercado fue ofrecer productos de interés variable, hipotecas a 40 años en lugar de a 30, créditos con amortización negativa... Nacieron así las denominadas hipotecas subprime, que se concedieron a manos llenas para sufragar la compra de primeras casas a clientes cuyo historial de crédito era muy deficiente.

LA RUEDA GIRA Era una política de hipotecas para todos que daba beneficios a bancos y empresas crediticias, incentivaba la demanda de casas y permitía a los constructores seguir con un alza en los precios de la vivienda. Además, el mercado no lo desaconsejaba, ya que el ritmo de venta de casas crecía a pesar de que los precios también lo hacían y los niveles de morosidad y de ejecuciones hipotecarias eran bajos. Hasta que se pinchó la burbuja.

Para ello hizo falta una doble conjunción: que los precios subieran tanto que las hipotecas se convirtieran en losas y que aumentaran los tipos, lo que transformó las subprime en inasumibles. Ante esta tesitura, el titular de la hipoteca tenía tres opciones: refinanciar la deuda, algo complicado en el sistema crediticio del país, vender la casa, y convertirse en un moroso. El aumento de casas de segunda mano en el mercado y el miedo a comprar ha provocado que este año el precio de la vivienda haya caído en un 1,4%, el primer descenso desde la depresión de 1929.