<

29 nov 2020

Ir a contenido

MERCADO INMOBILIARIO

La ley que rebaja y congela el precio de los nuevos contratos de alquiler cumple un mes en vigor

L'Índex de l'Agència d'Habitatge es la referencia para los arrendamientos en 'mercado tenso'

La ley que rebaja y congela el precio de los nuevos contratos de alquiler cumple un mes en vigor

Los nuevos contratos de alquiler firmados a partir del 22 de septiembre están sujetos a la "Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", aprobada por el Parlament de Catalunya a mediados de septiembre. En las zonas con falta de vivienda asequible, el coste del alquiler queda vinculado al establecido en l'Índex de l'Agència de la Vivenda de Catalunya.

De esta forma, los nuevos contratos deben ceñirse al precio/ m2 de referencia. En caso de que el inmueble haya sido arrendado por debajo del precio de referencia durante los últimos 5 años, la ley impide que el propietario encarezca su alquiler. Además, la nueva norma permite rebajar los precios que ahora están por encima del Índex y, además, congela los que se sitúan por debajo.

Los propietarios con pocos ingresos pueden quedar exentos de la limitación

Si la unidad familiar que es titular de la vivienda tiene unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiència de Catalunya (IRSC), que son 1.422,80 euros, puede firmar contratos nuevos con el precio de los anteriores. En este supuesto de pocos ingresos, la Ley también permite que la propiedad pueda subir el precio del alquiler hasta el índice de referencia, si el anterior contrato lo situaba por debajo. Esta excepción solo queda sin efecto si la unidad familiar de los inquilinos tiene unos ingresos inferiores a 1.991,92 euros, que es 3,5 veces el IRSC.

En caso de relación de parentesco entre arrendador y el anterior arrendatario, si la propiedad firma un nuevo contrato de alquiler, también puede poner el inmueble en el mercado subiendo la renta hasta el precio de referencia.

Declaración de área con mercado de vivienda tenso

Los criterios para fijar el precio de los alquileres en zonas con 'mercado tenso' solo tienen efecto sobre los nuevos contratos de viviendas habituales, pero no cambian las condiciones de los que estén vigentes ni tampoco tienen ningún efecto sobre las segundas residencias.

Si la falta de vivienda está concentrada en barrios o distritos, la norma es aplicable sin que afecte al resto del municipio. En cualquier caso, la congelación y rebaja del precio de los alquileres requiere una declaración de 'mercado tenso'. Esta declaración es posible en el supuesto de que el área en cuestión experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media de toda Catalunya; que el precio del alquiler supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de las personas menores de 35 años; o, finalmente, que el precio de la vivienda haya crecido 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.

Una norma adaptable a las necesidades de cada municipio

La iniciativa para hacer la declaración puede partir tanto de la Generalitat, como de los ayuntamientos como consejos comarcales o diputaciones. En cualquier caso, la declaración es competencia del Departament de Territori y Sostenibilitat de la Generalitat. En Barcelona y su entorno, también puede aprobarse la del Ayuntamiento y el Área Metropolitana.

La Ley prevé que los ayuntamientos tengan margen para flexibilizar la norma general y adaptarla a las necesidades concretas de cada municipio. Por un lado, sus propuestas pueden minorar o incrementar el precio del Índex en un 5%; por otro, pueden excluir de la norma los pisos que sumen más de 150 metros cuadrados.

Efecto sobre los nuevos contratos de vivienda habitual, por un máximo de 5 años

Para hacer efectiva la declaración de mercado tenso, habrá una memoria que justifique y acredite los motivos. Esta memoria también deberá incluir las medidas que las administraciones promotoras impulsarán para contrarrestar el déficit de vivienda de alquiler. Las declaraciones pueden tener una duración máxima de 5 años, prorrogables hasta 5 años más. La duración es revisable y, si desaparecen las causas, puede quedar sin efecto.

Declaración automática de mercado tenso en 61 municipios para mitigar el efecto de la covid-19

Como medida de urgencia, la ley ha declarado inmediatamente el mercado tenso en Barcelona, ​​Girona, Lleida y Tarragona y 57 municipios más. En todos los pueblos y ciudades incluidos en la lista, el precio del alquiler ha crecido más de un 20% en el periodo comprendido entre los años 2014 y 2019. Se trata de una disposición adicional de un año de vigencia, que asegura la rebaja y la congelación automática del precio de los nuevos contratos de alquiler. Así, el alquiler queda limitado sin esperar el mínimo de 9 meses para los trámites administrativos necesarios para la declaración ordinaria de las zonas con mercado tenso. 

Pueblos y ciudades incluidos en la lista, por comarcas:

  • Alt Empordà (1): Figueres.
  • Alt Penedès (1): Vilafranca del Penedès.
  • Anoia (1): Igualada.
  • Bages (1): Manresa.
  • Baix Camp (1): Reus.
  • Baix Ebre (1): Tortosa.
  • Baix Empordà (2): Palafrugell, Sant Feliu de Guíxols
  • Baix Llobregat (16): Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Gavà, Martorell, Molins de Rei, Olesa de Montserrat, Pallejà, El Prat de Llobregat, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Vicenç dels Horts, Viladeans.
  • Baix Penedès (2): Calafell, El Vendrell.
  • Barcelonès (5): Badalona, Barcelona, L'Hospitalet, Sant Adrià de Besòs, Santa Coloma de Gramenet.
  • Garraf (3): Sant Pere de Ribes, Sitges, Vilanova i la Geltrú.
  • Gironès (2): Girona, Salt.
  • La Garrotxa (1): Olot.
  • La Selva (1): Blanes.
  • Maresme (6): El Masnou, Mataró, Montgat, Pineda de Mar, Premià de Mar, Vilassar de Mar.
  • Osona (2): Manlleu, Vic.
  • Segrià (1): Lleida
  • Tarragonès (2): Salou, Tarragona.
  • Vallès Occidental (10): Barberà del Vallès, Castellà del Vallès, Cerdanyola del Vallès, Montcada i Reixac, Ripollet, Rubí, Sabadell, Sant Cugat del Vallès, Santa Perpètua de Mogoda, Terrassa.
  • Vallès Oriental (2): Granollers, Mollet.

Municipios que ya aplican la ley del alquiler / Generalitat de Catalunya

Incremento de un 5% del precio en inmuebles con características especiales

La ley prevé el incremento del precio del índice en un 5% si las viviendas reúnen al menos tres características especiales. Entre estos requisitos, hay el ascensor, aparcamiento, calefacción o aire acondicionado, jardines o piscinas comunitarias, servicio de conserjería, vistas o muebles. Aparte del precio del alquiler, arrendador y arrendatario también pueden pactar que el inquilino asuma gastos de la comunidad, del Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI) y la tasa de la basura, tal como prevé la normativa de arrendamientos urbanos.

Estímulo del parque de alquiler y de la mejora de las condiciones de los pisos

El Índice de precios del alquiler proporciona el importe de referencia, con una franja inferior y una superior. Las úniaos viviendas arrendables con el importe de la franja superior serán las de obra nueva y las que hayan sido rehabilitadas. Los propietarios podrán alquilar las viviendas por el precio de la franja superior durante los 5 años posteriores a las obras. En este caso, la ley prevé una moratoria de tres años, período durante el cual no se aplicará la limitación de la renta. Así, la nueva regulación también estimula el dinamismo del mercado del alquiler.

Derecho a recuperar el dinero pagado de más

Los contratos de alquiler regulados por la nueva norma deben incluir el documento con las dimensiones, las condiciones y el precio fijado por el índice de referencia de precios del alquiler. Para que el inquilino pueda comprobar que el nuevo contrato se adecua a la regulación, la ley obliga el Registro de fianzas de contratos de alquiler a proporcionar el importe de la renta anterior a los inquilinos que la pidan. En caso de que el propietario haya percibido más dinero de la cuenta, el arrendatario tendrá derecho a recuperarlos.

Infracciones leves y graves, con multas de entre 3.000 y 90.000 euros

El arrendamiento por encima del precio del índice, falsear el precio de referencia y no adjuntarlo al contrato implica sanciones leves, con multas de entre 3.000 y 9.000 euros. Si el precio se sitúa un 20% por encima del importe del índice o si el propietario oculta o falsea información sobre la renta anterior, se tratará de una infracción grave, con sanciones de entre 9.000 y 90.000 euros.

Creación de una comisión para evaluar el impacto de la ley y posibles mejoras

A propuesta de los departamentos de Justícia y de Territori i Sostenibilitat, que son los competentes en derecho civil y vivienda, el Govern nombrará una comisión que evaluará el impacto de la ley sobre el mercado de la vivienda de alquiler y, si es necesario, propondrá los cambios oportunos para mejorar su eficacia. Además de los representantes de la Generalitat y los ayuntamientos, en esta comisión también participarán las entidades representativas de los inquilinos y del sector inmobiliario, entre otros. El Gobierno entregará los informes de esta comisión en el Parlament de Catalunya.

El precio del alquiler en Barcelona aumenta un 43% en sólo 6 años

En el conjunto de Catalunya, el precio medio del alquiler ha crecido un 36% en los últimos 6 años. En cifras, significa que ya ha llegado 735,36 €, 197,36 € más que en 2013. Esto significa que el precio del alquiler ha superado el nivel previo al estallido de la crisis. El incremento general se ha acentuado especialmente en Barcelona, ​​donde el precio medio de un piso de alquiler de 74 m2 es actualmente de 978,81 €, según el Incasòl. Se trata de un 43% más que hace 6 años. Es decir, de un incremento medio de 297,25 € por piso. Este fenómeno también se ha trasladado a los municipios del ámbito metropolitano y su entorno.

La limitación de precios, pionera en el Estado pero antigua en Europa

La ley aprobada por el Parlament es pionera en todo el Estado y está inspirada en un decreto ley propuesto por el Departament de Justícia el pasado mes de mayo. Sin embargo, la limitación del precio del alquiler se inspira en el Código civil de Alemania, que regula la contención de rentas desde hace 30 años. Otros estados como Italia lo aplican desde 1998. Aparte de estas dos experiencias, también cuentan con fórmulas para limitar el precio del alquiler en Portugal, Austria y Suiza. En Europa, Francia es el último que ha aprobado una norma con el objetivo de evitar los abusos a los inquilinos, en noviembre del año pasado, y el Ayuntamiento de París la aplica desde este mes de abril. En EEUU, Oregon es el primer estado con medidas de contención de rentas, desde este mes de febrero.