El complejo control legal de las habitaciones de alquiler dispara el 'negocio' y los precios en Barcelona

Isabella, colombiana de 43 años, lleva casi cuatro años trabajando en Barcelona y viviendo en habitaciones tanto de la ciudad como del área metropolitana, junto con dos familiares. Pagan casi 700 euros por dos pequeñas habitaciones en un piso de unos 115 metros cuadrados en el barrio de la Prosperitat, donde conviven con otras 5 personas en la misma situación. La suma de todas sus rentas está muy por encima del alquiler total que la normativa catalana permite para ese inmueble en zona tensionada. Pero ni ellos denunciarán, ni la Generalitat puede llegar a controlar el enorme negocio que se esconde tras la oferta de pisos compartidos, cuyos anuncios no cumplen con la legislación vigente en la mayoría de casos.

El menguante estoc de pisos de alquiler convencional en Barcelona, los precios medios (1.137 euros, según los últimos datos del Incasòl) y la feroz competencia que desata cada uno de ellos ha forzado a muchos barceloneses a compartir domicilio con personas de otros núcleos familiares. El crisol de usuarios se ha ido ampliando, y ya no supone una forma de alojamiento temporal para universitarios o personas migradas que aterrizan en la ciudad y tratan de abrirse camino, sino que se cronifica, como ha explicado este diario. Ahora abarca situaciones tan dispares como estudiantes de máster de alto poder adquisitivo que buscan habitaciones o 'colivings' de diseño, como personas tanto jóvenes como de edad media que por su situación personal (modestos ingresos, separaciones, falta de empleo...) se ven obligados a compartir casa con desconocidos. La oferta se polariza, y también el negocio, sin que su publicidad suela aportar la información que exige el Departament de Territori i Habitatge.

En estos momentos, el mayor portal inmobiliario en oferta, Idealista, muestra en Barcelona más de 6.000 habitaciones disponibles por precios que van de los 250 a los 3.000 euros mensuales. La oferta es casi siete veces superior a los apenas 900 pisos de alquiler de larga duración anunciados. Otros 2.500, aproxidamente, se limitan a operar en el mercado de temporada. Solo las destinadas a usos vacionales o recreativos (más de 30 días, porque en Barcelona no puede haber habitaciones turísticas por días en viviendas) podrían tener precio libre.

Centro y periferia

El apartado de las habitaciones --en un balance de los anuncios acumulados en el primer trimestre del año, según detalla el portal a este diario--, tiene claros territorios protagonistas. La mitad del total de la oferta en dicho periodo se concentraba en los distritos del Eixample (32%) y Ciutat Vella (17%), seguidos por Sant Martí y Sants-Montjuïc, con un 9% cada zona; por Gràcia y Sarrià-Sant Gervasi con un 8% del pastel; por Horta-Guinardó con un 5%, y por Nou Barris, Sant Andreu y Les Corts con un triple empate con el 4% de las habitaciones disponibles en el mercado. Los dos primeros con muchas viviendas centenarias grandes y un fuerte atractivo para muchos residentes de paso, son terreno abonado para la oferta más cara del segmento. En cambio, los barrios periféricos tienen los precios más moderados y apuntan a perfiles de residentes que comparten por necesidad o en núcleos familiares, y tienen dificultades para buscar otra fórmula. Gran parte de la oferta de este tipo no aflora en portales ni anuncios en internet, sino que circula por boca-oreja y no llega a formalizarse con contratos.

Desde el punto de vista del ofertante, ese amplio repertorio de habitaciones parte de la versión doméstica y más tradicional, de estudiantes que reparten gastos de arrendamiento y suministros. Pero ha ido ampliando miras a los particulares que llegan a final de mes a costa de alquilar una habitación de su casa a un desconocido, hasta quienes alquilan un piso de varias habitaciones para realquilar algunas y acabar viviendo 'gratis'. La gran novedad de los últimos años ha sido la entrada en escena de numerosas empresas de gestión profesional de habitaciones, que o bien trabajan con particulares para su comercialización, o las gestionan para inversores que han adquirido pisos grandes para ese fin, bajo el paraguas de la denominación 'coliving'. Se cuentan ya por decenas los operadores en Barcelona, con carteras de cientos de habitaciones y una gran rotación.

Los anuncios incluyen muchas viviendas de más de 150 metros cuadrados donde no se aplica el límite de alquiler que marca el índice del Ministerio de Vivienda. Otras muchas pese a estar por debajo de ese tamaño, alquilan habitaciones a precios que suelen superar la última media establecida por Idealista en abril, de 600 euros mensuales en Barcelona capital, aunque la estadística de Fotocasa (2025) la sitúa en 666 euros. Es frecuente la oferta a 700, 800, 900 euros o más y de pisos donde se han creado hasta 12 habitaciones y que operan de facto como una pensión. De ese modo, la suma de todas las arrendadas suele está por encima del alquiler máximo establecido para el inmueble, se rija por el índice o por el último contrato del piso como está regulado para usos no ociosos o vacacionales de más de un mes. En ambos casos, pocas veces se informa de la finalidad del arrendamiento, y del precio regulado, como ha denunciado reiteradamente el Sindicat de Llogateres. Pero perseguir esas posibles infracciones es una labor titánica que hace que muchos operadores se sientan libres de aplicar tarifas a su criterio.

Fuentes de Habitatge indican a este diario que llevan a cabo tanto inspecciones de oficio como a raíz de una denuncia de un afectado. Esta misma semana en respuesta a una pregunta parlamentaria de Junts, el Govern señaló que desde el año pasado suman 635 expedientes abiertos, en diferentes fases de desarrollo por "posible incumplimiento de la regulación de precios de alquiler", aunque "no se pueden contabilizar los que corresponen a alquileres de temporada o de habitaciones, dado que la mayoría están en fase de investigación y en un mismo expediente pueden darse diversas infracciones". Si se detalló que del total 570 están en fase de diligencias previas y 57 constan archivados.

Pero el cuerpo de inspectores de la Generalitat --reforzado con cien fichajes, para aplicar sanciones que en casos graves alcanzan los 900.000 euros-- abarca tanto la supervisión de los contratos y anuncios de alquiler de larga duración en Catalunya (para que se ajusten a los incrementos de renta autorizados y a los límites marcados), como los de temporada (que deben estar justificados y cumplir con el tope de precios en función de su uso). De modo que el ámbito de las habitaciones, con una enorme oferta pero la dificultad de rastrear a qué vivienda pertenece, la suma de su explotación total y si se arrienda o no con contrato, es el más díficil de perseguir, señalan diversas fuentes del sector.

Casos bajo sospecha

El Sindicat de Llogateres ha detectado numerosos casos de habitaciones "con indicios de incumplimiento de la normativa", ya que el alto precio de las habitaciones sobrepasa de forma evidente el límite para la vivienda, solicitando tanto a Habitatge como a Consum actuaciones proactivas al respecto. En concreto, ha denunciado los casos correspondientes a una decena de fincas controladas por el fondo de inversión New Amsterdam Developers (NAD), donde se procede a vaciar los bloques de inquilinos y fragmentarlos en habitaciones al estilo 'coliving', según la entidad, y con diversas vías de comercialización en los portales inmobiliarios.

La radiografía del fenómeno no es fácil, porque un primer estudio al respecto del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (O-HB) hace unos meses reflejaba un 16,4% de hogares complejos (115.554) compartidos en la ciudad con datos de 2024 y poca variación respecto a 2017. La mitad con vínculos familiares y la mitad sin, aunque estos últimos aumentaban. La proporción alcanzaba el 26,3% cuando hay presencia de extranjeros.

Pero el fenómeno en la capital catalana suma una cifra indeterminada de arrendamientos temporales de habitaciones que no desembocan en empadronamientos y son aún más difíciles con contabilizar. El codirector de la entidad Carles Donat apunta que "un hogar compartido en un momento de transición está bien si hay espacios comunes y sin jerarquías, pero si se convierte en permanente refleja un problema de acceso a la vivienda". En los hogares compartidos sin parentesco, la franja de 24 a 35 años es mayoritaria (20,4% en el caso de españoles y un punto más en el de extranjeros), pero tiende a crecer entre 35 y 54 años. Los cambios en las formas de convivencia, recuerda Donat, también repuntaron en momentos de crisis económica o durante el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

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