Una quincena de cooperativas catalanas se alían para comprar viviendas a fondos y grandes propietarios

La actual crisis de acceso a la vivienda supone un dolor de cabeza para cada vez más de Barcelona y buena parte de Catalunya. Además de los perfiles más vulnerables, los altos precios de alquiler y compra, así como la falta de oferta, dejan fuera de la ecuación a cada vez más personas de esa llamada ‘clase media’. La vivienda se ha convertido así en un problema de país al que, ahora, las cooperativas de vivienda catalana aspiran a darle parcialmente la vuelta. Para ello, una quincena de estas entidades se han aliado para sumar músculo, adquirir viviendas y sacarlas del “mercado especulativo”.

El barrio de La Florida de L’Hospitalet de Llobregat ha acogido este martes 7 de julio la primera asamblea de la asociación Custòdia, una ambiciosa y pionera iniciativa que aspira a desarrollar el primer banco de suelos comunitarios en Catalunya y los territorios de habla catalana. Por ahora, simplemente se ha constituido esta mancomunidad de cooperativas —de la que forman también otra quincena de entidades como el Sindicat de Llogateres o el instituto IDRA—. El proyecto prevé avanzar en los próximos meses con la consolidación de este banco de suelos, una infraestructura destinada a adquirir, custodiar y preservar suelo “para que se mantenga permanentemente fuera del mercado especulativo y al servicio de proyectos de vivienda asequible”.

Glòria Rubio, coordinadora de actividades de La Dinamo Fundació, explica que las distintas entidades que integran Custòdia mantienen un análisis compartido respecto a la escasez de suelo público en Catalunya, la Comunitat Valenciana y las Illes Balears. Territorios donde, como en el conjunto de España, la mayor parte de las viviendas se encuentran condicionadas por las “dinámicas de mercado” y, por ello, consideran necesario “cooperativizar suelo privado” y ponerlo a disposición de las entidades participantes y a precios más accesibles.

En definitiva, la futura macrocooperativa, que debe constituirse jurídicamente en algún momento de 2027, ambiciona a restar terreno en el mercado de la vivienda a "los fondos y otros grandes propietarios”. Rubio recuerda que Catalunya cuenta apenas con un 2% de viviviendas sociales en el conjunto de su parque y recuerda que en el pasado ha sido habitual que administraciones vendieran suelo público a privados. Así, defiende que las cooperativas surgen como una opción para gestionar los pisos desde la proximidad y que estos no pierdan la condición de asequible. "Si continuamos gestionando las viviendas como un bien de mercado, cada vez estaremos en una situación peor", añade.

Escalar el proyecto

Para garantizar que las viviendas que pasen a formar parte de Custòdia se mantengan siempre fuera de esas dinámicas, la iniciativa plantea desarrollar una herramienta que separe la propiedad del suelo de la del vuelo, es decir, los terrenos de los pisos. De este modo, Custòdia mancomunará los suelos, mientras que los pisos se cederán a las distintas cooperativas locales que integran la iniciativa. Aunque el grueso que de la iniciativa se ha trabajado en los últimos dos años, hace ya casi una década que algunas de las entidades impulsoras, como Coop57 y La Dinamo, la empezaron a cocinar. Así, ha sido en este último tramo en el que ya ha empezado a coger forma hasta la asamblea de este 7 de julio.

El proyecto exploró inicialmente varias fórmulas jurídicas, como crear un "fondo 'antiinversor'" o una SOCIMI para intentar competir de tú a tú con los grandes tenedores, pero por cuestiones jurídicas finalmente se descartó. También se planteó la idea de una fundación, pero también se rechazó por las dificultades para aportar patrimonio propio de las entidades participantes. Finalmente, optaron por constituirse como cooperativa de servicios sin ánimo de lucro, inspirada en experiencias como Coop57, sin cerrar la puerta a que más adelante pueda transformarse en fundación. El modelo ya ha estudiado algunas 'pruebas piloto' para comprobar la efectividad del modelo, como el de La Titaranya, de Valls. Por ello, la misión ahora es dar un salto de escala.

Con todo, para poder operar, el proyecto necesita unos fondos propios iniciales de unos siete millones de euros, que permitirían a la Custòdia acceder a financiación, comprar suelo, hipotecarlo y adquirir más patrimonio sin desequilibrar en exceso la deuda. La idea es generar una 'bola de nieve' que permita al proyecto crecer por fases y llegar a sumar un patrimonio de unos 60 millones de euros en una década. Sin embargo, esos siete millones aún no se han alcanzado. Por ello, las entidades han decidido esperar hasta 2027 y, por ahora, constituir una asociación que sirva de paso previo a la macrocooperativa. La idea es trabajar estos meses para tejer alianzas políticas y captar entidades interesadas en aportar ese capital mínimo necesario para hacer viable el proyecto. La iniciativa concibe a las entidades como eje central, pero reconoce que también deberá interpelar a las administraciones públicas.

El modelo se inspira así en las experiencias internacionales de las Community Land Trusts (CLT) ya presentes en otros países europeos o Estados Unidos y que, explican desde la entidad, “han demostrado su capacidad por mantener la asequibilidad de los proyectos a largo plazo mediante una gobernanza compartida entre entidades, usuarias y administraciones públicas”. A corto plazo, la asociación no replica aún este modelo, pero la idea es que lo pueda hacer e impulsar las primeras operaciones en 2027. Las cooperativas participantes reconocen que las cifras económicas que aspiran alcanzar suponen "un reto mayúsculo” y, por ello, insisten en la necesidad de ampliar su base social y las entidades que aporten patrimonio.

Les Juntes, un proyecto de La Florida

Que el escenario para la presentación del proyecto haya sido La Florida tampoco es casual. En este barrio hospitalense radica una de las cooperativas de vivienda que impulsan ahora la Custòdia y que más ruidos han hecho en los últimos meses: Les Juntes. En su caso, se trata de una cooperativa de vivienda dispersa, lo que suponen que no cuenta con bloques enteros de pisos cooperativos, como suele corresponder a este modelo, sino que posee pisos en distintos bloques de la zona. El motivo es que Les Juntes actúa en pisos con inquilinos dentro que son propiedad de bancos o fondos y en los que se ha iniciado un poceso de desahucio. Mariló Fernández, una de las impulsoras, explica que en su caso constituyeron una CLT local hace dos años y medio.

En ese tiempo, Les Juntes ya ha logrado sumar 13 pisos en una de las zonas más densas de toda Europa y en la que apenas queda espacio para construir viviendas. Todo ello negociando caso por caso con fondos, excepto un piso, que se le compró a un particular. Para ello, la cooperativa hospitalense ha invertido ya 800.000 euros, de los cuales 500.000 salen de una subvención de la Generalitat de Catalunya para proyectos singulares. El objetivo de Les Juntes es sumar un para más de pisos en los próximos meses.

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