Barcelona calcula que los nuevos alquileres costarían de media 1.318 euros al mes si no se topasen los precios

¿Qué habría pasado con los alquileres en Barcelona ciudad de no haberse aprobado una regulación que topa el precio de los alquileres en las zonas tensionadas de Catalunya. Según el Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (O-HB), según la tendencia de la última década, los contratos de alquiler firmados a finales de 2025 alcanzarían una media de 1.318 euros mensuales, frente a los 1.161 euros reales registrados en el último informe del Incasòl. Se afirma que la limitación de las rentas y de sus actualizaciones han permitido "estabilizar" el coste de los nuevos alquileres en un ciudad, que ahora echa a atrás a los fondos especuladores: en 2024 se contabilizó la venta de 217 edificios verticales con el obligatorio derecho de tanteo y retracto por parte del consistorio, frente a 149 en 2025.

El observatorio, que integran al ayuntamiento, el Área Metropolitana de Barcelona, la Generalitat y la Diputació, ha radiografiado la evolución del parque de alquiler y sus precios en la capital catalana, para ver el efecto de la entrada en vigor de dicha regulación de marzo de 2024. De nuevo, los resultados, más allá de las cifras en sí mismas, ofrecen distintas interpretaciones en función de cómo se evalúen. Por ejemplo, el Informe de seguimiento semestral de la Zona de Mercado Residencial Tenso (ZMRT) de Barcelona concluye que tras la entrada en vigor de la limitación, transcurridos un año y nueve meses los alquileres firmados pasaron a costar 32 euros mensuales menos, ya que en el primer trimestre de 2024 el contrato medio fue de 1.193 euros. Un 2,7% menos.

Sin embargo, con los mismos datos oficiales de fianzas del Incasòl, el informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona calculó recientemente que en un año el metro cuadrado se había encarecido un 7,4%. Los contratos cuestan menos, pero las superficies medias alquiladas son también menores, por la entrada en escena de muchos minipisos para atender a la creciente demanda de hogares unipersonales (casi una tercera parte en la ciudad) o de quienes se resignan a menos espacio. La patronal también subrayó una caída del 4,3% en la contratación en un año, con esos mismos últimos datos del cuarto trimestre de 2025.

El parque de arrendamiento

En cambio, el organismo mantiene que desde la aplicación de la contención de precios ha incrementado "moderadamente" el parque de alquiler en 1.374 hogares más, sin poder especificar cuántos son producto de nuevas promociones de alquiler social. Según los datos municipales, la ciudad sumaría ahora más de 235.000 viviendas arrendadas. Según datos de la Encuesta Sociodemográfica de Barcelona, representarían en torno al 40% de domicilios, aunque el Censo de Población calculaba que eran un 31% en 2021.

La evolución de los precios, que llevaba más de una década al alza (con un aumento acumulado del 70%) pero venía desbocada en los últimos años, invita al O-HB a estimar qué habría sido de los precios si no se hubiesen topado. Según sus cálculos, de mantenerse la tendencia desde 2014, Barcelona habría cerrado 2025 con contratos promedio de 1.318 euros mensuales que supondrían un 13,6% más que el dato real. Incluso apuntan que en el caso de haber continuado el acelerón iniciado en 2022, las rentas alcanzarían ya los 1.429 euros. El comisionado municipal de Vivienda, Joan Ramon Riera, subraya que el objetivo de las políticas de contención de precio no erar reducir los alquileres sino "estabilizarlos" o "frenarlos", y considera que se ha cumplido el objetivo.

Otro elemento diseccionado son los alquileres de temporada, que proliferaban como reacción a los límites de precio del alquiler de larga duración. El codirector del observatorio, Carles Donat, destaca que el descenso de estos en el último trimestre del año pasado (1.282 contratos) se produjo a las puertas de la aprobación del control de rentas también en este segmento, el pasado diciembre, lo que habría llevado a muchos propietarios a desistir de esa vía. Aunque los próximos datos del primer trimestre de 2026 darán más pistas al respecto. De momento, algunas conclusiones son meras "hipótesis", admite.

Podría apreciarse que en dicho trimestre uno de cada ocho contratos fue temporal (por meses), pero la mayor rotación de estos hace difícil la comparación real. Las cifras generales de contratos (ya publicadas) se consideran "estables", pese a las críticas del sector, que observan una continua disminución. El experto apunta que la reducción desde 2022 está influida por la modificación de la LAU que amplió los contratos de 3 a 5 años (o 7 en caso de propietarios jurídicos). Al ser más largos, se produce menos rotación de inquilinos y por tanto un menor volumen de firmas, apunta Donat. Desde 2024 se ha frenado, agrega.

Otro aspecto en el que íncide el informe del OH-B es que la regulación habría "reducido la diferencia entre los ingresos medios de los hogares y el precio medio del alquiler". Establece que de 2000 a 2023 los ingresos crecieron un 87,7%, mientras que los alquileres lo hicieron en un 178,3%, con unos 90 puntos de diferencia. En cambio, esa distancia se ha reducido en el último año hasta 70,4 puntos.

Menor "demanda especulativa"

Por todo ello, Riera mantiene que Barcelona "va por buen camino", y ve en la compra residencial, como contraposición a la inversora, un elemento alentador. La venta de edificios verticales, habitualmente adquiridos por grandes fondos, se considera un indicio. En 2021 se registraron 202; en 2022 fueron 167; en 2023, 212; en 2024 alcanzaron 2017; mientras que el año pasado se redujeron a 149. "La demanda especulativa parece que va a la baja en buena medida por la regulación", sostiene. Quienes adquirían bloques para hacer alojamiento temporal o colivings están desistiendo, al haber un tope a dichos precios (salvo en alquiler puramente vacacional o de ocio). Prefieren "hacerlo en otras ciudades".

El comisionado cree que los datos del Incasòl son los más fiables, frente a los portales inmobiliarios cuyo "modelo de negocio se ha visto afectado". Defiende que no hay menos pisos de alquiler, sino que solo un 26% llegan ahora a anunciarse online, frente a los acuerdos por boca-oreja o en pequeñas agencias. Y con la rotación frenada porque el propietario prefiere mantener a sus inquilinos que cambiar, ya que no puede subir los precios.

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