Barcelona ha perdido un 4,3% de contratos de alquiler en un año y el precio por metro cuadrado ha subido un 7,4%

La publicación este fin de semana de las cifras totales de alquileres firmados en 2025 en Barcelona y Catalunya permite analizar a fondo los efectos de la contención de precios de la rentas implantada en mayo de 2023. Tras una primera valoración muy positiva por parte de la Generalitat, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha realizado un detallado informe sobre lo sucedido en los dos últimos años y medio, mucho menos optimista. Concluye que la capital catalana ha perdido un 4,3% de contratos de alquiler en un año y que el saldo de contratos (entre bajas y altas) ha sido solo de 534 en positivo el año pasado. Los precios del m² alcanzaron ese último trimestre la cifra más alta del bienio, aumentando un 7,4% en un año. Y aunque la nueva regulación del alquiler de temporada --vigente desde final de diciembre-- ha reducido estos contratos (740 menos entre octubre y diciembre), no se ha producido un trasvase al arrendamiento de larga duración.

La consellera de Territori, Habitatge i Transició Energètica, Silvia Paneque, destacó el sábado que en Barcelona los alquileres acumulan una reducción de precios del 2,7% desde el primer trimestre de 2024, y que por primera vez caen los de temporada, con 1.233 arrendamientos menos en Catalunya, según datos de fianzas del Incasòl. En contraste, el gerente de la Cambra, Òscar Gorgues, que ha liderado el "diagnóstico" de la evolución del mercado, destaca la "destrucción de oferta neta en un contexto de demanda creciente". Subraya que en 2021 se alcanzaron el saldo máximo de 9.661 contratos (tras la pandemida) que se ha adelgazado desde entonces un 94,5%, tras caer en picado desde 2023.

En venta o vacíos

La limitación de las rentas hizo que el alquiler de temporada en la capital pasase del 7,1% en 2023 al 26,3% un año después, para evitar no solo los precios indexados sino también la "inseguridad jurídica" que los propietarios atribuyen a la nueva regulación. Pero una vez acotado también el alquiler de temporada, el saldo de Barcelona en el último trimestre de 2025 es solo de +7 contratos ordinarios, de forma que los de temporada no han regresado al mercado tradicional. La patronal cree que se han puesto en venta, o se mantienen vacíos a la espera de una normativa más propicia, o en algunos casos se destinan a hijos o familiares de la propiedad.

Según el ratio estimado por el informe, por cada cien pisos que entraron en el mercado de alquiler, salieron 99,9. Las altas crecieron un 3,3% en ese último periodo, pero las bajas aún más: un 9,1%. Y prevé que, de mantenerse la tendencia, Barcelona podría acabar por primera vez con un saldo negativo de contratos en 2026, ya que las altas han caído un -46% desde 2021, y las bajas un -36%. "Los propietarios salen del mercado de forma sostenida y los inquilinos que ya están tienden a quedarse", concluye Gorgues. De ese modo, quienes más sufren es quienes se quieren incorporar al mercado del alquiler, porque los dueños prefieren prorrogar por tácita reconducción los contratos anteriores a 2023, ya que tienen más desgravación fiscal y la actualización con IPC es algo superior al nuevo índice IRAV.

En cuestión de precios, aunque el alquiler medio firmado de octubre a diciembre fue de 1.161 euros (frente a los 1.153 del trimestre anterior), la Cambra pone de relieve que el aumento real es mayor, porque el m² ha crecido un 7,4% en un año, pero los pisos son más pequeños. De hecho, la superficie media ha pasado de 74 m² a 71,5 en cuatro años. Y el precio máximo se ha alcanzado en ses último trimestre, al llegar a 17,04 euros por m² en la ciudad.

El caso de Ciutat Vella

Esta situación trae aparentes paradojas en distritos como Ciutat Vella, enfatiza la entidad, ya que es el distrito que registra más aumento de contratos y mayor caída de precios en un año (-4,2%, aunque en el último trimestre ya haya ido al alza). Sin embargo, en este caso la superficie ha pasado de 69,5 m² a 61,7 m², lo que lleva a pensar que hayan entrado pisos pequeños en el mercado de larga duración que antes hubieran sido turísticos o de temporada, pero por su ubicación y demanda el precio medio del m² sí creció un 9,2% entre 2025 y 2024.

Hay más ejemplos. Nou Barris se mantiene como el distrito más económico, pero aunque su renta media está estabilizada, el precio del m² sube un 2,9%,mientras que los contractos se reducen un 12,2% en un año, porque muchos propietarios salen del mercado en una zona con rentas bajas pero más riesgo de morosidad.

La Cambra aprecia en Sant Martí la zona más equilibrada, que crece ligeramente en contratos, estabiliza precios totales y sube poco en m², al considerar que su demanda es "diversificada" y con vitalidad. Se hace hincapié también en el caso de Gràcia, con una mayor caída de rentas (-6% en un año) pero pisos un 4,8% más pequeños ahora.

En Sarrià-Sant Gervasi se observa que los precios no bajan porque el mercado del lujo tiene un demanda solvente y constante, y los propietarios no salen del mercado de alquiler por su rentabilidad. También aquí el tamaño se ha reducido, pero son los pisos más grandes de la ciudad, con una media de 90,1 m² en los nuevos contratos.

El último trimestre ha traído subidas no solo por m² (con Les Corts a la cabeza) sino en la renta general de siete de los distritos, y en 41 de sus barrios. La Cambra de la Propietat afirma que son precisamente los pisos más asequibles los que salen del mercado del alquiler. Y que la demanda se desplaza hacia zonas más asequibles. Analizando también la evolución de los 271 municipios ubicados en zonas tensionadas y por tanto con limitación de precios, concluyen que estas son las que registran una mayor contracción de la oferta.

La patronal plantea que la salida de tanta vivienda privada del mercado de alquiler no muestra señales compensatorias con oferta pública. Y alerta de que el "entorno regulatorio", que "comprime la rentabilidad y eleva el riesgo" en un momento de inflación de costes (derramas, impuestos, seguros, rehabilitaciones...), hace "racionalmente preferible la venta". También que muchos inquilinos opten por comprar y decidan no llegar al final de sus contratos.

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