Los alquileres en el área de Barcelona se "polarizan" con más pisos grandes y mini

El grupo empresarial Amat Immobiliaris asegura que la oferta del mercado de alquiler no se está recuperando y se está “polarizando”, desplazándose hacia pisos más grandes, una tendencia que acaba elevando el precio de los arrendamientos de su cartera, a pesar del techo de rentas vigente en las zonas tensionadas. Lo ha afirmado en su presentación anual de resultados, donde ha denunciado el “ciclo absurdo” que está viviendo el mercado actualmente con propietarios que se deshacen de sus pisos a pesar de que “no quieren vender” y con arrendatarios que compran pisos que están alquilados porque están “inseguros”, esperando que podrán ocuparlo cuando se vayan los que están viviendo en ellos. “Es un ciclo que es absurdo y genera inseguridad a todos”, ha lamentado Guifré Homedes Amat, director general de Amat Immobiliaris.

Según el Informe Mercado Inmobiliario Amat 2025 presentado este miércoles, el grupo ha formalizado más contratos nuevos, pero la oferta disponible sigue estando en niveles muy bajos. Los candidatos con más posibilidades de acceder a un alquiler son los que tienen más ingresos. En este sentido, los extranjeros firmaron el 58% de los contratos en Barcelona, un incremento sustancial respecto al 15% que representaba el colectivo antes de la pandemia de covid. En un entorno de alta competencia, en Sant Cugat y Sant Just los extranjeros ya representan el 48% de las firmas, acercándose a la mitad.

“Quien capitaliza la regularización son los que tienen más poder adquisitivo”, ha dicho el también vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Muchos de estos extranjeros que acaban alquilando más de la mitad de los pisos en cartera en Barcelona son trabajadores contratados por multinacionales, el perfil conocido como 'expats'.

El informe presentado por el grupo asegura que todo apunta a una “polarización de la oferta”, con un peso creciente “desde hace años” de las viviendas de gran superficie y con la aparición también de pisos de dimensiones reducidas, los dos tipos de piso que no están sujetos a la limitación de precios. En cambio, los de tipología media son los que están menos disponibles, ya sea porque son los que tienen menos rotación, porque son los que se destinan a la venta cuando se quedan vacíos o porque los propietarios los destinan a sus hijos o familiares. Por otro lado, los datos del grupo también muestran que, por segundo año consecutivo, disminuye el porcentaje de contratos formalizados por perfiles jóvenes y el arrendatario local se sitúa en el rango de los 40 a los 60 años.

Como consecuencia de todo ello, la repercusión media ha pasado de 15,09 euros el metro cuadrado por mes en 2024 a 16,45 euros el metro cuadrado por mes en 2025, un incremento del 8,9%. De la misma manera, la renta media absoluta del alquiler también creció de 1.384 euros a 1.482 euros al mes, un 7,1% más.

Precarización del arrendatario

Así pues, las tensiones del mercado están provocando que se intensifique el problema de accesibilidad para la mayoría de la población y la “precarización” de la situación del arrendatario, a quien cada vez le cuesta más que le hagan un contrato nuevo. Ante la situación de cambios legislativos se ha instaurado el miedo por parte del propietario, en lugar de firmar un nuevo contrato se opta por renovaciones tácitas mes a mes. Así pues, dos terceras partes de los contratos que se debían renovar en la cartera del grupo en 2025 se han prorrogado en lugar de hacer un nuevo contrato, según ha explicado Homedes Amat. En este sentido, los datos coinciden con las cifras que ha dado el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida en una entrevista con la ACN, en la que han afirmado que los contratos de alquiler de pisos que se alargan tácitamente han pasado del 6% al 29% en una década.

En general, el director general de Amat Immobiliaris ha considerado que el mercado está “peor” que el año anterior y todo apunta a que “aún empeorará más” si se llevan a cabo medidas como la limitación a la compra especulativa que el Gobierno ha negociado con los Comunes para sacar adelante los presupuestos. En cambio, Homedes Amat ha reclamado que se sume oferta a corto plazo al mercado, que se apueste por tener el debate sobre la densificación de las ciudades y que “se deje de ver a los inversores como enemigos” y se asuma que “se necesita capital privado para hacer viviendas”.

Desaparición de los inversores

En cuanto a la compraventa, han reiterado que la oferta de obra nueva sigue estando en niveles “bajos e insuficientes”, especialmente en la ciudad de Barcelona. Durante 2025, los precios de venta se han mostrado globalmente estables con una tendencia alcista en algunas zonas. De la misma manera que en el alquiler, se ha acentuado la tendencia hacia la venta de viviendas de gran superficie de segunda mano.

El grupo ha advertido que “ante un marco jurídico que cambia constantemente” los inversores han desaparecido y en zonas como Sant Cugat o Sant Just no les han comprado ningún piso de su cartera, cuando históricamente se habían llevado alrededor de un 20% de las operaciones.

“Es inaudito y comporta que no haya oportunidades para acceder al mercado de alquiler”, ha señalado Homedes Amat. En cuanto a Barcelona, los fondos compraron un 9% de los pisos que vendieron en la capital catalana.

Alquiler de temporada

Según han asegurado, los pocos inversores activos en el mercado que han decidido continuar se han orientado preferentemente hacia el alquiler de temporada. En este sentido, aseguran que no se observa “ningún signo de debilitamiento de la demanda” que mayoritariamente es por parte de estudiantes o de médicos que vienen a hacer estancias. En este caso, el 64% de los contratos los firman extranjeros, confirmando el carácter internacional de este mercado.

Más compradores de más de 60 años

También han destacado el aumento del peso de los compradores de vivienda de segunda mano mayores de 60 años, ya que es el segmento que más crece respecto a años anteriores. "El creciente dinamismo del mercado en segmentos de edad avanzada no es un indicador especialmente positivo en términos de vitalidad económica y social", apunta el informe.