Todo lo que has de saber del cambio de uso de local a vivienda en Barcelona: del tamaño a los gastos de comunidad

Mientras se agranda del debate sobre cómo ampliar el parque residencial en ciudades con déficit habitacional como Barcelona, casi siempre con la vista puesta en la nueva construcción, el cambio de uso de locales y oficinas a viviendas avanza muy lentamente, como informa hoy EL PERIÓDICO. En este escenario, se trata de una tendencia que crece sobre todo fuera de la normativa, ya que su tramitación es compleja. "La sociedad siempre va por delante de las normas", señalan fuentes del sector inmobiliario, que reivindican una flexibilización. Estas son algunas claves del fenómeno y de sus requisitos legales, así como de su encaje en las comunidades.

¿Todos los locales u oficinas son susceptibles de convertirse en vivienda?

No. El primer paso que debe realizar un interesado es consultar al ayuntamiento, en concreto en su distrito, sobre la posibilidad del cambio. Hay criterios urbanísticos (que la calificación de la finca no sea de equipamiento, oficinas, zona verde....), criterios de habitabilidad (comunes al Área Metropolitana, y que incluyen dimensiones y alturas de techo, y otros elementos) y de densidad. Si los metros cuadrados de la finca divididos entre 80 dan una cifra inferior al total de viviendas que esta contiene actualmente, quiere decir que el cambio es viable en este sentido. Pero que el consistorio facilite por escrito un informe al respecto cuesta unos 600 euros. Para continuar, Barcelona pide un anteproyecto de obras, que puede costar otros 1.500, de cara a poder obtener la licencia de cambio de uso.

¿La cédula de habitabilidad es suficiente para el cambio de uso?

Una vez el ayuntamiento da la licencia, hay que tramitar la cédula de habitabilidad que otorga el departamento de Habitatge de la Generalitat, a través de un arquitecto o aparejador. Los requisitos varían si se ha tenido cédula en el pasado o si es una de primera ocupación, y en función de la antigüedad de la finca. Pero en esencia se exige contar con suministros de agua potable, electricidad y saneamiento; una superficie útil mínima de 36 metros cuadrados y una altura libre mínima de 2,4 metros en sus estancias habitables y que estas cuenten con ventilación. Debe cumplir normativa de accesibilidad, seguridad y prevención de incendios, y no ser sótanos, entre otros requisitos.

Sin embargo, en Barcelona para haber podido aspirar al cambio de uso la dimensión mínima es de 40 m² y la altura de 2,5 metros. También es posible lograr una cédula porque se acredite haber estado empadronado años atrás o mediante certificados catastrales de un uso de vivienda, entre otros supuestos, pero aún con todo no cumplir con los requisitos municipales que permitan el cambio de uso en la ciudad.

¿Qué implica el cambio de uso?

Una vez obtenido, es necesario registrarlo y que conste en las escrituras de propiedad. Inmediatamente, revaloriza la propiedad, en un porcentaje que dependerá de la calidad de la reforma. Para poder alquilar o vender como vivienda, es necesario haber legalizado el hogar. Si no hay cédula, el alquiler se realiza como estudio o local pero al tratarse se debe facturar IVA, y de facto no es una vivienda legal. Legalizar el cambio de uso también supone beneficiarse de precios domésticos en el suministro de agua, que si no se cobra más cara (en locales y oficinas) por tasas de residuos.

¿Qué pasa si nos deniegan la licencia?

Miles de bajos y entresuelos en la ciudad se han convertido en viviendas aunque no hayan podido acceder al cambio legal por no cumplir con requisitos como la altura de techos o la densidad. Pagan más caros los suministros y de cara al empadronamiento el ayuntamiento puede llevar a cabo una inspección para comprobar que no se trate de una infravivienda. En el caso de molestias o ruidos, la comunidad de vecinos podría denunciar el uso ilegal, pero en muchas comunidades se acepta si no afecta a la convivencia.

¿Implica más gastos de comunidad?

El Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona explica que en base al Código Civil, todos los gastos se distribuyen por coeficiente (según tamaño, como se estipula en el catastro) entre los propietarios, independientemente de que el uso sea de vivienda, local comercial u oficina. La normativa general implica que todos paguen, se acceda al interior desde la calle o a través del vestíbulo o escalera interior. Pero en la práctica las comunidades pueden pactar que los bajos no abonen por los gastos de ascensor porque no lo utilizan y lo mismo con la limpieza. Pero su vigencia depende de que conste en el estatuto de la comunidad y esté registrado. Si solo es un pacto vecinal, únicamente es vinculante para los propietarios del momento del acuerdo: un nuevo propietario en la finca puede exigir a la comunidad el cumplimiento del reparto general, sin excepciones, indican desde el colegio.

¿Un piso sin cédula es una infravivienda?

No. Hay infraviviendas que lo son por su tamaño (en los portales inmobiliarios aparecen zulos desde 12 m² en venta o alquiler), por su falta de ventilación o luz, o por ser insalubres, entre otros aspectos. Pero también hay locales habilitados como vivienda de más de 100 metros cuadrados, que cumplen sobradamente con criterios de habitabilidad y han sido reformados por arquitectos, pero que no podrán disponer de cédula por criterios urbanísticos, si se ubican en un edificio con usos industriales (como sucede en el Poblenou) o en una finca que ya tiene una alta densidad residencial. El sector inmobiliario reclama que se facilite el cambio de uso para poder controlar la oferta real y evitar situaciones de peligro.

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