Barcelona solo sumó 68 cambios de uso de local a vivienda en 2025 pese a la crisis habitacional

El fenómeno es cada vez más evidente a simple vista en Barcelona: plantas bajas que antes lucían una persiana bajada de pronto muestran una puerta o ventana con barrotes y un timbre, y entresuelos donde siempre había habido pequeñas oficinas aparecen iluminadas por la noche y dejan entrever mobiliario doméstico. Revelan que se han reconvertido en hogares. Cada vez hay más casos, aunque pocos logran hacerlo legalmente. Concretamente, y pese a la crisis habitacional que vive la capital catalana, el Ayuntamiento solo concedió 68 permisos de cambio de uso de local en planta baja a vivienda en 2025. Se trata de la cifra más baja de la última década.

En dicho periodo, hubo una punta de 208 legalizaciones en 2019, pero en los últimos tres años no se han superado los dos dígitos, pese a la evidente mutación de muchos espacios. A lo largo del año pasado, los distritos que concedieron más aprobaciones de cambio de uso fueron el Eixample y Sants-Montjuïc, con una docena cada uno. Sant Andreu sumó 10, fueron 9 los casos en Sant Martí y Sarrià-Sant Gervasi, y 3 en Les Corts y en Ciutat Vella. En Gràcia y Nou Barris solo se dio luz verde en un par de ocasiones.

El déficit de viviendas en la ciudad, agravado en el último año, ha comportado un incremento de precios en la venta, pero sobre todo en los alquileres dada la escasez de la oferta. En este contexto, de forma progresiva muchos espacios se han ido reacondicionando como pisos, dando la espalda a la normativa. En ocasiones porque sus condiciones (escasa ventilación, dimensiones o techos bajos, por ejemplo) no cumplen con los criterios mínimos de habitabilidad que recoge el decreto 141/2012 de la Generalitat. Pero en otras, aún pudiendo obtener la cédula de habitabilidad por sus características (incluso hay locales reformados con gran calidad y diseño 'top'), no superan las condiciones urbanísticas del Plan General Metropolitano que afectan a la capital catalana.

Fuentes de Habitatge de la Generalitat indican que desde 2019, han otorgado 5.591 cédulas por cambios de uso en el conjunto de la provincia de Barcelona. De las cuales 2.908 han sido en plantas bajas, 564 en entresuelos y 2.119 en el resto de plantas. Lo que evidencia que el cambio a pie de calle es el más habitual, también en otros municipios.

Proceso complejo

Legalizar un bajo reciclado es un proceso largo, farragoso y que supone una inversión de varios miles de euros, lo que desincentiva a muchos ciudadanos. Y buena parte de los casos que llegan a arquitectos o empresas especializadas en esta gestión se estrellan por los numerosos requisitos.

De ese modo, si alguien tiene un local que aún no ha reconvertido y aspirar a la legalidad, debe empezar por los trámites municipales, acudiendo al distrito donde se ubique. O delegar en un profesional. Desde Cambio de Uso, empresa especializada en Barcelona que realiza desde consultas previas hasta el proceso completo, destacan que "sin la licencia de cambio de uso habilitada por el Ayuntamiento de Barcelona, ninguna cédula de habitabilidad garantiza una vivienda habitable". Estiman en unos 3.000 euros los gastos de gestión, a los que habría que sumar la reforma del inmueble. Álvaro Ruiz, arquitecto y fundador de la compañía, subraya que en la ciudad los trámites son complejos y se obtiene la luz verde con cuentagotas, en comparación con otras grandes urbes del país.

El especialista apunta que lo único que se ha facilitado en los últimos tiempos es la conversión de edificios enteros de oficinas, que no requieren ya tantos requisitos administrativos. Sin embargo, estos proyectos se paralizan porque si implican más de cinco viviendas el propietario o impulsor pasa a tener la consideración de gran tenedor y tributa el 20% de impuesto de transmisiones patrimoniales en Catalunya, lo que hace inviables o desalienta estas inversiones.

Hasta el momento, el consistorio ha descartado flexibilizar las exigencias, pese a las continuadas demandas de las patronales de API, administradores de fincas y propietarios, para ampliar el parque de vivienda barcelonés poniendo en juego locales que llevan muchos años sin uso comercial por estar en emplazamientos poco viables.

El gerente de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Joan Cambronero, argumenta a EL PERIÓDICO que el cambio de uso en el ámbito de la ciudad pasa tres filtros clave, como son la calificación urbanística de la finca donde se ubican (no puede ser equipamiento o industrial, ni estar afectado como futura zona verde, por ejemplo), el cumplir las condiciones de habitabilidad (no son exactas a las que estima la Generalitat, en temas como la dimensión) y debe cumplir los criterios de densidad (pisos en ese edificio) que marca la ordenanza metropolitana.

En la actualidad, supone dividir el total de metros construidos del edificio entre 80, y el resultado marca la cifra de pisos permitida en el bloque. De ese modo, si se trata de fincas con bastantes pisos pequeños es improbable que pueda llevarse a cabo un cambio de uso de los bajos a pie de calle. Pero si hay pisos grandes y pocas unidades, puede ser más viable, como escenario más habitual, agrega Antoni Masanés, director de Servicios Licencias en la Gerencia de Urbanismo.

No obstante, el recuento municipal ofrecido por este diario abarca solo las transformaciones a pie de calle, mientras que las que se realizan en locales en entresuelos o pisos superiores de fincas de usos mixtos, no están recogidas. Y la realidad social es que cada vez hay más también en esta modalidad, dado que el modelo de fincas de los años 70 en que se ubicaban usos de local u oficina en los entresuelos ha quedado obsoleto, en un momento en que afloran cómodos 'coworkings' idóneos para muchos emprendedores y pequeñas empresas. Ello hace que antiguas oficinas de apenas 40 metros cuadrados se rehabiliten como viviendas, con o sin cambio de uso legal. No suelen dar problemas de convivencia, porque muchas comunidades prefieren un apartamento donde residan una o dos personas, a un negocio que comporte un continuo trajín de clientes (como pueda ser un centro de estética, una gestoría...), relatan fuentes del sector.

Precios un 30-40% inferiores

La realidad del mercado inmobiliario va, como siempre, un paso por delante de los ajustes normativos. Cambronero recuerda que sin el documento final de cédula no se puede vender o alquilar un espacio como vivienda, porque ello blinda que el inmueble ofrezca unas mínimas condiciones residenciales. Y en el cambio de uso, ha de quedar inscrito en el registro.

La Administración solo suele inspeccionar estos usos si existe denuncias vecinales previas por molestias. El equipo inspector de la ciudad planifica sus recursos según distintos criterios, y hay otras muchas casuísticas más prioritarias (como licencias de actividad comercial y demás) en la agenda política y técnica. "No hay un fenómeno de quejas ciudadanas", enfatiza. Y añade que la prioridad de la normativa es que la ciudad sea habitable y tenga un equilibrio de usos.

Más allá de quienes adquieren estos espacios porque su presupuesto es ajustado y pueden costar un 30-40% menos antes del cambio de uso y la reforma, su adquisición se ha hecho popular también entre inversores que después los alquilan como estudios. En este caso, si no cuentan finalmente con cédula, son arrendamientos sujetos a un 21% de IVA. En portales como Idealista abundan los ejemplos a la venta, en muchos casos ya rehabilitados, a partir de unos 20.000 euros. Tanto aquellos bastante precarios (sin condiciones de ventilación o minúsculos), como los bendecidos por atractivas reformas y luz natural, prácticamente todos carecen de cédula final. Cuando la logran, aunque sean bajos a pie de calle, el precio se dispara.

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