Monserrat Junyent, presidenta de los API catalanes: "Barcelona necesita más pisos pequeños, desde 30 metros cuadrados"

Montserrat Junyent preside el COAPI (Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària) de Barcelona y la Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), y ocupa la vicepresidencia de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI). Con más de 35 años de trayectoria, es licenciada en Derecho por la Universitat de Barcelona y ha liderado su propio despacho de abogados. Con larga experiencia en los consejos jurídicos de las patronales, también ejerce la docencia en centros de formación y universidades relacionadas con el sector inmobiliario, del que conoce todos los flancos porque es miembro del Patronato de la Fundació Hàbitat3.

-El año empieza con una nueva regulación que afecta a alquileres de temporada y habitaciones. ¿Cómo la ven los API?

-Pensamos que la incidencia que tendrá en el mercado no es la previsión deseada por el legislador. No traerá más oferta a Barcelona, porque no se puede desincentivar al propietario limitando el precio del contrato temporal con el tope de las zonas tensionadas. El problema es que la regulación parece partir de la base de que todo el alquiler de temporada es fraudulento, lo que no es cierto. La figura que existía hace años daba respuesta a distintos perfiles y una demanda real de personas que vienen unos meses a la ciudad por distintos motivos, por lo que las características de las viviendas que necesitan no son las de un alquiler de larga duración.

-Pero esos pisos procedían del mercado tradicional.

-Desde el COAPI ya hemos dicho en otras ocasiones que el propietario que optó por alquilar por temporada no pretendía ganar más dinero, sino tener más seguridad. Tras los cambios en la ley de vivienda de 2024 se sintió desprotegido y eligió el alquiler por meses porque tenía menos riesgo de impagos y de desahucios. Pero este segmento tenía otras características, son viviendas amuebladas y perfectamente equipadas para quienes llegan solo con una maleta para utilizarlas un periodo concreto, por ello su precio es superior. No son una opción para quienes buscan vivir de forma permanente, y los fraudes `[enlazar contratos cortos para residir] no son lo habitual. La nueva regulación ha roto la esencia del contrato temporal.

-El único uso posible ahora para alquilar por meses sin el límite de precios es que el uso sea vacacional o de ocio. Demostrarlo no es fácil. ¿Cómo debe contratarse?

-Nosotros aconsejamos una declaración jurada o algún documento que acredite que está de vacaciones o ha tomado un tiempo sabático, por ejemplo y que quiere el alquiler para ocio. Veremos qué recorrido tiene en cuanto a inspecciones y resultados. En este país acaban aplicando las leyes los tribunales.

La nueva regulación parece partir de la base de que todo el alquiler de temporada es fraudulento"

-¿Cuestionan que sea constitucional?

-Podría ser inconstitucional, pero más allá de ello, hemos bordeado la manera de legislar y alteramos la LAU estatal con normas. La ley tiene claro el régimen que se aplica a cada contrato. Confundimos las figuras.

-¿Han percibido cambios ya en el mercado de alquiler?

-Es pronto, pero hemos escuchado que en Barcelona pueden haber desaparecido ya más de 500 anuncios de portales, de momento, por parte de propietarios que están a la expectativa de resolver dudas interpretativas sobre la ley o posiblemente de decidir vender.

-¿Cree que este 2026 llegará el freno al 'boom' de la compraventa y los precios en la ciudad?

-La presión demográfica es muy fuerte y la oferta no crece al mismo nivel que la demanda. Además el problema se arrastra sobre todo desde la pandemia, y antes desde 2008. Progresivamente la gente fue optando más por el alquiler. Entonces rescatamos bancos, pero en cuestión de alquiler solo se ha apostado por legislaciones intervencionistas. Nos encontramos con que las leyes son reactivas y no proactivas.

-¿El sector se siente excluido del debate político?

-Vemos que solo se aprueban medidas a cambio de algo, de forma permanente hay un intercambio de presión política. Utilizan la vivienda para presionar y pactar. Y al final se corre el riesgo de imponer el criterio minoritario, porque acaban tomando decisiones grupos con poca representación. Como consecuencia, hay una frustración de muchos ciudadanos y del sector con algunas políticas de izquierdas. ideología.

-Ante la evolución demográfica de la capital catalana y estando usted en la primera línea de la oferta y la demanda ¿cuál diría que es ahora el tipo de vivienda más buscada?

-Avanzamos ante tipología de pisos cada vez de menor dimensión. Antes los habitaban una media de 2,7 personas, y ahora 2,1. Por un lado hacen falta pisos más pequeños, pero también son importantes los compartidos, porque una parte de la población necesita alquilar habitaciones.

-El mercado de las habitaciones es cada vez mayor, con gente conviviendo cada vez menos joven. Ustedes defienden los minipisos ¿Qué dimensiones pueden procurar una vivienda digna?

-Pueden haber viviendas dignas en 30 metros cuadrados y tendrían una gran demanda. Pero la Administración tiene que trabajar en las densidades, hace tiempo que se pide flexibilizarlas.

Hay muchos locales que desde hace tiempo no tienen uso comercial y han de tener posibilidad de convertirse en viviendas

-¿Con qué fórmulas?

-Hay barrios como pueden ser Sants o Gràcia con muchos locales con 'rebotiga' y altillos, que hace tiempo que no tienen uso comercial y han de tener posibilidad de transformación. Los 'colivings' también pueden dar una respuesta en un momento determinado. Porque hay colectivos que lo tienen muy difícil, como jóvenes e inmigrantes y ahora están optando por habitaciones.

-¿Cómo cree que evolucionará el alquiler?

-Los precios siguen subiendo, y en muchos casos no hay movilidad porque el que tienen un contrato agota el plazo y las prórrogas, no encuentran alternativa. En el caso del propietario, lo que quiere es que se le mantenga el piso, se el pague y cuando acabe el contrato lo pueda recuperar.

-¿Qué opina de los contratos indefinidos que reclaman algunos partidos políticos y colectivos?

-Tras la ley de 1964 lo que sucedió fue un deterioro del parque de vivienda con los contratos indefinidos, y cuando se rompió en el 94 se vio que no sale a cuenta. Se impide que quien pueda mejorar en la escala social tenga acceso a ello.

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