El sector inmobiliario augura otra pérdida de viviendas en alquiler en Barcelona por la nueva regulación de pisos de temporada

La entrada en vigor de la nueva regulación de los arrendamientos de temporada y de habitaciones en Catalunya, el pasado 1 enero, agita de nuevo el mercado del alquiler en su punto más caliente, Barcelona. Pone coto a las fórmulas en las que se habían refugiado muchos propietarios para evitar la limitación de precios en los arrendamientos convencionales en zonas tensionadas, pero propietarios, administradores e inmobiliarias son críticos con el "intervencionismo" del Govern y mantienen que no resolverá la crisis habitacional de la ciudad, sino que generará "daños colaterales", como la desaparición de más viviendas de alquiler hacia el mercado de venta, la falta de opciones para colectivos que utilizaban legítimamente el alquiler por meses (por temas médicos, estudios...), y la economía sumergida en el mercado de habitaciones.

El Parlament aprobó el 18 de diciembre la regulación, que también incluye alargar el el periodo de protección de algunos pisos sociales que corrían el riesgo de pasar al mercado libre, así como la ampliación de los derechos de tanteo y retracto. Pero los puntos que afectan al fenómeno de la vivienda de temporada y de habitaciones son los que tendrán un efecto más visible para la ciudadanía, aunque la oferta anunciada en portales inmobiliarios todavía no muestra cambios.

Cabe recordar que desde ahora solo quedarán fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU,) y por tanto en el mercado de precios libres, los contratos de alquiler de temporada para usos recreativos, vacacionales y turísticos. En este último caso, deberán contar con el correspondiente pago de la tasa turística, dejando constancia de su finalidad en el contrato y aportando documentación que lo pruebe, así como depositando la fianza en el Institut Català del Sòl (Incasòl). El resto de casos, como detalló este diario, deberán aplicar la normativa general independientemente de su duración final, y su precio no podrá ser superior al índice marcado por la ley en los nuevos contratos en zonas tensionadas. Es decir, que toda vivienda alquilada con carácter temporal por razones profesionales, de estudios, motivos médicos o por obras, queda sujeta a partir de ahora a la norma de los alquileres de vivienda habitual.

La regulación quiere evitar la 'trampa' que hacían los operadores o propietarios que alquilaban por meses y a precios libres viviendas a personas que en realidad iban a residir de forma permanente pero no tenían otra alternativa habitacional al no poder acceder a un arrendamiento tradicional. Así lo habían denunciado reiteradamente colectivos com el Sindicat de Llogateres, impulsores del nuevo cambio, que pone freno a esa práctica y a enlazar contratos seguidos de esas características.

Inmuebles diferenciados

No obstante, los miles de pisos de Barcelona destinados en los dos últimos años a este fin tienen características específicas que no harán fácil su trasvase al mercado convencional, alerta el sector. Así, mientras que en alquiler de larga duración abundan tanto pisos reformados como sin reformar, vacíos o con muebles para el alquiler, en el caso del alquiler de temporada siempre son reformados y totalmente equipados porque se presuponen para un público que llega con una maleta y por un tiempo. Cuentan con electrodomésticos, menaje, textiles.... Por todo ello, son más caros.

Según Lorenzo Viñas, presidente del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, se trata de propietarios que "han hecho un mayor esfuerzo económico de inversión", son "inmuebles en constante renovación, con suministros en alta permanente, limpieza a cada cambio de arrendatario, mantenimiento...", por lo que "si el precio ha de ser el mismo que en el residencial", el resultado será que "el dueño le dará un uso diferente". Concluye que mayoritariamente procederán a su venta, o las mantendrán solo para la demanda vacacional.

En el mismo sentido, desde Som Habitatge agregan que el alquiler de temporada --generalmente de gestión profesional-- incorpora prestación de servicios, con unos "costes adicionales que hacen inviable la aplicación de rentas equiparables a las de la vivienda habitual". En la patronal ASVAL pronostican también que "seguramente el propietario afectado optará por la venta del inmueble".

El gerente y analista de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Óscar Gorgues, agrega que la nueva regulación "provocará una retirada adicional de oferta del mercado formal" y que los inversores que hayan hecho una apuesta por esta fórmula se deshagan de ellos y busquen "mercados alternativos".

"Era por reducir riesgos"

Por su parte, el colegio de API de Barcelona lamenta que la normativa se presente como una respuesta al problema de la vivienda, "cuando no ataca su origen". "Los propietarios no optaban por el alquiler de temporada para maximizar beneficios --no tiene bonificación fiscal--, sino para reducir riesgos en un contexto de elevada inseguridad jurídica en el alquiler habitual", sostienen fuentes de esta asociación. Por ello creen que una parte de los propieatrios se "adaptará" y otra retirará las viviendas del alquiler "reduciendo aún más la oferta".

En el mismo sentido se pronuncia Sergi Llagostera desde la Associació de Propietaris de Catalunya, que apunta que el alquiler de temporada "tiene una finalidad diferente" y se verá "muy perjudicado", sin siquiera mejorar la oferta convencional.

Unos y otros aluden también a la demanda por parte de colectivos que realmente solo requieren de pisos por unos meses, necesitan inmuebles totalmente equipados y ahora encontrarán mucha menos oferta. Colectivos como universitarios, familias cuyo hogar está en obras, pacientes en tratamientos largos en Barcelona, profesionales de paso y otros perfiles, "¿tendrán que pernoctar en hoteles a 200 euros la noche?", plantea Viñas.

Y aunque en el caso del alquiler de habitaciones algunos creen que es adecuado regular mejor el sector, descartan que la vía sea que la suma del precio de las estancias alquiladas no pueda superar el tope del índice de alquiler del piso. La actividad implica mucho relevo de inquilinos, limpieza y gestión, que no saldrá a cuenta a ningún propietario, aducen. De manera que esas viviendas acaso sí vuelvan al mercado tradicional de arrendamiento, pero a costa de perder miles de habitaciones en Barcelona, donde hay una gran demanda de ese tipo por parte de personas que no pueden acceder a un piso completo.

"Creemos que si se penaliza la oferta se generan incentivos para prácticas irregulares", mantiene Gorgues, desde la Cambra. Argumenta que en muchos casos la demanda creciente "acabará siendo aprovechada por inquilinos que realquilarán habitaciones fuera del sistema y sin consentimiento del propietario". También Som Habitatge prevé "la expansión de economía sumergida" y el subarriendo en "dinero negro" de esos cuartos, con "pérdida de control administrativo". Los API enfatizan que la regulación puede acabar "normalizando una situación de anomalía habitacional", porque las habitaciones "pueden cronificar soluciones precarias".

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