El alquiler de habitaciones escapa al control de precios en pisos de más de 150 m2 en Barcelona

Una semana después de entrar en vigor la nueva regulación de los arrendamientos de temporada y de habitaciones en Catalunya, los portales inmobiliarios siguen mostrando el mismo volumen de oferta, con una inmensa mayoría de anuncios temporales frente a un menguante estoc de arrendamiento tradicional en Barcelona. Del mismo modo, solo una cuarta parte de las 6.000 habitaciones anunciadas en pisos compartidos en Idealista cuestan por debajo de 500 euros, lo que demuestra que no están aplicando la obligatoriedad de que la suma del alquiler de las estancias de una vivienda no exceda la renta máxima que se podría cobrar legalmente por el arrendamiento unitario del inmueble. La gran paradoja es que todos los pisos de más de 150 metros cuadrados pueden seguir siendo explotados como seudopensiones, al quedar fuera de la regulación.

Por ese motivo, incluso en redes sociales pueden verse anuncios de empresas que buscan pisos "de más de cinco habitaciones" para gestionar lucrativamente, garantizando alquileres seguros a sus propietarios. Como informa hoy este diario, el sector inmobiliario es muy crítico con la nueva normativa, que pretende acabar con la trampa de quienes usaban el concepto de alquiler de temporada para escapar de la limitación de rentas que impuso el Govern en zonas tensionadas en 2024.

Propietarios, administradores e inmobiliarias creen que no solucionará la crisis habitacional porque los pisos que dejen de arrendarse por meses se pondrán en venta. La regulación prevé que solo los usos turísticos, recreativos y vacacionales puedan tener contratos fuera de la LAU, con precios libres. Por contra, los que se arrienden por parte de estudiantes, motivos laborales, obras en el domicilio, viajes por tratamientos médicos y similares tendrán las mismas limitaciones de precio (en zonas tensionadas, como es Barcelona) que los alquileres tradicionales, sea cual sea su duración.

Hasta el momento no se ha producido un trasvase de la oferta de temporada hacia la de larga duración en los anuncios de grandes portales inmobiliarios como Idealista. Tampoco hacia el mercado de venta. De 4.080 viviendas en alquiler, el 70% se anuncian clasificados como 'temporada' esta semana. Pero incluso del resto, unos 1.200 pisos supuestamente de alquiler convencional (5 años o más), muchos especifican que "solo se alquilan por meses" una vez se accede a su descripción. Fuentes del sector indican que los propietarios pueden intentar mantener la fórmula alquilando solo a viajeros por ocio y turismo. Pero en los contratos deberán especificar esta finalidad y demostrarla con billetes de avión u otras pruebas. Y pocos visitantes de esas características permanecen de vacaciones más de un mes. Cuando la estancia es menor, ya se requiere licencia turística.

En las próximas semanas se podrá ir viendo si una parte de esa oferta, que se adaptó al uso temporal con reformas, electrodomésticos, equipamiento y menaje, migra hacia el mercado de venta, como vaticinan propietarios y agentes inmobiliarios, porque no quieren someterse a la "inseguridad jurídica" del alquiler convencional, aducen. Los precios de temporada son siempre más altos, pero también los servicios y calidad de los inmuebles.

Ocupación que marca la cédula

Igualmente controvertida será la gestión de las habitaciones, que siguen a precios disparados. Expertos inmobiliarios cuestionan estos días desde las redes sociales si la medida puede afectar a contratos vigentes, aunque muchas habitaciones se alquilan sin control. La nueva regulación marca también un máximo de ocupantes, en base a la cédula de habitabilidad y superficies mínimas para las estancias. Sin embargo, en los dos últimos años cientos de viviendas se han modificado para eliminar el salón y exprimir el máximo de habitaciones alquilables. ¿Quién controlará ese mercado?, se preguntan las patronales del sector.

Mención aparte supone la nueva "discriminación en positivo de las viviendas más grandes del mercado", indica un gestor patrimonial consultado. La limitación de precios, que se fija en base al índice que estableció el Ministerio de Vivienda, no incluye a los minipisos de menos de 30 metros cuadrados, ni a los de más de 150 metros cuadrados. Estos siguen pudiendo aplicar precios de libre mercado pese a estar en zonas tensionadas. Por ello, sus habitaciones podrán seguir alquilándose a mensualidades estratosféricas (por encima de mil euros, en muchos anuncios) y sin vulnerar la ley, algo que fuentes del sector ven como un "despropósito", que además incentivará más este tipo de inversión.

En la actualidad se da el contrasentido de que, por ejemplo, poseer cuatro pisos de más de 150 metros cuadrados en la capital catalana permite una rentabilidad enorme y sin controles sea para arrendar unitariamente o por habitaciones, y no convierte a su dueño en gran tenedor. Mientras que si alguien es propietario de cinco de 50 metros cuadrados sí debe acatar el índice de precios y se convierte en gran tenedor por definición (más de cinco viviendas), con todos las obligaciones que ello comporta.

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