El 99,02% de propietarios de viviendas de Barcelona tienen una media de 1,21 inmuebles

¿Los grandes fondos inmobiliarios y especuladores aglutinan cada vez más propiedades en Barcelona? Esa percepción es común entre la ciudadanía, aunque un nuevo informe con datos de 2025 elaborado por la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona concluye que "la concentración especulativa no es el problema central" de la crisis habitacional y defiende que "el debate sobre la vivienda en la ciudad necesita una reorientación profunda". Tras analizar el conjunto de la oferta, se "constata" que el 99,02% de los propietarios de la capital catalana "tienen entre una y cinco referencias catastrales residenciales, con una media de 1,21 inmuebles por titular" y tendencia al auge de propietarios físicos y no jurídicos.

La radiografía de esta patronal subraya también que actualmente las personas físicas representan casi el 96% de los titulares, y concentran el 89,56% de las referencias catastrales (632.848).

El análisis realizado por esta entidad se basa en datos "estrictamente oficiales", como la estadística del Catastro y del Departament d'Habitatge de la Generalitat. No obstante, las referencias catastrales no siempre se corresponden con una vivienda, sino que en ocasiones corresponden a un edificio completo en propiedad vertical, aunque la tendencia es a la venta de estos, su rehabilitación (o no) y su división horizontal antes de volver al mercado, como constata el incremento de referencias. Entre 2008 y 2024 hubo unas 72.000 altas en el catastro, la gran mayoría de las cuales no correspondía a obra nueva.

La Cambra ha partido de las 706.624 referencias de la ciudad (2025), con un total de 529.881 titulares. Así de entrada, en una visión general de la estructura patrimonial de la ciudad, se contabilizan una ratio de 1,33 inmuebles por propietario en 2025.

Al poner el foco en la titularidad, las personas físicas representan un 95,97% en Barcelona (508.524 referencias), que concentran el 89,56%, es decir la mayoría del parque residencial. Las personas jurídicas privadas son 16.082 titulares (3,04%) y acumulan 57.206 unidades (8,1% del mercado local), mientras que las administraciones públicas suponen 56 titulares pero 11.088 referencias (1,57%). Fundaciones y entidades están por debajo del 1% en ambos recuentos.

Más pequeños propietarios

En su mayoría, los titulares de viviendas en Barcelona son "pequeños propietarios". Un 99,02% de ellos tienen entre 1 y 5, lo que supone un promedio de 1,21. Si se dejan a un lado los propietarios de una única vivienda, en la franja de quienes poseen entre 2 y 5 viviendas la media es de 2,38. Según explica a este diario Óscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona y autor del estudio, los datos suponen que la capital catalana está "lejos de tener un mercado de concentración especulativo".

Para ir más allá de la foto fija, y teniendo en cuenta que no era posible ver cuántos pisos había detrás de algunas referencias catastrales, Gorgues ha chequeado la evolución entre los datos de 2024 y 2025 (anteriormente no había cifras tan detalladas), para comprobar que el número de titulares aumentó un 0,48%, con 2.516, sobre todo personas físicas, correspondientes a 2.867 propiedades. Las propiedades registradas crecen un 0,32%, también en compradores particulares que "absorben propiedades que pierden personas jurídicas y entidades", con el resultado de "una presencia cada vez más importante de propietarios residentes en la ciudad, absorbiendo la oferta de vivienda sin ánimo especulativo", insiste. Las personas jurídicas o sociedades han perdido 568 referencias en un año, mientras que las administraciones públicas han ganado 262.

El gerente de la Cambra explica el proceso frecuente de compradores jurídicos que compraron, reformaron y vendieron, pero que "no acumularon" pisos en Barcelona. La presencia de fondos en la ciudad se da en el flujo de propiedades verticales (bloques enteros), que se venden tras su división horizontal. Como conclusión, la entidad sostiene que "las causas reales" de la crisis de la vivienda en la metrópolis son "urbanísticas, demográficas y estructurales".

La limitación de los precios del alquiler desde 2024 ha propiciado la salida del mercado de los compradores inversores.

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