La demanda de pisos de lujo en Barcelona se diversifica: la Dreta de l'Eixample compite con fuerza con la zona alta

La euforia que vive el sector inmobiliario propulsa también las ventas de los pisos más elitistas de Barcelona, que se extienden más allá del coto tradicional de Sarrià-Sant Gervasi y Pedralbes (Les Corts). El líder del segmento, Engel & Völkers, destaca que 2025 se cerrará como un "año espectacular" para el sector, con especial protagonismo del Eixample como territorio deseado por el comprador actual de viviendas de lujo, especialmente la Dreta de l'Eixample, por las dimensiones y características de sus inmuebles. La agencia inmobiliaria estima un incremento del 22% en las ventas que ha firmado este año en la ciudad por importes superiores a 1,5 millones de euros. Otro operador destacado, Lucas Fox, también ubica el mismo distrito en el podio de favoritos. Estiman el precio medio de su oferta en las zonas de lujo en 1,4 millones de euros. Y el portal Idealista muestra un 10% de su actual oferta en Barcelona por encima de 1,5 millones.

La zona alta de Barcelona sigue captando el interés de los compradores de mayor capacidad adquisitiva, pero compite con zonas cada vez más cotizadas como ese núcleo del Eixample y las nuevas construcciones de Diagonal Mar. "Este año el Eixample se ha consolidado en este tipo de operaciones porque en el mercado hay pisos con reformas espectaculares que en otras zonas serían difíciles de encontrar por sus características", señala a este diario Paloma Infante, directora de ventas de Engel & Völkers Barcelona. No solo por sus dimensiones, donde son frecuentes las viviendas de 150 o 200 metros cuadrados, sino por sus características arquitectónicas, se trate de fincas regias o con elementos modernistas. "En los últimos años se han pulido muchos de estos diamantes en bruto", y cada vez son más valorados también por el comprador local que antes solo pedía la zona alta para este nivel de precios, apunta.

La especialista señala que no se trata de rehabilitaciones en edificios completos, porque los inversores han perdido el interés en este tipo de operaciones en Barcelona, dada la restrictiva normativa en materia de vivienda (cuota de vivienda protegida, ITP del 20% para grandes tenedores, limitación del alquiler...) y en el último año eligen otras ciudades con ese fin. Por contra, alude a numerosas viviendas vendidas individualmente, en muchos casos con reformas de muy alta calidad. "Al comprador local no le importa reformar y contratar a un estudio de arquitectos, pero el extranjero prefiere que estén renovadas y llave en mano", apunta.

Expats que compran para vivir

En concreto, los compradores con los que han trabajado este año han sido aproximadamente en un 40% foráneos, frente al 60% local o del resto de España, señala. No obstante, precisa que la mitad de los extranjeros que compran pisos de lujo en Barcelona lo hacen para residir en ellos. "Cada vez hay más expats que buscan aquí su primera residencia", agrega. Otro 35%, calcula, compra como segunda residencia, mientras que en torno a un 15% lo hace como inversión, a sabiendas de que la vivienda difícilmente se devaluará en la capital catalana.

En el caso de Lucas Fox, que destaca los barrios de Galvany y la Dreta de l'Eixample como zonas favoritas de su clientela, el comprador extranjero tiene mucho más protagonismo, representando hasta finales de noviembre el 65,75%, señala Juan García, director de zona en Barcelona. Pone de relieve que actualmente "el lujo se redefine en Barcelona, cobrando cada vez mayor relevancia los acabados de espacios más experienciales y confortables que puedan ser disfrutados en forma personalizada y adaptada al estilo de vida, priorizando comodidad, servicios y privacidad". Señala que su evolución va al margen del mercado general, con "evoluciones cercarnas al 4,5% anual".

En el caso del lujo, el valor no se mide solo por el montante final de la operación, sino también por la cotización del metro cuadrado, sobre todo cuando alcanza 10.000 euros o más, lo que puede suponer abonar 700.000 euros por un piso de 70 metros cuadrados, por ejemplo. No obstante, en esa liga son habituales las viviendas por encima del millón. Un 10% de las operaciones en el último año sobrepasaban los dos millones, apunta Infante. Pero en el tramo del superlujo se manejan también casas de 20 millones, aunque son operaciones infrecuentes y de largas negociaciones, explica. En algunos casos no son grandes viviendas, pero por sus características y acabados pueden alcanzar los 15.000 euros por m². No solo dentro del municipio, sino también en ubicaciones como Esplugues o Gavà.

Estadounidenses, chinos y franceses

¿Qué nacionalidades muestran más interés por la capital catalana? Para Engel & Völkers, claramente estadounidenses y chinos, relata, seguidos por franceses --comprador destacado en todas las franjas de presupuesto-- y en menor medida, británicos. El mercado latinoamericano es minoritario en la ciudad, porque prefieren Madrid, donde han tenido durante años mejores conexiones aéreas, en especial en el caso de los mexicanos, y han establecido ya redes y vínculos con compatriotas adinerados. La Golden Visa no ha alterado el interés de los extracomunitarios, porque en este segmento de precios el interés no es el visado, sino la propiedad en sí misma.

En el caso de Lucas Fox, los estadounidenses también están a la cabeza (14,5%) --de los que la práctica totalidad compraban primera residencia, seguidos por franceses y otros europeos. Esta firma que ahora está integrada en Dils Company, sitúa en 923.058 euros el precio medio de sus propiedades vendidas hasta la fecha, aunque en la zona alta ascendieron a 1,4 millones. Pero en lo referente a su oferta, en el caso del Eixample las "propiedades con la arquitectura típica" local se sitúan en 1,1 millones de media por pisos promedio de 135 m2, y en Sarrià-Sant Gervasi, de 1,23 millones y 185 m2, más enfocadas a familias, precisa García.

Estos compradores internacionales suelen contactar con la agencia desde su país de origen, añade Infante, ya que en su caso cuentan con delegaciones en numerosas ciudades. Desde Barcelona, Engel & Völker prepara una selección de pisos, que el interesado ha visto previamente en su web, y viajan a la ciudad para visitar las casas finalistas. Es habitual que estudien las candidatas y hagan un segundo viaje incluso transoceánico para la compra final.

Mercado destacado

Por otro lado, desde el portal intermediario de venta LuxuryEstate indican que Catalunya es la segunda autonomía con más búsqueda por parte de compradores extranjeros (17,03%), solo por detrás de Andalucía. En el caso concreto de Barcelona, es el cuarto municipio de España con más propiedades ofertadas en este segmento, a un precio medio de casi 7.600 euros el metro cuadrado, y un tiempo de venta establecido en 1,7 meses.

Por nacionalidades, los compradores más habituales a través de LuxuryEstate son franceses (23,59%), alemanes (12,71%) y polacos (6,73%), indica un portavoz.

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