Un informe descarta un “efecto negativo” en los alquileres del área de Barcelona a raíz de la regulación de precios

La propiedad fue hasta hace pocos años el modelo dominante en el mercado de la vivienda de Barcelona y su área metropolitana. Sin embargo, la hegemonía de este modelo ha ido en detrimento en favor del alquiler, que cada vez se acerca más a ser la fórmula principal. Una tendencia que ha seguido al alza también en el último año y medio, cuando se empezó a aplicar en Catalunya la limitación de precios de los arrendamientos, en marzo de 2024. Así lo señala un estudio del Observatori Metropolità de l'Habitatge (O-HB) publicado recientemente en el anuario del Institut Metròpoli. El informe descarta que la entrada en vigor de la regulación de alquileres "esté teniendo, al menos en el primer año de su aplicación, un efecto negativo sobre el parque de alquiler" en el área de Barcelona. De hecho, dice el texto, "los datos indican lo contrario, puesto que el parque de alquiler sigue aumentando, aunque a un ritmo más moderado".

El estudio se centra en evaluar cómo el alquiler se ha multiplicado a lo largo de los últimos 20 años y las causas que han supuesto que la propiedad ceda cada vez más su hegemonía. El texto evalúa también la tendencia tras el primer año de funcionamiento del límite de precios y expone que los arrendamientos no han dejado de ganar terreno a la propiedad desde su aplicación. Entre abril y diciembre de 2024, es decir, desde justo después de la entrada en vigor de la regulación hasta final de año, el parque de alquiler del conjunto del área metropolitana aumentó en 2.199 contratos netos, 780 de los cuales en Barcelona ciudad.

Carles Donat, codirector del O-HB y autor del texto, asevera que esta misma conclusión se mantiene si se analizan los datos de los primeros meses de 2025, aunque, eso sí, insiste también en que tras la puesta en marcha de la ley se ha comedido el aumento de los alquileres en el conjunto del parque. En este sentido, el autor subraya que es necesario analizar series más largas para poder obtener conclusiones más claras.

Explica Donat que en su informe no miran el dato de nuevos contratos firmados per se, sino la diferencia entre nuevos contratos y los extintos y que, al hacer los cálculos, el balance es positivo. Es decir, que el saldo de contratos vigentes aumenta. Carles Donat recuerda que es una tendencia que ya se inició aproximadamente en el 2022, antes de que se aplicara la regulación de precios. En 2019 se aplicó una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que los contratos de alquiler pasaran de tres a cinco años, un hecho que llevó a que los nuevos contratos se firmaran desde entonces por un mayor periodo de tiempo.

"Los hogares tenían una mayor estabilidad y, por lo tanto, se produce una menor rotación del parque", destaca Donat, quien explica que esta es una de las principales causas que han llevado a que, pese a que haya caído la firma de nuevos contratos, el volúmen de los mismos sobre el parque total de vivienda no lo haya hecho.

Causas del aumento del mercado de alquiler

Otro estudio reciente también publicado por el Institut Metròpoli, en la misma línea que el del O-HB, ya apuntaba que en el año 2000, punto álgido de la propiedad como principal tenencia, el 61,6% de la población de Barcelona y su conurbación más inmediata era propietaria plena de su vivienda principal y otro 20,8% era propietaria con pagos pendientes asociados a hipotecas. En cambio, entonces, solo el 15,7% de la población metropolitana residía en viviendas de alquiler. Dos décadas después, por sólo dos décimas, la propiedad sigue siendo el modelo residencial más frecuente (33,6%), pero el alquiler le ha ido comiendo terreno año a año y, con los últimos datos analizados, ha alcalzado ya el 33,4% del total. El doble que hace 25 años.

A lo largo del informe, el autor destaca también "tres grandes dinámicas" que han favorecido al aumento del peso del alquiler en el conjunto del parque de viviendas. Por un lado, el aumento de los requisitos para acceder a un crédito hipotecario, a la vez que han aumentado los precios de la vivienda en propiedad, una circunstancia que ha excluido de este mercado a una parte de la población. Segundo, Carles Donat habla de un 'shock' de demanda más reciente, propiciado principalmente por un incremento de la inmigración, así como de la población joven que se emancipa, que en gran medida opta, o no tiene más remedio que optar, por el alquiler.

Por último, el autor habla también de unas políticas públicas, en concreto las fiscales, que "están potenciando que los propietarios alquilen sus viviendas", con desgravaciones que pueden situarse entre el 90% y el 50% de los beneficios netos obtenidos por el alquiler. Situaciones que el estudio considera podrían haber amortiguado el posible impacto de la regulación sobre la oferta y explicar que el parque no sólo no haya retrocedido, sino que haya continuado creciendo

A diferencia de la limitación de precios, el autor sí que identifica otros factores del mercado de la vivienda que, "a la luz de los datos y de la evidencia disponible en la literatura, actúan como elementos que limitan el parque de vivienda de alquiler". Carles Donat apunta así a: el aumento de los alquileres de temporada como posible estrategia para esquivar la regulación de los precios del alquiler de vivienda habitual; la competencia que ejercen los apartamentos turísticos sobre los inmuebles residenciales; la existencia de viviendas vacías sin causa justificada —aunque, en este caso, se ha comprobado que el parque realmente disponible sería mucho más reducido de lo que inicialmente indica el censo de 2021—; y, por último, el déficit estructural de vivienda de alquiler social, cuya presencia en la construcción de obra nueva ha sido residual durante las últimas décadas.

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