La Generalitat introduce cambios en la definición de gran tenedor de viviendas en Catalunya

La definición de los grandes tenedores en Catalunya, una de las figuras clave en la nueva limitación de precios del alquiler que implantó el Govern en marzo de 2024 ha introducido algunas modificaciones y aclaraciones esta semana. Incorpora cambios, como establecer que en el caso de propiedades verticales (edificios enteros) se cuentan todos los pisos que la integran como unidades y que las viviendas en las dos grandes zonas tensionadas definidas hasta ahora (primero fue un ámbito de 140 municipios, y luego se declaró otra zona de 131) no se suman entre sí. Es decir, se puede tener cuatro posesiones en una y dos en otra, y no ser gran tenedor.

El nuevo texto informativo de la página web de a Agència Catalana de l'Habitatge también explicaba literalmente que la vivienda propia no se contabilizaba entre las cinco propiedades residenciales a partir de las cuales se considera que una persona física o jurídica es gran tenedor. Así lo destacó el jueves el colectivo COAPI, que en Barcelona anunció un pacto transversal contra la crisis habitacional. No obstante, la Conselleria de Territori ha retirado este viernes la información de su web, asumiendo el "error" por su parte, para rehacer el redactado.

Fuentes de Territori explican ahora que la definición que se dio por buena "no era correcta" y que el Govern sigue incluyendo el domicilio propio en cómputo de grandes tenedores. En cambio, la Conselleria d'Economia excluye la vivienda propia del recuento a efectos fiscales. Y es que actualmente deben pagar un 20% de impuesto de transmisiones al comprar viviendas en zonas tensionadas. Esa variedad de criterios ha provocado confusión tanto entre propietarios como en el sector inmobilario e incluso en el ámbito judicial, donde los jueces han llegado a adoptar una interpretación propia respecto a las copropiedades. Los API criticaron las dificultades de aplicación que suponen todos esos matices.

Los agentes catalanes, al igual que la Cambra de la Propietat y el Col.legi d'Adminstradors de Finques de Barcelona i Lleida siguen apreciando incongruencias la definición. Como el hecho de que se contabilicen en una misma área tensionada realidades tan diferentes como las de la capital catalana o la de municipios de 3.000 habitantes, por ejemplo. Del mismo modo, los API cuestionan la segunda área tensionada que se añadió en octubre de 2024, donde algunos municipios rurales tienen alquileres muy bajos y escasa demanda pese a que hubieran sufrido aumentos superiores al IPC.

Con la unificación de criterios y ajustes, la Agència de l'Habitatge especificaba hasta este viernes por la mañana en su portal online que son considerados grandes tenedores una persona física o jurídica titular de:

• Cinco o más viviendas situadas en los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. (Aunque especificaban que el cómputo "no se tiene en cuenta lo que es la vivienda habitual y permanente del propietario," este punto desaparecerá en la versión que publicarán próximamente, avanzan).
• Más de 10 viviendas situadas en territorio español, siempre que una esté situada en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado en Catalunya.
• Más de 1.500 m2 de superficie construida de uso residencial, con independencia de la cuota de participación sobre la vivienda que esté situada en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado.

En el caso de zonas no tensionadas, será gran tenedor si suma 11 viviendas o más, y más de 1.500 metros de superficie construida de uso residencial.

Cómo cuentan las copropiedades

También se aclara el tema de las copropiedades, es decir cuando una vivienda está a nombre de dos o más personas. A efectos del cómputo, en zonas no tensionadas si se es titular de más del 50% de una vivienda, cuenta como 1 vivienda. Si es titular del 50% o menos de diferentes viviendas, se aplicará la suma de las diferentes titularidades y será gran tenedor si estas suman más de 1.500 m2.

Y en el caso de que ser "titular único de algunas viviendas y cotitular otras, la suma de las superficies construidas de todas las viviendas debe superar los 1.500 m2 (sea cual sea la participación que tiene de cada vivienda)" para ser gran tenedor.

En zonas tensionadas, en caso de copropiedad si "es titular de más del 50% de una vivienda, cuenta como 1 vivienda". Y si se posee "el 50% o menos de diferentes viviendas, la suma de las diferentes titularidades debe dar lugar a 5 viviendas". En este caso, se entiende que equivale superar un total de 500%, como podría ser tener cuatro pisos y una proporción del 40% de otros tres, lo que sumaría 520%, por ilustrar el razonamiento.

Es importante que Habitatge puntualiza literalmente que "para determinar si alguien es gran tenedor, las viviendas situadas en zonas tensas diferentes no se suman (por ejemplo, si una persona es titular de 4 viviendas situadas en la primera zona y de 1 en la segunda, no es gran tenedor)".

En otra de las FAQS que responde Habitatge, establece que en el caso de propiedades verticales (cuando hay un mismo propietario de toda una finca) se "computan todas las unidades destinadas a uso residencial en las que esté dividido físicamente el edificio, tanto si están identificadas así en el Registro de la Propiedad como si no". Hasta ahora se contabilizaban las unidades registrales, lo que había generado picaresca de grandes propietarios de edificios enteros sin división horizontal con un solo número de registro, que se autoconsideraban pequeños propietarios (salvo sumar más de 1.500 m2) y eludían sus obligaciones.

Incluso la justicia había cuestionado este punto. Como destaca hoy el Sindicat de Llogateres, un juzgado se ha posicionado considerando la suma de todos los pisos en el caso de un fondo de inversión propietario de un bloque de 11 viviendas Gràcia, donde intentaban desahuciar a un vecino. Según el colectivo, el fondo, además, ha creado una sociedad para cada una de la decena de fincas completas que suma en Barcelona, de modo que atribuía a cada una sola unidad registral, eludiendo la condición de gran tenedor.

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