La calle de Pelai de Barcelona resurge con menos moda, más diversidad comercial y solo un 3,7% de locales vacíos

Ubicada en pleno centro, como frontera entre Ciutat Vella y el Eixample con una acera en cada distrito, la calle de Pelai está resurgiendo comercialmente tras algunos años de letargo y de los éxodos comerciales que causó la pandemia. Una vía corta pero con enorme afluencia, al conectar las plazas de Universitat con la de Catalunya y la Rambla. La recuperación del vial conlleva un cambio de guion, porque el ámbito de la moda pierde peso (ya 'solo' supone el 32% de su oferta en m2) en pos de una mayor diversificación comercial, y deja solo un 3,7% de disponibilidad de locales en la calle, con datos del primer trimestre del año, por debajo del 6,2% de media en las zonas 'prime' o más cotizadas de la ciudad. Los cambios se visualizarán especialmente este año con la apertura prevista del espacio de la firma de cosmética Normal en la esquina con Balmes y la marcha de Stradivarius y su relevo, cuya negociación está avanzada aunque pendiente de firma.

Una radiografía de la calle realizada por la consultora inmobiliaria CBRE pone de relive el dinamismo reciente. En 2019, justo antes de la crisis sanitaria, vivió un año de estabilidad de la oferta, con solo 353 m2 contratados. Al año siguiente, marcado por los cierres y cambios, este dato subió a 1.131 metros; en 2021 fueron 757 m2, mientras que algunos locales cerrados se reactivaron finalmente en 2022 con 1.935 m2 firmados. De nuevo el 2023 fue de calma, con solo 500 m2 con nuevos operadores, seguido por un dinámico 2024 en que Pelai creció un 167% en espacio firmado, alcanzando los 1.335 metros cuadrados, lo que significó un 5,3% del total de la contratación en Barcelona (25.234 m2) ese año.

Evolución reciente

Iris Oliu, Associate Director de High Street en Barcelona de CBRE, subraya que históricamente Pelai ha sido "un eje bastante demandado", pero se halla entre los que más cierres sufrió durante la pandemia, con un 16,2% de locales vacíos que en 2022 llegaron a ser un 18%, contagiado por la crisis comercial que vivió en especial Ciutat Vella. Pero la recuperación en las zonas más cotizadas de Barcelona --en especial del Eixample-- se produjo a buen ritmo, sin embargo, y una vez ejes cercanos como la Rambla Catalunya y paseo de Gràcia casi se quedaron sin disponibilidad, muchas marcas se plantearon el desembarco en Pelai, que destaca por conjugar entre su torrente de transeúntes a muchos vecinos y trabajadores locales, junto a turistas rumbo al centro, que en ambos casos han aumentado en los últimos años, relata. Les ayuda una mejor conexión con la Rambla y una reducción de los carriles de tráfico hace unos años, analiza.

La experta concreta que quedan solo tres locales disponibles, lo que no quiere decir que falte demanda, sino que las condiciones no son las que busca el operador en cuanto a dimensiones o distribución. Acaso les falta fachada o una disposición más diáfana. Sin embargo, este 2025 será de novedades, porque a la ya anunciada apertura de la danesa Normal --a pocos metros de competidores como Primor y Druni-- en un local de 1.300 metros cuadrados que antes fue un banco, se sumará el relevo para Stradivarius, una de las marcas jóvenes de Inditex que tras 25 años en esta ubicación la deja dentro de su nueva estrategia de apostar por espacios mayores y más modernos, como los que ya ofrece en los cercanos Portal de l'Àngel y paseo de Gràcia. Su sustituto será una apertura destacada del año, pero aunque las negociaciones están avanzadas, hay varias ofertas sobre la mesa, según otras fuentes del sector.

Siendo una calle de poca extensión, Pelai ha sumado en los últimos cinco años 14 operaciones, un 42,9% de moda (popular) y de 'specialty retail', es decir, especializados en categorías concretas que no forman parte de los grandes grupos tradicionales como moda o restauración, pero incluye marcas de perfumería, óptica, cosmética, telefonía, electrónica, parafarmacia, papelería, juguetería o tiendas de regalo. También hay un 7,1% de comidas y bebidas y deportes. En este tiempo han echado el ancla firmas como Pandora, Body Shop, Parfois, Décimas o el restaurante Vicio en el número 1, entre otras.

En este contexto, el aumento de contratación y el descenso de la disponibilidad han provocado un incremento en las rentas, subraya Oliu. El año pasado se cerró con una renta 'prime' de 120 euros por metro cuadrado y mes, es decir, la de los locales con superficie de entre 100 y 200 metros cuadrados ubicados en planta baja y en el mejor tramo de la calle. La previsión es que el auge de precios se mantendrá en 2025: "Pelai se reposiciona como una calle atractiva para marcas innovadoras, vuelve a verse como 'prime'".

Gabriel Jené, presidente de Barcelona Oberta, que aglutina a ejes comerciales como Pelai, coincide en el diagnóstico de mejora del vial, que aún tiene recorrido ascendente cuando culmine el relevo de la oferta en El Triangle: saldrá el FNAC y desde el año pasado plantea su llegada Lefties (Inditex) para ocupar todo el espacio libre. Destaca que la calle está viviendo "buenas sustituciones", frente a la pérdida de calidad comercial que han vivido algunos puntos de Ciutat Vella, y que tiene una altísima afluencia de público. No obstante, reivindica al ayuntamiento una reurbanización del eje, con ampliación de aceras.

Cambios en la configuración

Todos esos movimientos han transformado el mapa de la oferta. En estos momentos, los locales de Pelai se dividen esencialmente entre los dedicados al 'specialty retail' (26% del total de inmuebles comerciales), moda (22%) y restauración y accesorios (18% por cada sector). En términos generales, es una calle dedicada básicamente al mercado masivo (84%) y con operadores de origen nacional (70% de locales, aunque un 80% en términos de superficie comercial), mantiene el chequeo de CBRE.

La composición es bien distinta a la de una década antes. En 2016, el 50% de la superficie de esta calle estaba dedicada a moda, mientras que ahora solo representa el 32% del espacio total. Sin embargo, los sectores de especialidades variadas, de comidas y bebidas, y de deportes han crecido hasta suponer ahora el 24%, 21% y 4%, respectivamente.

Por subsectores, la moda femenina se ha reducido a la mitad en una década, con solo cinco operadores y el 8% de la superficie total; la lencería ha caído más de la mitad para representar solo el 3% del espacio, y las zapaterías --que tanto destacaron antaño-- han pasado del 9% al 5%. En número de negocios, en 2016 había 8 dedicados al calzado, frente a solo 4 el año pasado.

Por contra, entre los nuevos operadores irrumpen los especializados en accesorios (representan el 3% de la superficie comercial), joyería el (1%), zapatería deportiva (el 4%) o regalos (el 6%), que antes no tenían representación y ahora aumentan el mix comercial. Otra área alza es la de belleza y perfumería, al crecer hasta suponer el 15% del espacio comercial, y los 'fastfood' que alcanzan un 11%. En cuanto a la demanda de locales, el interés por las firmas de moda baja en picado, de representar casi el 43% en 2022, al 9,1% actual, por ejemplo.

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