La venta de pisos ocupados prolifera en Barcelona y alimenta un 'negocio' paralelo de desocupaciones pagadas

"Si buscas una inversión inmobiliaria con potencial de rentabilidad en Barcelona, este piso en La Bordeta (Sants-Montjuïc) es una gran opción. Se vende ocupado, lo que permite adquirirlo a un precio más bajo que el de mercado. ¿Por qué es interesante para un inversor? Se compra con descuento, lo que aumenta el margen de beneficio. Gestionamos todo el proceso, desde la venta hasta la negociación con el ocupante, para que no tengas que preocuparte por nada". Como este, otros cientos de anuncios en portales inmobiliarios constatan la creciente oferta de pisos en venta con okupas incluidos. El fenómeno se alimenta en Barcelona y su entorno de la ralentización en los procesos judiciales de desahucio, de la fiebre inmobiliaria del momento y de los precios al alza.

En el último trimestre de 2024 este submercado representó un 3,5% de la oferta anunciada en la capital catalana en Idealista. Con 723 inmuebles, es la cifra más alta de España, según un reciente informe del portal. La proliferación de anuncios esconde una realidad heterogénea dentro de las viviendas: ocupaciones delictivas, inquilinos vulnerables que no han podido hacer frente al alquiler, personas sin hogar que han hallado un cobijo temporal precario, infraviviendas usadas por mafias... Cada caso es distinto.

Sin embargo, la abundancia de este tipo de estoc ha atraído un perverso negocio: compras oportunistas y vaciados extrajudiciales. El propietario, ya sea un particular o una empresa, se ve forzado a vender muy por debajo del precio de mercado, incluso por menos de la mitad. Una tentación para inversores que compran al contado y buscan un método rápido y discreto para vaciar el piso cuanto antes, reformarlo y volverlo a vender con un abultado margen de beneficio. Varios intermediarios consultados confirman a EL PERIÓDICO que es habitual ofrecer a los ocupantes una compensación en negro de cuatro o cinco cifras. Prefieren ampliamente el pago bajo mano a las controvertidas empresas de 'seguridad' que desocupan pisos mediante coacciones y amenazas.

Filtro de búsqueda especial

Cualquier comprador que busque vivienda en la ciudad o municipios del entorno a través de portales inmobiliarios descubrirá que si las ordena por precio más bajo las primeras posiciones las copan las viviendas "ocupadas ilegalmente", no inquilinos con contrato. Hasta hace poco eran una parte residual del mercado, pero ahora están en aumento hasta el punto de que la mencionada plataforma inmobiliaria ya cuenta con un filtro de búsqueda para este tipo de operación, aunque ello no significa que toda esa oferta se identifique con él porque no es obligatorio. En Barcelona las opciones empiezan por 45.000 euros por un bajo de 41 m² en Trinitat Vella.

En estos momentos, aparecen anunciadas con esa etiqueta en la ciudad más de un centenar de viviendas que se concentran sobre todo en barrios periféricos. Por ejemplo, Nou Barris aglutina más de una cuarta parte, al igual que Sant Martí, y en menor medida Sants-Montjuïc, aunque emplazados sobre todo en el barrio de la Marina del Port. Aunque tampoco falta algún caso en el Eixample o Gràcia. La oferta de la capital catalana está casi empatada con Badalona y L'Hospitalet, y en menor medida Cornellà. En la provincia de Barcelona el buscador da con un millar de ejemplos identificados, aunque el estudio de Idealista detectó un total de 6.778 en el último trimestre del año, lo que supuso que el 7,6% de la oferta tenía esas características.

Sacarse de encima un "problema"

En el caso de Barcelona ciudad, el porcentaje es más bajo (3,5%), pero en cambio está a la cabeza en cifras absolutas con los 723 inmuebles que han caldeado este mercado, "inconcebible en otros países europeos", donde la usurpación se combate con juicios rápidos o incluso con intervención policial inmediata, señalan fuentes del área jurídica de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. La complejidad de los procesos, con una saturación en juzgados catalanes que lleva a alcanzar los dos años de espera para la recuperación de una vivienda, es el detonante que hace que muchos propietarios, sean particulares sin recursos para afrontar esta vía o entidades inmobiliarias vinculadas a bancos, opten por vender a bajo precio para sacarse de encima "un horizonte de problemas", resume Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso.

Por "política de empresa", la inmobiliaria ya no trabaja con este tipo de producto porque su gestión estresa el proceso de venta, relata el directivo, y conlleva frecuentes complicaciones. Pero confirma el auge de este submercado. Para el propietario supone vender con descuentos del 30 al 60% sobre el precio del momento, a cambio de evitar un proceso legal largo y en el que es complejo esclarecer la vulnerabilidad de todos los ocupantes, así como "dolores de cabeza" y gastos de reparación de la vivienda cuando se llegue a recuperar, ya que generalmente quedan en "pésimas condiciones". "La gente se cansa y vende si puede", mantiene.

El precio del piso okupado puede ser entre un 30 y un 60% por debajo del mercado, según fuentes del sector

Pero en el otro lado de la balanza se sitúa un comprador interesado en el asunto, que casi siempre es un inversor, incluso "pequeño pero dispuesto asumir riesgos" a cambio del precio. No es una compra que realicen compradores primerizos o necesitados de hipoteca, puesto que la financiación bancaria es inviable al "resultar imposible la tasación, si no se puede acceder al interior de la vivienda", enfatiza Carles Solé, coordinador de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit, quien pone énfasis en que este fenómeno está arrancando un "volumen importante" del mercado inmobiliario a los compradores tradicionales.

"Al final se acaba haciendo negocio con esta situación", agrega, en la medida en que algunos compradores han 'profesionalizado' estas adquisiciones. Se trata de inversores que, más que esperar sentencias durante meses o años, cuentan con abogados o mediadores para llegar a acuerdos económicos. Como compran barato, reservan ya un porcentaje determinado para ofrecer al okupa, y dan por hecha la rehabilitación integral. Aun con ese gasto y con los riesgos, las operaciones son rentables para quienes se dedican a ello y cuentan con cierta infraestructura, puntualiza Bermúdez. Y Solé precisa que es importante que el día de la venta ante notario quede reflejado por escrito el estado del inmueble, para que no haya posteriores quejas.

Precios y compensaciones

Algunas empresas que ofertan estos pisos, consultadas por este diario pero que piden anonimato, explican que las 'compensaciones' que han ofrecido a okupas para que se marchen pueden ir de los 3.000 a los 20.000 euros, incluso más si se trata de una casa grande o un edificio. Muchas veces supone en torno al 10% del precio de compra. Pero en función del perfil del ocupante, en unos pocos casos el acuerdo puede implicar proporcionarle otro alquiler asequible. Se da incluso la circunstancia de compradores que antes de materializar la adquisición ya contactan con el okupa y empiezan a tantear la negociación, para asumir menos riesgos o preparar su salida rápida.

La oferta que puede hallarse anunciada en estos momentos va de 45.000 euros a un caso excepcional de 640.000 por 169 m² en la avenida de Josep Tarradellas, aunque el tope del resto es de 340.500 euros por un piso de 85 m² en Poblenou. Cabe destacar que un 85% de los casos están en la franja por debajo de 200.000 euros.

Desde Idealista, que en toda España contabilizó más de 20.000 casos en dicho periodo, Francisco Iñareta, lo considera "un lastre más para la recuperación de la oferta en el mercado". El mismo portavoz agrega que afecta a la percepción que tienen del mercado los propietarios y "fomenta la desaparición de viviendas de alquiler".

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