Normativa reforzada
CLAVES | Qué 'Casas Orsola' comprar y cuáles no: los criterios que regirán el tanteo y retracto de Barcelona
El ayuntamiento asienta los criterios técnicos en una nueva ordenanza, que entra en fase de alegaciones
El Ayuntamiento de Barcelona estudia repetir la fórmula de la Casa Orsola para comprar otros bloques
Una segunda Casa Orsola en el Eixample: Barcelona investiga la compra y vaciado de una finca que burló el tanteo y retracto
Casa Orsola. / Zowy Voeten / EPC
Por qué confiar en El Periódico Judith Cutrona
Judith CutronaPeriodista especializada en información local. Con la mirada puesta en el Ayuntamiento de Barcelona y en las calles de la ciudad. He estado siete años escribiendo noticias en Europa Press. Antes, colaboré con La Vanguardia y Público.
La compra de la Casa Orsola mediante tanteo y retracto ha puesto en el punto de mira esta fórmula, que da prioridad al Ayuntamiento de Barcelona en la compra de un edificio o solar cuando el propietario lo pone en venta. El gobierno municipal apuesta por seguir usando esta herramienta para ampliar el parque público de vivienda en la ciudad, especialmente en zonas densas donde es difícil construir de cero. El Eixample es uno de estos casos, donde hay un buen número de fincas en circunstancias similares.
El consistorio ya contaba desde 2016 con una instrucción interna para guiar a los técnicos en estas decisiones, firmada por el entonces gerente de vivienda Javier Burón. Ahora da un paso más elevando los criterios a ordenanza para reforzar la solidez de los criterios e incorporar mejoras de oficio. Sin mucho revuelo, el texto de la futura normativa se aprobó de manera inicial en la Comisión de Ecología, Urbanismo, Movilidad y Vivienda de marzo.
Una vez se publique en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona (BOPB) se abrirá un periodo de alegaciones de 30 días hábiles antes de pasar por el pleno para aprobarse de manera definitiva. Con la vigencia de la declaración de área de tanteo y retracto prorrogada seis años más desde el pasado noviembre, y a falta de los retoques que pueda introducir la fase de exposición pública, estos son los criterios que regirán la compra por tanteo y retracto.
La normativa prioriza la compra de fincas con más de diez viviendas, pisos vacíos o edificios con personas vulnerables, con discapacidad o en barrios con riesgo de gentrificación. También se valoran aquellos edificios o viviendas que cuenten con personas con contratos con prórroga forzosa. La ordenanza prevé un proceso "preciso" de evaluación económica y de oportunidad en relación con estos. En caso de compra, el precio máximo no podrá superar el valor medio de las compraventas en el barrio, descontando el coste de rehabilitación en caso necesario.
El ayuntamiento podrá renunciar a comprar un inmueble y ceder este derecho a terceras personas o entidades promotoras de vivienda pública, a las personas ocupantes legales del inmueble o entidades promotoras privadas o sin ánimo de lucro que tengan por objeto la promoción de vivienda protegida.
También se permitirá la compra conjunta entre el consistorio y estos beneficiarios, como ya se hizo con la Casa Orsola, en la que el Ayuntamiento de Barcelona y la entidad del tercer sector Hàbitat 3 decidieron repartirse los costes. Para hacer la compra conjunta es necesario que el consistorio tenga al menos un tercio de su propiedad.
En caso de compra, será necesario que los vecinos representen un mínimo del 60% de las viviendas del edificio, cumplan las condiciones de acceso al Registro de solicitantes de vivienda protegida y acrediten solvencia económica.
La ordenanza también prevé que se abra un espacio web con acceso a entidades beneficiarias para consultar los inmuebles sujetos a los derechos de tanteo y retracto en los que el ayuntamiento no tenga interés. Se establece un orden de prelación entre los beneficiarios interesados, otorgando preferencia a las entidades promotoras de vivienda de iniciativa pública y a los ocupantes legales frente al resto de agentes.
El plazo legal para ejercer el derecho de tanteo, ya sea directamente o a favor de terceras personas, es de dos meses desde la comunicación al ayuntamiento por parte de la propiedad, que se puede suspender hasta 15 días durante el período de visita del inmueble. Por lo que respecta al derecho de retracto, se ha ampliado el plazo para acordar el ejercicio hasta tres meses.
La ordenanza prevé una mayor precisión de la información que la propiedad debe proporcionar para que la Administración ejerza, directamente o a favor de terceros, los derechos de tanteo y retracto. El objetivo es incidir en una mejora de las condiciones de transparencia y seguridad jurídica.
Más allá de concretar las condiciones económicas de la operación, el estado de ocupación del inmueble y sus características y estado de conservación, será necesario que la propiedad comunique al ayuntamiento si la alienación del inmueble está prevista en una o varias transmisiones, identifique a la persona o personas posibles adquirentes. Además, previamente la propiedad tendrá que informar de la posibilidad de convertirse en beneficiaria del derecho de adquisición preferente.
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