Barcelona rechaza flexibilizar la conversión de locales en viviendas

En plena crisis habitacional, Barcelona se enfrenta a la necesidad de ampliar el parque local de vivienda, donde chocan una enorme demanda y la escasa oferta disponible, empujando los precios de venta y alquiler al alza. Dado el coste y lentitud en la construcción de obra nueva protegida, el sector inmobiliario reinvindica otras fórmulas paralelas más ágiles, como el cambio de uso de miles de locales cerrados en calles sin atractivo comercial, así como de oficinas antiguas, para que puedan convertirse en viviendas legales. Pero pese a algunas reuniones con representantes de las administraciones para pedir que se flexibilicen los actuales requisitos, el ayuntamiento descarta de momento alentar esta vía. De hecho, en 2022 endureció los criterios de densidad tras una sentencia judicial, lo que ha propiciado la caída de las autorizaciones de cambio de uso. Solo se pudieron legalizar 69 locales el año pasado, como informó este diario.

Este escenario parece dar la espalda al mercado inmobiliario, donde los portales exhiben cada vez más cientos de inmuebles "sin cédula de habitabilidad", a sabiendas de que muchos compradores aceptan esta circunstancia por que implica precios por debajo del mercado en espacios que muchas veces resultan atractivos.

Fuentes municipales de Urbanismo y Vivienda indican que "el acceso a la vivienda es la prioridad principal del gobierno municipal", enfocada en "acelerar la promoción propia, involucrando otras administraciones, aplicando el tope de los precios del alquiler y anunciando la intención de recuperar todos los pisos turísticos como viviendas permanentes". Pero enfatizan que la conversión de locales en planta baja en viviendas "no es una política prioritaria" para el ayuntamiento, que quiere "garantizar una buena habitabilidad de las viviendas", así como apostar por la" diversidad de actividades en planta baja para preservar la mixtura de usos".

Por contra, tanto la Cambra de la Propietat de Barcelona, como el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, el colectivo COAPI de agentes de la propiedad y la Associació de Promotors de Catalunya (APCE) defienden esta fórmula para ampliar de forma relativamente sencilla el mercado de vivienda en la ciudad. Para ello sería imprescindible flexibilizar trámites burocráticos y normativas que abarcan del Código Técnico de la Edificación al decreto de Habitabilitat de la Generalitat hasta las ordenanzas metropolitanas.

Contra infraviviendas

Todos estos colectivos insisten a EL PERIÓDICO en que no se trataría de introducir infraviviendas en el mercado, sino todo lo contrario, de permitir que muchos locales e inmuebles con características para ser viviendas dignas puedan legalizarse de esta forma ajustando algunos criterios concretos como el de la densidad que aplica el consistorio o el de la extracción de humos de las cocinas. En cambio, los pisos de 20 metros y espacios interiores estilo 'mazmorras' podrían erradicarse al no ser legalizables y ser más fácilmente sancionables.

Nadie sabe a ciencia cierta cuántos locales podrían convertirse en viviendas. El ayuntamiento ha contabilizado en su último censo más de 6.000 locales comerciales cerrados y susceptibles de tener actividad económica. Pero no ha contado los que ya se han reconvertido (por vía legal o ilegal), ni especificado los que llevan años desiertos. En paralelo, un reciente informe encargado por el colectivo de API y elaborado por el Observatori Eixos.cat eleva la cifra de locales vacíos al 18,1% del total, aunque considera que solo una minoría serían transformables en vivienda. En cambio, desde el sector reivindican que ajustes en la normativa sí permitirían cambiar el uso a miles de estos inmuebles.

La empresa Cambio de Uso BCN, que integra a arquitectos y asesores y es pionera en la ciudad en abarcar todo el proceso --desde la comprobación inicial de la viabilidad a la ejecución de la obra y la tramitación final de la cédula y el resto de documentación precisa--, estima que en la actualidad solo entre un 3 y un 5% de los casos que llegan a su despacho pueden convertirse en viviendas, como informan a sus clientes tras una criba inicial. "Solo si se autorizasen las campanas extractoras de filtro de carbono" (como sucede en Europa, y en algunas ciudades españolas), calculan que tendrían resolución positiva el 15% de casos. Y si variasen los estrictos cálculos de densidad que aplica el ayuntamiento, prosperarían la mitad de las peticiones, relata su CEO, el arquitecto Álvaro Ruiz.

La ciudad gestionó solo 69 cambios de uso de local a vivienda en 2023, la mitad que en 2022 y una tercera parte que en 2019, cuando registró una punta de 208 operaciones. En cambio, en Madrid en los últimos tres años se bendijeron casi 2.500 inmuebles. Es un caso extremo, al que ahora se ha tenido que poner freno para evitar que arrase con el tejido comercial en alguna zona. Pero en Barcelona hay margen de recorrido, como asume incluso Pròsper Puig, presidente de Barcelona Comerç (la asociación de los ejes de barrio), consciente de que el comercio tiende a "cada vez a una mayor concentración" en los ejes consolidados y de que hay muchos antiguos locales vacíos en calles que "nunca serán comerciales" y podrían tener nuevos vecinos. El reto es cribar las zonas y distancias. Algo que ya están haciendo algunos municipios del área metropolitana.

Ajustes a la baja en la capital catalana

En Barcelona no era fácil cumplir las condiciones, pero el cálculo de densidades se realizaba dividiendo entre 80 el total de superficie construida de un edificio. El número obtenido estipulaba el máximo de viviendas permitidas, dejando claro si quedaba margen para la conversión, siempre y cuando se cumpliesen otras exigencias de clave urbanística y habitabilidad (de ventilación, mínimo de 40 metros cuadrados útiles, altura de techos y otras). El distrito del Eixample, en cambio, contaba con unas premisas más duras, al contabilizar la superficie prevista en el planeamiento urbanístico de la ciudad para la finca en cuestión, en lugar de lo ejecutado. Tras una pugna judicial con promotores, una sentencia dio la razón al distrito y el ayuntamiento optó por hacer extensiva esa normativa más dura al conjunto de la ciudad, lo que deja fuera a muchos candidatos antes ya de presentar un anteproyecto.

El presidente de la APCE, Xavier Vilajoana, mantiene que el criterio de metros cuadrados ha pasado a ser obsoleto en la actualidad, dado que la ciudad cuenta con muchas viviendas grandes ocupadas por una sola persona, en especial en distritos como el Eixample, con más población mayor, así como por parejas. Por contra, hay barrios con viviendas donde residen muchas más personas de las permitidas según la cédula. La densidad se debería establecer en función de los empadronados en la zona, defiende. "Es cuestión de sentido común".

La vicepresidenta de Amat Immobiliaris y vocal de la patronal de los administradores de fincas, Joana Amat, ya planteó esta vía hace 10 años, en base a los locales que no tenían salida comercial. "No hablamos de ejes comerciales, sino de calles sin atractivo comercial donde hay locales que llevan años cerrados o que abren y han de cerrar en unos meses por falta de afluencia", precisa. Y enfatiza que las plantas bajas serían una solución ideal para personas mayores o con problemas de accesibilidad, que ahora viven aisladas en fincas sin ascensor, y que a pie de calle tendrían más oportunidad de salir de casa e interrelacionarse en el barrio. En cambio, los pisos menos accesibles y por ende mñas económicos podrían pasar a ser ocupados por jóvenes.

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