El alquiler de temporada prolifera el doble de rápido en Barcelona que en Madrid

La demanda de vivienda de alquiler no deja de crecer en España ante un mercado cada vez más heterogéneo con nuevas modalidades que compiten con el alquiler tradicional, como el de temporada y el turístico. La proliferación de alquileres temporales es cada vez mayor hasta el punto que ha crecido más del doble de rápido en Barcelona que en Madrid. La capital catalana ha multiplicado por siete la oferta de alquiler temporal desde 2019 hasta 2023, mientras que Madrid lo ha hecho por tres en el mismo periodo. Así se desprende del estudio ‘El mercado de alquiler en España: alquiler vacacional, de temporada y largo plazo ante la regulación y las dificultades de acceso a vivienda estable’ de EsadeEcPol.

Barcelona y Madrid concentran actualmente casi un 20% de los alquileres estatales, pese a representar un 11% de la población total. En 2022, según datos de la Agencia Tributaria recogidas por Esade, se registraron alrededor de 2.250.000 viviendas de alquiler en España: cerca de 300.000 en Madrid y unas 150.000 en Barcelona. Pero la subida de los precios, constante y cada vez más al alza, no lo pone fácil a las personas que quieren alquilarlas. Desde 2015 a 2022, los precios han subido un 30% en Madrid, un 34% en Barcelona y un 27% en toda España.

Ante este contexto, desde las administraciones se han impulsado diferentes regulaciones, como la limitación de precios en Catalunya, la Ley de Vivienda del Congreso e incluso una regulación específica de los alquileres temporales, que decayó en el Congreso, pero cuya intención era equipararlos a los de vivienda habitual y desincentivar su uso con el objetivo de evitar fraudes que permitan encadenarlos.

36% de oferta en Barcelona y 22% en Madrid

El estudio, realizado a partir de los datos de la oferta de los portales inmobiliarios con tal de “reconstruir de manera descriptiva las tendencias del mercado en el conjunto del país”, concluye que el mercado de alquiler de temporada ha evolucionado de forma distinta en Barcelona y en Madrid. Mientras que en Madrid se ha producido un aumento de los anuncios de alquiler vacacional, que la ha llevado en 2023 por encima de los niveles de Barcelona (15.000 ofertas frente a 10.000), la oferta de alquiler de temporada ha subido en los últimos años más en Barcelona (alcanzando 5.000 en 2023) que en Madrid (2.500). Esto implica que mientras en Madrid el 22% de las ofertas activas en estas plataformas son alquiler de temporada, en Barcelona rozan el 36%.

En la capital catalana, el 14,4% de los pisos ofertados para alquilar se anunciaron como temporales en 2023, cuando eran el 2,1% en 2019, y en la madrileña ha pasado del 3,3% al 9,6% en los mismos cuatro años. Sin poder establecer una causalidad directa debido a la naturaleza de los datos, Esade atribuye estas evoluciones y diferencias a un trasvase procedente de los pisos turísticos a raíz de la mayor restricción barcelonesa desde 2017.

La acción contra los pisos turísticos

Pero tanto en Madrid como en Barcelona, las regulaciones para controlar la proliferación de pisos turísticos no ha evitado que esta oferta exista. El objetivo del Ayuntamiento de Barcelona es que los pisos turísticos dejen de existir en 2028 y el de Madrid ha congelado la concesión de licencias y ha endurecido las sanciones. Según el informe, en la ciudad madrileña constan actualmente 15.000 anuncios, tras una fuerte recuperación tras la pandemia, y en la ciudad condal (donde en 2016 y 2017 se llegaron a los 20.000 mensuales) se sitúa ahora a un número prácticamente idéntico al de las licencias, 9.500.

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Las viviendas turísticas en Barcelona han pasado a representar del 2% en 2020 a sólo un 1% del parque de viviendas censadas, un porcentaje casi igual al de Madrid. En términos del parque de viviendas en alquiler, las viviendas turísticas tienen algo más de peso: 12,7% para España, 8,7% en Barcelona y 5,2% en Madrid.

Los temporales suben en las zonas céntricas

Las distintas ofertas de alquiler son más acusadas según la zona. Por ejemplo, en el distrito barcelonés de Ciutat Vella es más difícil encontrar un alquiler tradicional. Sólo lo son de este tipo el 40%, mientras que los de temporada son más del 30%. Lo mismo pasa en el centro de Madrid, donde el 70% de los anuncios son de alquiler tradicional y se observa más nítidamente el peso de los temporales, que rozan casi el 20%, y el de los turísticos, que alcanzan el 10%.

Es una dinámica que también se da en zonas como el Eixample y Gràcia. En estos dos distritos de Barcelona, los alquileres de largo plazo se han reducido al 80%, mientras que los de temporada se sitúan cerca del 20%. También hay una tendencia al alza en los distritos de Tetuán y el Retiro, en Madrid. Allí, aunque los anuncios de alquileres de largo plazo también se han reducido hasta suponer el 80% el 20% se reparte de forma similar entre alquiler de temporada y turístico, con un nivel algo por encima en el caso del temporal.

Menos oferta de largo plazo

Mientras los alquileres temporales van ganando terreno, las ofertas a largo plazo han bajado en ambas ciudades hasta el 84%, aunque en Barcelona lo ha hecho de manera más pronunciada, perdiendo 13 puntos porcentuales, frente a los 9,5 de Madrid. El informe constata que en la evolución de Barcelona se intuyen momentos con un crecimiento más pronunciado, que a su vez coinciden con el anuncio y entrada en vigor de la regulación de los alquileres en Catalunya y con el anuncio de la Ley de Vivienda y “el rápido interés de Catalunya a adherirse a la misma”.

El estudio también analiza el alquiler de habitaciones separadas en una misma vivienda en base a la oferta de la plataforma Idealista y concluye que es similar en términos absolutos en Barcelona y en Madrid, pero “más frecuente e intensa” en la ciudad condal y especialmente en los barrios de menos renta. En ellos, la oferta de vivienda de alquiler a largo plazo, la que debería cubrir las necesidades de habitabilidad, aparece como especialmente escasa en comparación.