Barcelona negocia tres vías alternativas a la cesión obligatoria del 30% de pisos en nuevas promociones

El gobierno del alcalde Jaume Collboni prepara una profunda remodelación de la norma urbanística que hoy obliga a los promotores privados a destinar un 30% de los nuevos pisos a vivienda social. Incluso ha trasladado a la oposición una propuesta concreta. Según ha podido saber EL PERIÓDICO, el plan del ejecutivo Collboni es eximir las rehabilitaciones y ofrecer tres vías alternativas a la entrega directa de pisos. La principal sería el pago de una tasa anclada a los precios de mercado en cada distrito, pero también se permitiría ceder pisos en barrios cercanos y aglutinar la vivienda social de varios privados.

En sintonía con el programa electoral del PSC y en base a la propuesta encargada a un equipo liderado por la experta en vivienda Carme Trilla, el ejecutivo ha dedicado los últimos meses a concretar junto a los técnicos municipales cómo encajar el cambio en la normativa municipal y catalana. Este septiembre y octubre ha sondeado al menos a tres partidos para calibrar los apoyos que suscita su proyecto, que planea aprobar antes que acabe el año.

Desde hace cinco años todas las grandes promociones de vivienda nueva en Barcelona deben poner a disposición del consistorio el 30% de los inmuebles de la finca como viviendas asequibles para lograr distribuir mejor la oferta social por toda la ciudad. El requisito ha dado escasísimo fruto y, según el sector, ha paralizado la mayoría de proyectos privados.

Con el cambio legal que se propone el ayuntamiento, quedarían liberadas de esta obligación las rehabilitaciones, que en el centro de la ciudad son más numerosas que la obra nueva por falta de suelo. En el caso de los edificios construidos desde cero, se abrirían otras vías para que los promotores generen igualmente vivienda social céntrica sin tener que dividir la finca. En cambio, se mantendría intacta la superficie mínima de los solares que están sujetos al 30%, sin eximir a los más pequeños como querría el sector.

Cesión directa de viviendas

La recomendación de Trilla ya contemplaba aplicar la norma solo a grandes rehabilitaciones que afecten a todo el inmueble y que conserven únicamente la fachada, un tipo de intervención que a efectos prácticos genera vivendas totalmente nuevas. Así, amnistiaba las reformas que no llegasen a ese nivel, de manera que la reserva del 30% afectara a menos proyectos.

Otra novedad es que los promotores que optaran por la cesión de viviendas, podrían evitar destinar parte de los pisos de la propia promoción si ofrecen otros inmuebles situados en cualquiera de los barrios adyacentes. Sean o no del mismo distrito. Incluso cabría la opción de aglutinar en un solo espacio las unidades procedentes de más de una promoción, tanto de un mismo propietario como de varios que se pusieran de acuerdo.

Cómo calcular un importe justo

La otra gran alternativa sería sustituir la cesión de pisos por una contribución económica, que Barcelona destinaría a crear vivienda social en barrios con poca oferta asequible. Sin embargo, establecer cómo calcular esta aportación es todo un reto técnico, porque no tendría sentido aplicar una tasa fija idéntica para Nou Barris que para Sarrià-Sant Gervasi. Finalmente el consistorio ha apostado por vincular el importe al valor de mercado que tengan de media las viviendas en cada distrito.

Por ejemplo, en un nuevo bloque con diez pisos que valieran 200.000 euros cada uno según el precio medio de la zona, el promotor podría pagar 600.000 euros al consistorio en vez de ceder tres de las viviendas. También podría ofrecer otros inmuebles ajenos a la promoción, por ejemplo tres pisos comprados ex profeso en los alrededores. Si estuvieran en una zona más barata, habría que ponderar al alza la aportación para evitar picarescas. A la práctica, esta doble vía se traduce en establecer dos fórmulas paralelas para calcular el montante a abonar: un índice de referencia del precio de mercado in situ y un coeficiente corrector para los casos de deslocalización en vecindarios limítrofes.

El consistorio destinaría el dinero abonado por los promotores a generar hogares asequibles en barrios donde escasean. Para materializar este fin, la modificación del 30% prevé la creación un vehículo de gestión de los fondos obtenidos, aspecto todavía sujeto a negociación política. La misión podría recibirla un organismo municipal ya existente o bien se podría delegar en una promotora externa con acento social y elegida por concurso público.

Larga tramitación

Al proyecto de nuevo 30% de Barcelona le queda un farrogoso camino de trámites. Voces expertas apuntan a EL PERIÓDICO que el camino natural es iniciar una modificación del Plan General Metropolitano, que deberá pasar por comisión y por el pleno municipal. En la cámara tendrá que contar con una mayoría favorable. Y finalmente deberá aprobarse de manera definitiva en la Subcomisión de urbanismo de Barcelona, que integran Generalitat y ayuntamiento. Este órgano fundamentalmente se cerciorará de la legalidad de la fórmula, que no tenga afectación supramunicipal directa y que sea coherente a grandes rasgos con las políticas en vigor.

Al tratarse de una modificación urbanística compleja, podría exigir además ajustes en la Ley de Urbanismo --con luz verde del Parlament-- o incluso de la Carta Municipal de Barcelona, según apuntan las mismas fuentes.

Por ahora todos estos trámites no tienen fecha oficial, aunque la intención municipal es afianzar un pacto político las próximas semanas y llevarlo pronto a votación. Collboni ya avanzó a la vuelta de vacaciones que su intención era tramitar la modificación antes de finalizar el año. Dada la inminencia de las comisiones y pleno de octubre, lo más probable es que entre en el orden del día de noviembre o diciembre. Preguntado por este diario, la respuesta formal del consistorio es que “ahora mismo se sigue trabajando en la construcción del expediente y, a nivel político, dialogando”.

En busca de apoyos

En su momento, la medida, que fue aprobada en septiembre de 2018, contó con el único voto en contra del PP, la abstención de Ciudadanos, y el voto a favor del PSC, el PDECat (actual grupo de Junts), la CUP y Barcelona en Comú, quién había impulsado la norma a petición de varios movimientos sociales. Los socialistas expresaron reticencias pero, al ser socios de gobierno de los Comuns, la adoptaron con la esperanza que fuera efectiva. Meses depués, los resultados adversos les llevaron a apostar por un replanteamiento.

Ahora tendrán que buscar los apoyos entre Junts, ERC, PP y Vox, puesto que Bcomú se mantiene firme contra cualquier suavización de la norma. Los contactos ya han empezado, con diferentes grados de profundidad e interlocutores en las últimas semanas, según han confirmado varias fuentes a EL PERIÓDICO.

Junts llevó en su programa electoral modificar el 30% y puede ofrecer los votos necesarios sin necesidad de un tercer partido. Eso sí, el grupo liderado ahora por Jordi Martí ya avisó que no aceptaría una modificación “de mínimos” y querrá marcar perfil con alguna cláusula sustancial. La alianza, sin embargo, podría poner en jaque la negociación simultánea este otoño de los presupuestos 2025, con ERC y Comuns como apoyos preferentes. Además en el horizonte sobrevuela el pacto no nato PSC-ERC para ampliar el gobierno municipal, que se abordará tras el congreso republicano del 30 de noviembre. Antes, el 27 de octubre, Junts celebra también un congreso clave sobre sus liderazgos y estrategias.

Antecedentes

Así pues, la coincidencia programática de PSC y Junts sobre el 30% no garantiza per se que encuentren fácilmente un consenso y un calendario propicio. Hace un año, en la comisión de Urbanismo de septiembre de 2023, Junts ya dejó claro que presionaría a los socialistas para el cumplimiento de esta promesa electoral. Presentó y logró aprobar --gracias a la abstención del PSC-- una proposición que pedía iniciar la reforma cuanto antes. El grupo liderado en ese momento por el exalcalde Xavier Trias alegó que la norma había tenido “nula incidencia” en la generación de vivienda social y que había provocado una parálisis “grave” del sector inmobiliario.

En ese momento, los de Junts pedían flexibilizar la norma por territorios, en parámetros como el propio porcentaje de reserva o la localización de las viviendas aportadas. También incluyeron la posibilidad de aumentar la superficie mínima del solar y de monetizar la reserva y crear un vehículo. Exigían tener a punto la modificación antes de terminar 2023. A mediados de 2024, cuando el gobierno municipal ya contaba con la propuesta inicial elaborada por el grupo de expertos de Carme Trilla, Junts presentó un seguimiento de proposición para insistir en la urgencia de modificar la norma.

Desde su llegada a la Alcaldía, Collboni ha repetido por activa y por pasiva que la vivienda es la máxima prioridad de su gobierno, como también ha hecho Salvador Illa tras asumir la presidencia de la Generalitat de Catalunya. La reforma del 30% es una de las herramientas clave del Pla Viure lanzado por Barcelona. Cuando se acuñó la norma, en 2018, la previsión era que el consistorio lograra 334 pisos cada año. Sin embargo, en cinco años el 30% solo ha dado 144 viviendas al parque público, de las que únicamente 22 están ya ejecutadas.

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