Enric Urreta: “Ahora están vacías entre el 20% y el 22% de las oficinas del 22@”

Presidente de 22@ Network, la “asociación de empresas e instituciones del distrito 22@”, Enric Urreta ve el vaso más que medio lleno. Afirma que el proyecto del distrito tecnológico barcelonés avanza y que, pese a los edificios vacíos que se ven, la ocupación es razonable y mejorará. Reclama cambios en la normativa para que haya más vivienda en la zona, y dentro de la proporción programada de pisos protegidos y de libre mercado, aboga por que haya más de libre mercado de los previstos ahora.

¿Cómo está el 22@ y por qué se ven esos edificios con oficinas vacías?

Varios elementos han convergido. Teníamos una plena ocupación en 2019 y principios del 2020. Había un 2% de disponibilidad, un 98% de ocupación. Los edificios nuevos que se entregaron en 2022, 2023 y 2024 llegaron después de diferentes cambios. Uno, la pandemia que obligó a enviar a los empleados a casa. Luego llegó el teletrabajo. El retorno a la oficina se ralentizó.

"Los edificios nuevos que se entregaron en 2022, 2023, 2024 llegaron después de diferentes cambios. Uno, la pandemia que obligó a enviar los empleados a casa"

La gente dejó de alquilar oficinas.

La gente que buscaba oficinas lo postergó con la pandemia. Algunos de nuestros socios dejaron edificios, otros volvieron a coger los que habían dejado, otros incluso ampliaron. La demanda que tenemos no ha cogido todavía el ritmo necesario, pero el primer trimestre de este año ha sido de récord histórico en contratación.

Pero en 2023 la contratación de metros cuadrados cayó hasta una tercera parte respecto a la cifra de 2019: de 148.000 metros cuadrados a algo menos de 47.000.

En 2020 no se contrata. En 2021, poco. En 2002 se empieza a contratar mucho y en 2023 vuelve a bajar: llevamos dos años de guerra en Ucrania, dificultades de crédito, incremento de los costes... La gente no toma decisiones. En 2024 hay un nuevo repunte. Son ciclos.

¿A los que dicen que el 22@ no funciona, qué les responde?

Que vengan a ver qué compañías aterrizan, qué edificios tenemos. Algunos tienen una alta disponibilidad [plazas vacías]. Yo diferenciaría tres áreas en el 22@: en Glòries solo hay un 6% de disponibilidad.

Si todo fuera así no habría problema.

No lo habría. En la zona sud hay entre un 12% y un 14% de disponibilidad. Pero en otra parte, el 22@ norte, con edificios totalmente nuevos, está entre el 40% y el 42%.

"En el global del 22@, entre el 20% y el 22% del espacio no está ocupado, según los estudios de diferentes empresas inmobiliarias"

¿En conjunto cuánta superficie de oficinas está vacía?

En global, entre el 20% y el 22% según los estudios de diferentes empresas inmobiliarias.

Su asociación cree que debe haber más vivienda para que haya más vida en el 22@, pero no tanta protegida. O, mejor dicho, más pisos de mercado libre. ¿Es así?

Nos interesa que haya vivienda libre y protegida. El problema es que la protegida requiere la inversión de un privado y da un 3% de rentabilidad, lo que ya te ofrece un depósito. Si soy un gran inversor que quiero hacer una promoción, afronto la incertidumbre de los costes de producción: una pequeña desviación se te come ese margen del 3%. Si la tiene que hacer un inversor privado, la vivienda protegida es difícil. Si es vivienda libre, eso acaba con la limitación de acceso por renta, y en el 22@ viviría gente con todo tipo de renta.

"La vivienda protegida da un 3% de rentabilidad, lo que ya te ofrece un depósito. Si soy un gran inversor que quiero hacer una promoción, afronto la incertidumbre de los costes de producción: una pequeña desviación se te come ese 3%"

Y no solo gente con pocos recursos económicos.

Entendemos que el 22@ es un crisol de realidades. ¿Es necesario vivienda protegida? Sí. ¿Libre? También. La Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) de 2022 mejoró el proyecto anterior, que establecía un 90% de suelo económico y un 10% residencial. La nueva planificación prevé una proporción de 70% a 30%. Un 70% de oficinas está bien cuando tengas la inercia que tenías, pero hacer vivienda es imprescindible.

El 22@Network lo viene reclamando.

Del 30% de vivienda previsto en el MPGM, un 70% está previsto como protegido y el 30% como libre. Pero ese 30% en su mayoría son remontas de edificios [pisos añadidos encima de inmuebles existentes], edificios que tienen 40 años, en los que tienes que poner de acuerdo a todos los vecinos para levantar más pisos. Tienes que reforzar estructuras. ¿A qué precio salen dos pisos más? Imposible. Creemos que tal como están previstos ahora esos pisos libres son difíciles de hacer y los protegidos, de lenta producción.

"La mayoría de pisos libres son remontas de edificios, en los que tienes que poner de acuerdo a todos los vecinos para levantar más pisos. ¿A qué precio salen dos pisos más? Imposible"

¿Cuál sería la proporción que le parecería razonable a 22@ Network?

La planificación tiene que ser más ágil y realista. La vivienda libre no debería hacerse solo mediante remontas. Si tuviéramos que hacer una foto nueva, pediría un 50% de oficinas y un 50% de viviendas. Y dentro del residencial, un 50% de vivienda protegida y un 50% de vivienda libre. Supondría incrementar la vivienda libre, pero también la protegida.

¿El 22@ tendría que ser el distrito que compensara la Barcelona turística que eleva precios y rebaja salarios?

Es una parte de la solución. Cuando la vivienda prevista esté hecha, será parte de la solución.

"Si tuviéramos que hacer una foto nueva, pediría un 50% de oficinas y un 50% de viviendas. Y dentro del residencial, un 50% de vivienda protegida y un 50% de vivienda libre"

¿Con esa proporción del 50%-50%?

Entendemos que sí. Barcelona tiene un problema de vivienda, pero pasa en toda España. Y en París, Londres y Dusseldorf. Tenemos que construir más. Y no solo eso. Yo soy de Sitges, he vivido en Girona. Venía a estudiar a Barcelona en tren. Ahora parece que para gente de Barcelona desplazarse 20 minutos es un drama. Y no es un drama.

¿Ahora dónde vive?

Ahora en Barcelona.

"No, es un complemento. Pero si es del 100%, es un enemigo de la productividad y del ecosistema de la empresa"

¿El teletrabajo es enemigo del 22@?

No, es un complemento. Pero si es del 100%, es enemigo de la productividad y del ecosistema de la empresa. Hay estudios que demuestran que con el teletrabajo la gente trabajaba mucho más al principio de la pandemia, y que ahora las compañía han notado que se pierde eficacia, identificación con la empresa y los compañeros, vida de comunidad. En el distrito lo notamos: el lunes y el viernes tenemos menos afluencia. Y de martes a jueves, más.

Sant Martí es un distrito con gente con mucho dinero y gente que tiene muy poco. ¿Aprecia un riesgo de que parte de los barceloneses se queden descolgados del futuro de la ciudad?

Me preocupa ver últimamente más gente en la calle que hace unos años. No por imagen, por un tema humano. Nos dicen que somos una asociación tecnológica. Mentira: el primero que no lo es soy yo: soy politólogo. De nuestros vicepresidentes, uno es T-Systems, tecnológico, pero el otro no lo es: Cuatrecasas. Tenemos muy presente el aspecto social.

"¿Ha habido elementos especulativos? ¿Dónde no? La especulación se ha dado históricamente donde ha habido desarrollo urbanístico"

Como sugiere usted, hay gente que no lo ve así. El antropólogo urbano José Mansilla, que cuestiona la naturaleza del 22@, sostiene que en este distrito más que la innovación manda la especulación inmobiliaria.

Algunas de las grandes promociones inmobiliarias de la ciudad se han hecho aquí, es cierto. Y ha habido inversiones que han ganado mucho. Y algunas hechas en 2020 y 2021 han perdido valor. ¿Ha habido elementos especulativos? ¿Dónde no? La especulación se ha dado históricamente donde ha habido desarrollo urbanístico. La cuestión es ver cuál es la aportación económica del 22@ al total de la ciudad. Acostumbramos a identificar especulación con el inmobiliario. Y no siempre es así. ¿Que la gente ha construido edificios para ganar dinero? Es una actividad económica.