El problema de la vivienda

¿Qué son y cómo funcionan los seguros de impago de alquiler?

El temor a toparse con un inquilino moroso, la lentitud en recuperar un piso alquilado en caso de impago y necesitar esos ingresos, el posible vandalismo y las medidas del Gobierno contra los desahucios desde la pandemia han hecho que muchos pequeños propietarios retiren viviendas del mercado del alquiler, reduciendo el estoc. La herramienta clave para los que han decidido seguir arrendando están siendo los seguros de impago, cuya contratación se ha disparado, como informó este diario, en tanto que las compañías hacen un cribaje de inquilinos y cubren tanto la asistencia jurídica en caso de problemas, como el pago de las mensualidades adeudadas. Barcelona es uno de sus principales mercados y estas son las claves sobre su funcionamiento.

Cartel de alquiler en un portal de Barcelona, el mes pasado.

Cartel de alquiler en un portal de Barcelona, el mes pasado. / JORDI OTIX

Patricia Castán

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1 ¿A quiénes está dirigido?

El seguro de impagos es elegido sobre todo por pequeños propietarios particulares. Los grandes tenedores suelen disponer ya de recursos jurídicos. Quienes utilizan este servicio evitan tener que desplegar otros filtros más complicados, como avales bancarios o depósito extra de cobertura de mobiliario, por ejemplo, que en ocasiones complican el alquiler. El seguro lo contrata (y paga) directamente el propietario a una aseguradora, o bien a través de la agencia inmobiliaria que lo representa, pero en realidad se está asegurando a un tercero, que es el inquilino. Por ese motivo, se estudia la solvencia económica de este.

2 ¿Cómo se contrata?

Se ha convertido en una herramienta para simplificar el proceso de elección de inquilino a agencias y propietarios. Hubo un tiempo en que las impresiones personales y las nóminas eran el único filtro, pero en los últimos tiempos se han disparado los fraudes con nóminas falsas. Al contratar un seguro es la aseguradora quien analiza los recursos del aspirante a inquilino (que lo deberá usar como primera residencia), de modo que la renta de la vivienda en cuestión no supere el 35-40% máximo de sus ingresos. Estudian también su ratio de endeudamiento previo y su situación laboral. Algunas aseguradoras, previo consentimiento, pueden acceder a la vida laboral del interesado, para evitar el engaños. Pero una vez la compañía da su aprobación, incluso habiendo nóminas o contratos falsos, es la aseguradora quien cubriría una posible falta de pagos.

3 ¿Qué cubre y garantiza?

Cada aseguradora tiene pólizas con mayores o menores coberturas, pero en general lo más contratado es la cobertura de hasta un año de impago, a partir de un mes de franquicia. El propietario que se enfrenta a un arrendatario que no abona su mensualidad contacta con la aseguradora, que se encarga primero de buscar una mediación y de no producirse inicia el procedimiento judicial. El afectado puede cobrar mes a mes o toda la indemnización de vez al finalizar el proceso, una vez recupera la vivienda. Las pólizas suelen cubrir también los daños vandálicos que pueda causar el inquilino moroso a la vivienda y la defensa jurídica del arrendador en el proceso para recuperar el pleno dominio de la vivienda. Pero hay otras opciones adicionales como la sustitución de la cerradura al tener que entrar por la fuerza o por robo de las llaves al inquilino, pérdidas de alquileres por incendio u horas de limpieza entre dos arriendos, señalan fuentes de Mutua de Propietarios.

4 ¿Es útil aunque no hayan impagos?

Contar con defensa jurídica es clave, porque muchos pequeños propietarios no saben cómo afrontar un problema con su inquilino ante los costes que pueda suponer contratar un abogado. De ese modo, la asistencia se puede utilizar en casos de discrepancias que puntualmente paralicen el pago (como una reparación que no está claro a quien corresponde). La mediación resulta muy útil puesto que muchos inquilinos responden antes con un interlocutor profesional (a sabiendas de que el proceso judicial puede abrirse y llegar hasta el final sin coste para el propietario) y la solución es más rápida.

5 ¿Cuánto cuesta y cuántos meses de impago merece la pena cubrir?

Un seguro que cubra 12 meses de impago suele costar un poco más del equivalente a media mensualidad del alquiler. Es posible contratarlo también para 6 (más barato) o 18 meses (más caro), pero lo idóneo es cubrir un año, ya que los procesos judiciales se han alargado desde la pandemia ante el aumento de incidencias y es común llegar a los nueve o diez meses en grandes ciudades como Barcelona.

6 ¿Quiénes son las principales compañías en este segmento?

Mutua de Propietarios fue pionera hace 19 años y en la última década ha aumentado anualmente un 25% el volumen de pólizas de este tipo contratadas (un 27%) el año pasado. Esta compañía ha comprado a DAS Seguros, que era otra de las especialistas. Entre las líderes de mercado está también ARAG, con un crecimiento anual de estas contrataciones del 10%, y con Barcelona como su principal mercado, donde tienen 10.000 clientes con este blindaje. Otras empresas generalistas también los ofrecen, con menor cuota de mercado.

7 ¿Cuáles son las ventajas y desventajas para el inquilino?

Los seguros hacen que la oferta de alquiler no se retraiga aún más, ya que el propietario se quita de encima la preocupación de si cobrará o no. Para un inquilino con solvencia económica, facilita el camino, ya que se evita abrir avales y depósitos si pasa el cribaje de la aseguradora (sin tener que hacer nada por su parte). La desventaja es que para las economías más apuradas puede complicar el acceso, si los ingresos no se ajustan a lo exigido en proporción a la nómina, o en caso de empleos recientes, porque algunas compañías piden un año de antigüedad.

8 ¿Hay muchos impagos?

Las incidencias de ARAG (no siempre por impagos, también por discrepancias entre caseros e inquilinos) pasaron del 9-10% antes de la pandemia a casi el doble, para haber vuelto a remitir posteriormente. El sector distingue entre el impago 'involuntario', que se produce circunstancialmente por causas inesperadas (el arrendatario enferma o sufre un accidente que lo priva de ingresos, pierde su empleo....), que en teoría es la finalidad de estas pólizas. Pero en las grandes ciudades, donde lo habitual es alquilar entre desconocidos, se producen muchos impagos por fraude, donde se ha presentado documentación falsa para arrendar una vivienda con el propósito de no pagar y residir mientras sea posible. Son una minoría, pero existen auténticos 'profesionales' de esta práctica ilegal. Una vez quedan implicados en un litigio de impago, ninguna aseguradora volverá a darles luz verde como inquilinos.