Once errores habituales al comprar casa: trucos de un 'personal shopper' tras 6.000 compraventas

Comprar mirando solo al mercado y no al 'micromercado' o las propias circunstancias

Es la pregunta del millón en boca de muchos clientes, explica a este diario. "¿Hay que esperar ahora que los pisos van a bajar?". Clotet relata que el momento de la compra lo determinan "las propias circunstancias". Aunque evidentemente es mejor adquirir en un momento de bajadas (ahora mismo ya aprecia "que está siendo más fácil negociar"), invita a decidirlo analizando otros elementos. Si hay una necesidad o detonante claro (aumenta la familia, traslado laboral, mejora laboral...), si hay que seguir mientras tanto de alquiler (comparando con lo que se amortizaría de hipoteca), si hay una hipoteca preconcedida en buenas condiciones... posiblemente sea un buen momento. Si apuntamos solo a un micromercado, por ejemplo, buscar un ático en la Vila de Gràcia, con tan poca oferta que los precios siguen su propia dinámica, el momento lo marcará la oportunidad de disponibilidad.

Confiar en la inmobiliaria que trabaja para el vendedor

El comprador suele pensar que la inmobiliaria le presta un servicio, cuando su cliente real es el propietario, que es quien lo ha contratado para supuestamente vender su piso al mejor precio. Por tanto, se aconseja no confiar a pies juntillas en los datos que esta aporta sobre el inmueble, sino comprobar toda la información. Clotet se pasó al lado del comprador al crear Nexitum hace años, siguiendo el modelo habitual en Estados Unidos, donde los compradores buscan a quienes les representen y ahorren tiempo y esfuerzo en la búsqueda. En Barcelona cada vez hay más usuarios de estos servicios, porque los honorarios se suelen compensar con lo que al final se ahorra el comprador al contar con un asesor acostumbrado a negociar con ventaja.

Querer negociar lo innegociable

Hay muchos compradores que se obsesionan con regatear, porque si no creen que es una mala compra. Y aunque hay muchos pisos inflados de precio en el mercado (la prueba es el paso de las semanas sin que encuentren novio), cuando aparece algo con un precio adecuado a su valor real, no hay que pretender el chollo. "Hay gente que ha perdido el piso de su vida por no lograr bajar 10.000 euros y luego se han arrepentido siempre. Además, en algunas circunstancias (ubicación estratégica para el comprador, características especiales...), el precio tiene un elemento emocional añadido que hay que considerar.

Comprar impulsivamente y sin hacer una lista de deseos previa

Clotet, cuando es contratado por un cliente le hace exponer un listado de requisitos "realistas" de cara a la compra, que también receta a los lectores. Hay que empezar a ver pisos "equilibrando necesidades, deseos y presupuesto". Visitar opciones por encima de las posibilidades, o fiarse de las primeras apariencias (un lavado de cara o puesta en escena que oculta una reforma en profundidad imprescindible) puede llegar a arruinar al comprador. Por el contrario, recomienda ver pisos aparentemente feos pero cuya ubicación o características lleven a ir más allá de las apariencias, ya que en el algunos casos los anuncios se hacen con fotos de móvil e incluso con persianas bajadas, ocultando auténticos tesoros en bruto "mal comercializados".

Calcular la inversión a ojo, sin tener en cuenta gastos añadidos

Los pasos previos a la compra pasan por un análisis de ingresos y gastos estables en el hogar de modo que quede claro el máximo de cuota hipotecaria que se puede abonar al mes. Si está preconcedida se puede actuar más rápidamente y con seguridad en caso de flechazo inmobiliario. Pero no hay que perder de vista los gastos de transmisiones o IVA, notariales y de gestión, que se detallan en el manual, así como la inversión necesaria en obras o mejoras si es el caso.

Pasar por alto la finca o los vecinos

Tan importante como las cuatro paredes que uno elige resulta la finca de la que uno pasa a ser copropietario. Es un error frecuente no consultar las últimas actas de la comunidad, las derramas que se puedan prever, la conservación de esta y si ha pasado la inspección técnica (ITE)... También la tipología de vecindario con el que habrá que convivir: ¿Hay pisos turísticos? ¿Pisos okupados? ¿Actividades ilegales? ¿Problemas de convivencia? En un caso tuvieron que renunciar a una compra al saber de una plaga de cucarachas irreductible en los locales comerciales bajo el entresuelo elegido. Para chequearlo hay que hablar con vecinos o con el presidente. O contratar a un profesional.

Limitarse a los grandes portales inmobiliarios

Jordi Clotet estima que un 80% de la oferta está anunciada en los grandes portales, pero el resto se puede localizar (con esfuerzo) en portales secundarios de anuncios o haciendo trabajo de campo. O sea, preguntando en porterías, peluquerías, bares del vecindario... "Siempre habrá quien conoce a alguien dispuesto a vender", apunta. Si se tiene muy claro el 'dónde', incluso aconseja escribir una carta personalizada a los vecinos por si alguien piensa mudarse. En el mismo sentido, muchas viviendas no salen al circuito comercial porque si merecen la pena ya se colocan a través de contactos: desde agencias que ni las anuncian, desde despachos de abogados que se ocupan de herencias...

Pensarlo demasiado o confiar en los acuerdos verbales

En general no hay que precipitarse con el primer piso que se visita (el especialista recomienda bagaje para conocer la oferta), pero tampoco pensarlo demasiado si cumple con lo que uno se había propuesto, porque "las oportunidades las aprovecharán otros". Del mismo modo hay que rechazar acuerdos verbales y dejar todo por escrito. Incluso negociando opciones singulares que faciliten la operación. Como compras con un adelanto pero entrega de vivienda a x años, que permiten a las dos partes adecuar mudanzas a sus circunstancias u otras necesidades de compraventas paralelas para la operación.

Consultar en exceso a familiares y amigos

Las segundas opiniones pueden ser bienintencionadas pero solo el comprador sabe qué quiere y necesita. El piso de cocina abierta y pocas habitaciones seguramente no es el que bendecirían sus padres, y siempre habrá algún amigo que lo vea todo caro, critique el ruido del barrio o desanime la operación, explica fruto de su experiencia. Pero si se cumplen unos argumentos racionales y el piso gusta, aconseja la decisión individual.

No dominar los tiempos

Quienes van a por su segunda vivienda suelen cometer el error de comprar antes de haber vendido, con lo cual corren el riesgo de malvender con prisas si se les acaba el periodo de tiempo entre arras y escrituración. Se recomienda atar la venta previamente para saber exactamente de cuánto dinero se dispondrá y dejar un margen amplio para la búsqueda. Si es al revés, también hay que flexibilizar la firma final. Y evitar una doble mudanza buscando piso temporal en el impás entre operaciones.

Crear un 'equipo' propio asesor

Si no se contrata un 'personal shopper' que comande la búsqueda y proceso de compra, el experto insiste en recurrir a un arquitecto para una inspección final, a un abogado para revisar los contratos y condiciones, a un asesor financiero para aclarar los números y gastos y destinar tiempo y disciplina en la planificación de la búsqueda, la zona, las características y las visitas. Para muchos será el gasto más importante de su vida, recuerda.