Más de 16.000 locales cerrados en Barcelona son candidatos a cambiar de uso

El escenario pospandemia de la actividad comercial en Barcelona está marcado por una pérdida de negocios que aún se palpa gravemente en el centro, frente a muchas menos defunciones de la actividad en los barrios. Pero en unos y otros puntos se han bajado persianas que engrosan la cuota de locales cerrados en Barcelona, hasta los 16.000 o casi 17.000, según distintas estimaciones e informes. Con ese panorama y la certeza de que los peor ubicados (en términos de afluencia) difícilmente resucitarán como tiendas, desde el ámbito inmobiliario y de la administración de fincas resurgen las reivindicaciones de dar una nueva vida a estos espacios como vivienda, con el fin de paliar sobre todo el déficit de oferta de alquiler en la capital catalana, que no hace más que repercutir en un incremento de precios. El debate está servido, en tanto que el equilibrio de usos residenciales y económicos ha sido siempre prioritario en el modelo barcelonés.

El latigazo que deja la crisis sanitaria dibuja nuevos retos: ¿Hay que tratar de dinamizar ese comercio fallido? ¿Hay que aceptar que la concentración en ejes es el modelo de supervivencia? ¿Es mejor avanzar hacia una nueva tipología de viviendas en lugar de contemplar persianas bajadas? ¿Puede evitarse el 'boom' especulador que se está dando en puntos de Madrid por un cambio de usos masivo y poco controlado?

Como ha informado EL PERIÓDICO, la subida de los precios de la vivienda vuelve a propiciar la aparición de una oferta más 'asequible' alimentada por locales o antiguas oficinas reconvertidas en viviendas que no han logrado la licencia de cambio de uso legal. A veces por no tener las características técnicas (dimensiones, ventilación...) imprescindibles para conseguir la cédula de habitabilidad que otorga la conselleria de Habitatge, y otras por no cumplir de entrada con los requisitos municipales de densidad o calificación urbanística que permitan el cambio de uso.

El Observatori Econòmic Eixos calculó que antes de la pandemia en Barcelona había 70.000 locales a pie de calle, de los que 56.000 estaban activos. Por contra, habría 14.000 vacíos o cerrados, con un índice de aprovechamiento del tejido comercial de 80. Tras la pandemia, avanza su CEO David Nogué, los locales sin uso llegan ya a unos 16.000 y el índice ha caído al 77.

Locales vacíos y sin buenas perspectivas

Su radiografía de la red comercial local muestra que 6.000 de esos locales están en zonas de desertización severa (IATC menor a 70), donde la mitad no tienen perspectivas de reapertura tras años de parálisis y falta de interés por parte de ningún operador. En la actualidad y según varios indicadores, el consultor estima que unos 1.200 serían susceptibles de lograr la cédula de habitabilidad. Entiende que ajustando criterios el potencial sería mucho mayor, como defienden las patronales inmobiliarias.

Las zonas donde detecta más desertización comercial (que en muchos casos contagia los cierres) son las periferias de la malla comercial más densa de Sant Martí, Sagrera, Nou Barris o ronda de Dalt, y las zonas con topografía complicada, como entornos de Montjuïc, Tibidabo y demás. "En las áreas menos vitales, con menor actividad comercial, es donde resulta más difícil dar salida a los locales", apunta.

Otro informe, elaborado por la veterana inmobiliaria Amat en 2017 y actualizado en 2021, en base a datos de Retail.cat vinculados a estadística oficial demográfica, apunta que serían casi 17.000 los locales cerrados. Joana Amat señala que desde la pandemia los relevos son lentos y en algunas zonas casi imposibles. El auge del comercio digital se ha cebado en las tiendas que se alejan de los ejes principales y otros polos de atracción que copan las compras presenciales, argumenta.

Ya entonces defendió ante las administraciones potenciar los cambios de uso para evitar el paisaje de tiendas y almacenes cerrados. Y ahora retoma la cruzada, con tesis que están interesando a otros municipios. "Hace falta valentía política para hacer cambios", apunta, con el apoyo claro del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona y del de Agents de la Propietat de Barcelona-Lleida, cansados de apreciar clientes con locales vacíos mientras les llueven peticiones de pisos de alquiler por parte de inquilinos.

Su discurso es muy liberal y contrasta con el de entidades sociales como el Sindicat de Llogateres, que ya ha arremetido contra una flexibilización de criterios que pueda derivar en viviendas indignas para los menos favorecidos. Por ello, piden que no se rebajen las exigencias actuales. La FAVB ya se mostró partidaria de que del mismo modo que se prohíbe anunciar pisos turísticos sin licencia, se persiga la promoción de supuestas 'viviendas' sin cédula.

Cuestión no solo de metros

Parece haber quorum sobre evitar la legalización de infraviviendas sin ventilación o minúsculas, pero no lo hay tanto sobre los metros cuadrados que procuran una vivienda digna, ni sobre los requisitos de densidad que aplica el consistorio. La idea original era frenar la masificación de barrios ya muy poblados, pero la realidad supera en muchos casos la premisa original. "¿Una persona no puede vivir en un local reformado como piso por la densidad, pero sí pueden vivir 10 personas en un 'piso patera' cuya cédula autoriza una ocupación máxima de cuatro personas?", lanza Amat.

En este sentido, el ayuntamiento ha visto cómo las licencias de cambio de uso han ido creciendo año tras año desde hace una década, con el parón de la pandemia. Pero fuentes municipales se aferran al mecanismo de licencia urbanística que impone criterios estrictos para evitar la especulación. Ponen el ejemplo de Madrid. "Simplificar el otorgamiento de permisos abriría la puerta a cambios de uso irregulares o la pérdida de comercios de proximidad, tal como está pasando a Madrid, donde este verano conocíamos que solo en Lavapiés 350 locales se han convertido recientemente en viviendas que se ofrecen como pisos de alquiler turístico, cosa que está haciendo desaparecer supermercados, bodegas y comercios de proximidad, como han denunciado los vecinos", señalan fuentes de Urbanismo.

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