¿Dónde se alquila más rápido en Barcelona? Seis claves

El alud de datos sobre oferta, precios y contratos de alquiler y las diametralmente opuestas interpretaciones que hacen entidades sociales, patronales y administraciones han sumido a miles de propietarios e inquilinos en un mar de dudas sobre el mejor momento o no para alquilar (o comprar o vender, según el caso) en Barcelona, y sus garantías.

Urge un regulación pactada: no atascar el alquiler en Barcelona

La reciente sentencia del Tribunal Constitucional que tumba la limitación en municipios catalanes con «precios tensionados» más las incertidumbres de la nueva ley estatal de vivienda en trámite generan aún más incertidumbre, con el riesgo en que los contratos se paralicen o la oferta siga menguando. En lo único en que todos coinciden es que es necesario una regulación fuerte, consensuada y estable que dé garantías jurídicas y permita fluir al necesario mercado del alquiler en la capital catalana. 

Así está el precio del alquiler en Barcelona: de Pedralbes a Ciutat Meridiana

El secretario de Habitatge e Inclusió Social de la Generalitat, Carles Sala, asume que cualquier interpretación de la evolución del último año es muy compleja por el efecto de la pandemia. La regulación de los alquileres pasa por «equilibrar intereses entre las dos partes», relata a EL PERIÓDICO. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y la de propietarios ASVAL alertan de que las ofensivas judiciales que entrañan las regulaciones no consensuadas dañan finalmente al mercado y no han funcionado en otros países, mientras el Sindicat de Llogateres reclama restituir el tope de precios para estabilizar contratos y arraigo social, como el ayuntamiento, aunque este pide «afinar» en los índices para que no acaben generando incongruencias. 

Balance de contratos: Récord y a menor precio

El balance anual de Institut Català del Sòl (INCASOL) en base a las fianzas depositadas revela un récord de contratos en Barcelona en 2021 (57.158) muy por encima de 2020, pero también de la anterior punta de 2018, incluso con precios en plena alza. Sala alerta de que la caída del turismo (que primero insufló pisos disponibles) y la pandemia han influido y es difícil ponderar cada variable. Constata una bajada de las rentas del 4,1% en un año, por debajo también del techo de 2019. No obstante, trimestre a trimestre creció levemente, hasta acabar en 934 euros de media en los nuevos contratos. Ambas circunstancias son atribuidas por el ayuntamiento y las entidades sociales a la limitación que ahora ha anulado el TC. Pero Habitatge advierte también del repunte de las compraventas y alerta de que al caer la rentabilidad del alquiler haya un "riesgo importante" de trasvase. El año se cerró a 13,36 metros por metro cuadrado en los contratos. Es destacable el aumento de prórrogas de contratos anteriores para ganar tiempo y con la vista puesta en las pugnas judiciales abiertas (políticas y sectoriales).

Radiografía de los barrios:  De 1.679 a 546€ al mes

Los datos más recientes de contratos (último trimestre) sitúan a en los extremos a Pedralbes (1.679 euros de media, y estabilizado durante el año) y Ciutat Meridiana a 546 (por debajo está La Marina del Prat Vermell pero la muestra es ínfima) tras una notoria subida en el segundo semestre. Los otros barrios más caros de Barcelona son Les Tres Torres, Sant Gervasi-Galvany y la Vila Olímpica. Por contra, por debajo de los 650 euros apenas hay opciones en Nou Barris: en Trinitat Nova, Torre Baró y Vallbona. Sin embargo, el promedió de la zona al cerrar 2021 era de casi 700 euros. Entre los más asequibles también sigue Baró de Viver, en Sant Andreu, con otros por debajo de 700.

Horta-Guinardó, Sants-Montjuïc y Sant Martí son los otros distritos con precios por debajo de la media de la ciudad. También lo es Ciutat Vella, aunque sus datos son muy dispares, por efecto de las las menores rentas que afectan solo a la zona del Raval. El distrito con más contratos de la ciudad, el Eixample, cerró el año con 1.033 euros, pero tras crecer cada trimestre.

Las previsiones de 2022: Se esperan ligeras alzas

El varapalo al tope de precios en Catalunya deja un panorama imprevisible. La concejala de Vivienda, Lucía Martín, apremia a una regulación estatal "rápida" que reproduzca y dé amparo con suficientes garantías a limitaciones como fue la catalana, ya que ve imprescindible esa herramienta para evitar subidas unilaterales que expulsan vecinos. Pero un impás largo podría dar lugar a una subida a corto plazo. Admite que el índice es mejorable, para que no desincentive entre los propietarios las mejoras en el parque de viviendas. También la directora de AIC, Anna Puigdevall, pese a las incertidumbres, intuye una tendencia a una ligera alza, por la momentánea liberalización de precios, y la «mayor demanda que oferta». Algo que dependerá de que la ley que tramita el Gobierno afecte o no --y cómo--, a los precios.

Portales como Idealista o Fotocasa llevan meses registrando incrementos. En ambos, sus anuncios estiman subidas interanuales desde octubre, que este febrero han alcanzado los dos dígitos (11,7%), enfatiza María Matos, su directora de Estudios. En cambio, desde el Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo señala que temen subidas inmediatas y, confiando en la futura ley estatal, recomiendan por unos meses «desobediencia» a quien finalice ahora su contrato. Que siga pagando, pero no acepte incrementos, como en 2019.

El mercado disponible ahora: Menos opciones para larga duración

Entidades y consistorio aseguran que la cifra punta de contratos son la prueba de que el mercado no se ha retraído, como decían los sectores inmobiliarios. Pero los datos de los grandes portales muestran una oferta menguante. ¿Porque se agotan? ¿O porque muchos prefieren vender que rebajar o asumir riesgos de impago? AIC asegura que la oferta se ha reducido un 35% desde antes de la pandemia. Mientras que Idealista habla de un 70% respecto a picos máximos, y un 30% menos que en 2019, con sus 4.462 pisos ofertados este viernes. La reducción es general en España con la normalización de mercado tras meses sin población estudiantil y demás. Pero en Barcelona más acusada, explican.

En Fotocasa advierten -como en Habitatge- que además mengua la más barata. «El 60% de oferta actual de nuestro portal está en las zonas con precio más alto», dice Matos. Usando la comparativa con Madrid, allí el estoc no cae tanto, ni el precio sube apenas, y sin regulación. Desde el otro bando cuestionan la validez de estos datos. Y como ya avanzó este diario, parte de la oferta tradicional se está refugiando en contratos temporales por meses.

Y desde Asval, su directora general, María Andreu, cree otro elemento que ya merma la oferta es la inseguridad jurídica que añade la ley 1/2022, que "obliga a los propietarios a ofrecerles un alquiler social a aquellos que accedan de manera ilegal a sus viviendas". "Va a provocar un alud de reclamaciones judiciales, dado que de facto es una expropiación del derecho de uso", opina.

La actual coyuntura: Contratos que acaban o nuevos

Los artículos anulados por el Tribunal Constitucional afectan entre otros puntos a la limitación de las rentas, confirmando los temores que ya infundió en su día el Consejo de Garantías Estatutarias. Dan al traste con el índice establecido en más de 60 municipios catalanes desde septiembre de 2020, con Barcelona a la cabeza. La sentencia deja claro que los contratos firmados en ese periodo se mantienen vigentes, aunque algunas fuentes jurídicas creen que podría haber excepciones que justificaran un aumento, según si incluyeron cláusulas muy específicas. Cualquier contrato firmado antes de que se publique (inminentemente) la sentencia en el BOE debería mantener aún el tope de precios, por lo que se prevé que muchos contratos se retrasen hasta que el cambio se oficialice (beneficiando a arrendadores), o hasta que se apruebe el nuevo marco estatal (beneficiando a priori a arrendatarios).