Así está la vivienda en Barcelona en plena pandemia

Eric y Anna, una pareja de treintañeros, llevan varios meses buscando piso de compra en Barcelona, con la convicción del ‘ahora o nunca’. O sea, de que la pandemia les hubiera servido –como efecto secundario positivo- una oportunidad única y efímera de comprar su primera vivienda más barata que hace un año. Pero la realidad se empeña en demostrarles lo contrario: “No hay oportunidades ni bajadas, está todo el mundo a la espera de cómo evoluciona esto”, cuentan. Esa incertidumbre que afecta a sectores económicos muy diversos ha provocado una cierta ralentización en el movimiento inmobiliario. Pero los vaticinios de grandes caídas en el 2021 se resisten, y las rebajas son menores. Solo los alquileres siguen una senda a la baja iniciada poco antes del coronavirus. Estas son algunas claves del panorama que vive la capital catalana este año.

Descensos mínimos en los precios de venta

Los precios de la vivienda siguen siendo inalcanzables para muchos barceloneses, sobre todo los que buscan su primer hogar. Las previsiones de los expertos hablaban de hasta dos dígitos de caída de precios entre el 2021 y 2022, pero de momento la realidad exhibe descensos leves y Servihabitat, en su informe de este martes, destaca una constante recuperación de las ventas desde finales del año pasado. En el conjunto de Catalunya, prevé un aumento del 11,7% de operaciones para este año.

La tenacidad de los precios en casi todos los distritos se evidencia en la oferta de los grandes portales, cuyos precios anunciados son de salida (pueden negociarse a la baja), pero actualmente sufren un descenso de apenas un 3% interanual, explican desde Idealista. Añaden que el estoc está estabilizado, con igual bolsa de viviendas disponibles en venta que antes del covid-19. No obstante, puntualizan que desde Navidad ha crecido el índice que mide los contactos por anuncio (de 0,45 a 0,6) en toda la provincia porque mucha gente está buscando vivienda, alentada por las esperanzas en la recuperación. Pese a la crisis que dejará tras de sí la pandemia, la misma fuente estima que es posible que “en breve se estabilicen los precios”, sin los esperados descensos.

El informe 2020 de Tecnocasa, con precios finales de venta, destaca que en el segundo trimestre del pasado año sus precios bajaron un 6,8%, “siguiendo una inercia iniciada en el 2019 y acelerada por la situación que vivimos”, mantiene Lázaro Cubero, portavoz de la firma. La red inmobiliaria estima que en Barcelona hay una sobrevaloración del 17,21% en las viviendas, es decir, que el propietario vendedor suele tener unas expectativas superiores a la estimación de valor real de mercado. Ellos fijan en 3.100 euros el precio medio por metro cuadrado en los inmuebles vendidos por el grupo en la ciudad porque apenas trabajan la zona alta y su estadística está muy por debajo del de la oferta actual publicada en portales como Fotocasa (4.434, al alza en un 0,8% en el último mes) o Idealista (rozando los 4.000 euros).

De hecho, Servihabitat establece un crecimiento medio del 2,4% en Catalunya el año pasado, forjado en la obra nueva y el tirón de Barcelona y su entorno.

Más oferta de alquiler que nunca y fuertes bajadas de las rentas

En un efecto perverso, los reivindicados índices de referencia de precios de alquiler podrían jugar una mala pasada a algunos nuevos inquilinos, dado que el mercado actual de pisos en alquiler ofrece ya precios por debajo de los parámetros de los últimos años. El análisis de febrero publicado este martes por Idealista sumaba otro descenso mensual del 0,6% en la capital catalana, que acumula un 17,3% por debajo de los precios de mayo pasado, cuando alcanzó su récord en su serie histórica. 

No obstante, los últimos datos de la Agència de l'Habitatge de Catalunya sobre alquileres (en base a los contratos y fianzas registrados por el Institut Català del Sòl) publicados este miércoles apuntan a una significativa caída en los precios de las rentas contratadas, que de media fueron de 939 euros mensuales en el cuarto trimestre del 2020. Suponen un 5,7% menos que un año antes (995 euros), pese a seguir muy altas. El promedio de todos arrendamientos firmados en la ciudad el 2020 rozó los 965 euros. Poco a poco las cifras se alejan del techo puntual de los 1.005 euros en otoño de 2019, tras varios años de auges de infarto.

Si algo es llamativo es la coincidencia en los datos de todos los portales sobre el gran incremento en torno al 80% de la oferta de pisos disponibles. Llorenç Viñas, gerente del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, explica que la demanda de alquileres está en horas bajas por las incertidumbres de la crisis sanitaria, la situación laboral de muchos barceloneses (no permite aspirar a un alquiler nuevo), la menor presencia de población foránea por estudios o trabajo, en paralelo al gran aumento de una oferta aumentada con pisos turísticos que se pasan al alquiler de larga duración, y por la acumulación de estoc durante los meses de confinamientos domiciliarios o de movilidad. Y es que el Incasol certifica una disminución del 21,4% de contratos en la capital catalana en el último año, con solo 40.416, frente a los más de 51.000 de 2019.

Viñas destaca que la morosidad en los arrendamientos ha pasado del 1,8% hace un año, al 3,3% actual, según datos de sus asociados. La facturación de los administradores (ante el bajón de contratos) fue el 14,1% menor.

El desajuste que vive en estos momentos el mercado local se está traduciendo en una fuerte caída de la llamada "demanda relativa" (en relación al volumen de oferta) que mide Idealista y deja a Barcelona en el puesto 14ª de ciudades españolas, cuando suele estar en el podio.

Menos inversores, y más hipotecas en la ciudad

La paralización de los viajes y la economía se han traducido en menos de un año en la desaparición de los inversores del mapa local, que según el informe de Tecnocasa llegaron a suponer el 35% de las ventas en el 2016, frente al 18,2% del año pasado (la media nacional es del 19%). Hasta ese año, más de la mitad de las operaciones fueron al contado, mientras que en el 2020 esta red de agencias vendió el 72,7% de las viviendas con hipoteca. Servihabitat sitúa la caída de compradores extranjeros (en el ámbito residencial, no vacacional) en el 21% en toda España. El tiempo medio de venta ronda los seis meses, aunque si los precios y productos son competitivos se cierran tratos incluso en días.

Vicenç Hernández Reche, CEO en Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) ve más imprevisible que nunca el panorama, marcado por la evolución de la vacunación en los próximos meses y el desenlace de los ertes y sus efectos en las rentas disponibles de cualquier barcelonés interesado en comprarse un piso. Da por hecho que el interés del inversor extranjero caerá en picado por las actuales políticas de vivienda (sobre alquileres y cuota de pisos sociales) que “desincentivan” nuevas promociones o compras para alquilar. Y alerta de la creciente legión de compradores a la espera de una “negociación deflacionista”. O sea, en busca del chollo cuando bajen los precios o se pueda apretar a los propietarios, dado que crece el número de los que “prefieren vender a alquilar”. Algo que de momento solo se produce en caso de urgencia, ya que la mayoría de dueños están también a la expectativa, sin ganas de aflojar.

Como contrapartida, el Ayuntamiento de Barcelona tiene en estos momentos más de 2.000 pisos públicos en construcción, la mayoría para alquiler social, y una parte para cesión de uso a cooperativas, entre otras. De hecho, el Institut Municipal d'Habitatge ha sido el segundo licitador de obra pública en toda Catalunya en el 2020 con 164 millones, muy por delante de toros organismos públicos, y construyendo solo vivienda, destacan fuentes municipales.

En cambio, la normativa que pretendía que las nuevas promociones incorporasen un 30% de pisos sociales ha frenado el interés de los promotores en la capital catalana, en pro del área metropolitana, que atrae más obra nueva. Mientras, unas 560 familias con valoración positiva aguardan que les otorguen un piso social.

Una decena de barrios copan los pisos más asequibles de Barcelona

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria hizo descender en picado los precios hasta el 2014, con la entrada en escena de miles de viviendas que por primera vez en años podían adquirirse incluso a menos de 150.000. Esa bolsa ‘barata’ no se ha disparado esta vez. En el caso del portal Habitaclia, hace unos días un poco más del 10% de su bolsa de venta estaba bajo ese límite. En Idealista, con casi 19.000 pisos anunciados (incluidas repeticiones de viviendas que comercializa más de una agencia) eran 1.250 aproximadamente. Si alguien busca esos precios en la capital catalana, tendrá que poner la lupa en apenas una decena de barrios, especialmente concentrados en Nou Barris (un tercio del total) y las zonas más alejadas de Sant Andreu, Sant Martí y Horta-Guinardó. Entre ellos, Roquetes, Trinitat Vella, Trinitat Nova, La Prosperitat, Verdum, Besòs, Verneda… Allí es posible encontrar no pocas viviendas incluso por menos de 100.000 euros.

Pero resulta llamativo el crecimiento de esta oferta en pleno centro de Barcelona, en concreto en la zona de la Barceloneta (en este caso, micropisos normalmente destinados al alquiler turístico o temporal, que ahora afloran para la venta), y sobre todo en el Raval, donde los problemas de convivencia ocasionados por los narcopisos y ocupaciones delictivas han hecho aflorar una creciente bolsa de pisos ‘low cost’, dirigidos sobre todo a teóricos “inversores”, como destacan los anuncios.  

Constante crecimiento de la oferta en plantas bajas y estudios

A la oferta consolidada de viviendas en planta baja (histórica y en las nuevas promociones) hay que sumar la creciente incorporación al mercado de antiguos locales comerciales a los que el ayuntamiento (previos requisitos) otorga el cambio de uso. Como informó este diario el lunes, en los últimos cinco años se han sumado 805; en general, con precios más asequibles que la oferta convencional. Otros muchos se están comercializando en la franja más baja de precios sin regular, al carecer de cédula de habitabilidad, por tratarse de antiguos almacenes, porterías y demás.

En la actualidad, casi el 10% de los anuncios de Idealista, por ejemplo, corresponden a plantas bajas, que abarcan desde grandes viviendas con jardín en algunos distritos, a minipisos reconvertidos en viviendas en los últimos años. Un tercio se ofertan por debajo de los 200.000 euros. Horta-Guinardó y Sants-Montjuïc son los que disponen de más hogares de esta tipología en el mercado local. Una tercera parte del total tienen menos de 40 metros cuadrados, en consonancia a las nuevas demandas de hogares unipersonales.

La pandemia dispara el ansia de metros cuadrados, zonas abiertas y fuera de BCN

El estudio de Servihabitat destaca que tras la experiencia del confinamiento, los pisos de menos de 90 metros pierden interés a favor de espacios más grandes y con balcones, jardines o terrazas. También de viviendas situadas en la primera corona de grandes ciudades como Barcelona y de ciudades medianas. El padrón municipal ya constata la pérdida de unos 13.000 habitantes en la ciudad el año pasado.

Diversas agencias consultadas destacan entre las peticiones recurrentes este 2021 el peso de las vistas, con una mayor demanda de viviendas exteriores y rechazo a las interiores. Tecnocasa revela que los más demandado en sus franquicias son pisos de tres dormitorios (58,2%) con balcón o terraza y que los que más tardan en venderse (por encima de 180 días) son sin reformar o sin ascensor. Entre los vendedores, destacan (35%) los que lo hacen por cambio de domicilio o necesidad de liquidez (34%). Constatan también un aumento de interés en trasladarse a municipios pequeños del Maresme, en especial familias con hijos y poder adquisitivo medio. Servihabitat añade que el Vallès Oriental y Occidental cobran peso entre los compradores por una oferta más adaptada a la nueva demanda de espacio.

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