27 nov 2020

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Radiografía de la vivienda en Barcelona: 1.000 propietarios concentran 75.767 pisos

Ayuntamiento y sector inmobiliario discrepan sobre los efectos de la regulación del precio de alquileres

El análisis municipal del ámbito de la vivienda revela que solo el 1,22% están vacías en la ciudad

Patricia Castán

Pisos de alquiler en el barrio de Sant Antoni, subidas astronómicas del alquiler en Barcelona.

Pisos de alquiler en el barrio de Sant Antoni, subidas astronómicas del alquiler en Barcelona. / FOTO de Angel Garcia

El grave problema de acceso a la vivienda en Barcelona ha llevado al ayuntamiento a radiografiar la actual situación en la ciudad. Esos datos han sido el punto de partida de la primera sesión de la comisión sobre alquileres (celebrada el martes) instigada por ERC y cuyo objetivo fin es estudiar la repercusión y aplicación que tendrá la regulación de precio de los arrendamientos en Barcelona y su área metropolitana. La defensa municipal de esa medida para limitar los precios (y que debe regular el Estado) contrasta con la oposición de los sectores inmobiliarios, que afirman que será contraproducente para incentivar el mercado del alquiler. 

774.000 viviendas en BCN ciudad

El área metropolitana suma 3,26 millones de residentes (en 33 municipios) tras dos años de ligero crecimiento.  

Contrariamente a las cifras obtenidas del censo del 2011, las estimaciones del Observatori Metropolità de l'Habitatge contabilizan 774.190 viviendas en la capital, frente a 1,432 millones en toda el área metropolitana. Los pisos de Barcelona pertenecen a un total de 512.178 contribuyentes, con una media de 1,5 pisos.  

El 97,1% son personas físicas, propietarias del 84,6% del parque (655.300); el 2,6% son personas jurídicas, titulares de más de 82.800, mientras que las administraciones públicas, el resto, suman unos 12.000 pisos. Cabe destacar que estas últimas se concentran en barrios próximos al Besòs y el litoral, y las de entidades jurídicas, en la franja central. 

Destaca la concentración: un total de 1.087 contribuyentes (0,2%) son titulares del 9,8% de las viviendas de la ciudad, 75.767, con la friolera de casi 70 pisos de media.

Menos pisos sin uso de los estimados

Hace unos años se cifraron en más de 88.000 los pisos vacíos de la ciudad, que con datos del 2018 ahora se reducen a 10.052, un 1,22% del total. Ese dato desmonta la idea de que activar la oferta sin uso era clave para dar respuesta al déficit de vivienda en la ciudad. El Eixample es el distrito que concentra más, 1.883.

Las formas de convivencia también han variado en la ciudad, con una reducción notable de parejas con hijos, incremento de hogares unipersonales o de parejas sin hijos, así como de monoparentales. No obstante los datos analizados solo llegan aquí al 2011.

En cambio, en las series analizadas hasta el 2016 se destaca que cada vez se crean menos hogares en edades jóvenes (por debajo de 45 años) y que aumentan los hogares que desaparecen por la mortalidad de sus titulares de más de 65 años (mñas de 85.000 en seis años en toda el área metropolitana). Esta franja es clave para alimentar el mercado de segunda mano y la rehabilitación. De hecho, el ayuntamiento estima que si sigue a ese ritmo, insuflará en seis años las mismas viviendas que tardarían décadas en construirse.

El 35% de hogares están en régimen de alquiler

Este dato (2017) muestra una proporción creciente. En el caso de menores de 30 años, los que viven de alquiler son un 86,1%. Y la mayoría, a precio de mercado. En régimen de propiedad hay un 61,3% en la capital catalana (con un 17,7%, hipotecados), frente al 76,8% en el resto del área. 

Del parque de alquiler en Barcelona, casi el 69% pertenece a propietarios particulares; el 24,3%, a personas jurídicas; el 5,2%, a administraciones públicas; y el 1,6% a entidades del tercer sector y religiosas. 

La creciente demanda de alquiler en la gran ciudad es patente, ya que el 2018 se firmaron un 7,1% más de contratos (53.524) que el año anterior. En el resto del área aún creció algo más. Se apunta que los precios moderaron su auge, pero en el tercer trimestre del 2019 la media de los firmados en Barcelona fue de 1.005 euros, con puntas más altas en otros municipios. El dato contrasta con que el 74% de la demanda buscaba por debajo de ese precio, según datos aportados por una colaboración con Habitaclia. Las ofertas por debajo de 800 euros apenas duran un par de días.

Poca rehabilitación y cambios en la obra nueva

En el 2018 se visaron 2.203 viviendas (un 216% más que en el 2013, en plena crisis); en el resto del área, 4.916. En el 2018 se aprobaron licencias para construir 2.371 (casi doblando el año anterior), aunque esta cifra ahora ya tiende a la baja por efecto de la normativa que obliga a en la ciudad destinar en muchos casos el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida. En cambio, las licencias de rehabilitación y reforma fueron 649, con un aumento moderado del 7,8%. 

Acceso cada vez más complicado a la vivienda

Según los cálculos en el informe, un hogar con ingresos equivalentes a 2,5 salarios mínimos interprofesionales (2.146 euros) debía destinar en el 2018 el 43% a la hipoteca. Si ingresa 3.005 euros netos, utilizaría el 30,7%. En el caso de alquiler, en el primer supuesto sería un 41,2% de los ingresos. 

El consistorio estima que mientras la renta familiar disponible bruta ha crecido un 63,4% entre el 2000 y el 2018, el alquiler subió un 127,7%. La cifra real es superior dado que no hay datos cerrados aún sobre el precio medio en el 2019.

Discrepancias en el abordaje del problema

La concejala de Vivienda Lucía Martín denunció el martes el "sobreesfuerzo económico" que debe hacer un inquilino para acceder a la vivienda, y enfatizó que los actuales recursos públicos hacen inviable buscar la solución en la construcción de vivienda pública. Por contra, defendió esa limitación de precios como "medida más efectiva a corto plazo", teniendo en cuenta que "grandes tenedores controlan el 40% del parque de alquiler y pueden influir en el mercado".  Una opinión que comparten entidades como el Observatorio Desc.

Por contra, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona junto con la Associació de Promotors de Catalunya, los API y el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida han hecho un comunicado en contra, afirmando que se está trasladando a los privados "la responsabilidad de generación de parque público" y que el causante de los altos precios es precisamente la escasez de oferta. Por ello, reivindican medidas que incentiven la construcción en vez de frenarla, y advierten de que el nuevo decreto de vivienda y una posible limitación de precios provocarán "la retirada del mercado de alquiler" de muchos inmuebles privados.